Baisse du marché immobilier : quels dommages collatéraux ?

Malgré ses bonnes performances énergétiques, l'immobilier neuf n'est pas mieux loti. D'un côté, le resserrement du crédit empêche les acheteurs d'obtenir les prêts nécessaires à leur achat. De l'autre les prix, déjà supérieurs à l'ancien, continuent de monter portés par la hausse du coût de construction (normes, pénuries de matériaux...) et le prix toujours élevé des terrains constructibles.

Troisième phénomène bloquant : le durcissement des conditions d'éligibilité à la loi Pinel, qui n'incite plus beaucoup à l'investissement locatif. Or, les investisseurs représentent environ la moitié des ventes.

En un an, le nombre de réservations a ainsi chuté de près de 25%. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), le taux de désistement a aussi explosé : 50% des clients se rétractent contre 15% en temps normal. Les ventes en bloc aux bailleurs sociaux et fonds immobiliers, loin de compenser, sont aussi en baisse. Face à ces signaux négatifs, il n'est pas exclu que certaines opérations soient annulées et que subissent de francs retards.

Ce fléchissement du marché immobilier ne réjouira pas grand monde. Ni les acheteurs exclus du crédit, ni les vendeurs qui trouvent leur projet de cession contrarié, ni les professionnels qui gravitent de près ou de loin autour du secteur.

Premiers inquiets, les sociétés immobilières : agences, promoteurs, et entreprises du bâtiment. Si les sociétés bien établies ont de la trésorerie d'avance et pourront faire face à une éventuelle crise prolongée, les acteurs plus fragiles seront les plus pénalisés.

Les plateformes de crowdfunding immobilier, qui proposent aux particuliers de financer des opérations, devront aussi se montrer plus sélectives dans les projets. Dans ce contexte difficile, les risques de défaillance sont accrus. Or, la réduction des volumes financés pourrait elle-même s'avérer problématique pour les plateformes dont la rentabilité dépend du nombre de projets financés. La facturation de frais aux investisseurs pourrait-elle ici devenir salutaire ? Pour les investisseurs, une vigilance accrue est de mise : considérer le délai de remboursement comme hypothétique et n'investir que des sommes dont la perte n'affecterait pas le niveau de vie.

Les SCPI et foncières pourraient à l'inverse tirer leur épingle du jeu à long terme. Certes, une baisse des prix de l'immobilier d'entreprise, qui suit les mêmes traces que le marché du logement, pourrait entraîner une réduction de la valeur de leur patrimoine. Mais leur avantage est de disposer d'une trésorerie conséquente grâce à leurs collectes. Peu, voire pas touchées par la crise du crédit, les baisses de prix forment au contraire des opportunités pour acquérir de nouveaux immeubles à moindres frais. D'autant que les loyers ont tendance à suivre l'inflation et restent – pour le moment – orientés à la hausse.

Quelle que soit leur situation, les particuliers doivent rester vigilants quant à leurs décisions financières et patrimoniales dans ce contexte incertain.