Immobilier de bureaux : les petites surfaces près des gares raflent le marché en 2025
Aestiam, gestionnaire de fonds immobiliers, a publié une analyse de l'évolution du marché des bureaux en France, mettant en avant la résilience des petits immeubles bien situés face à la transformation du secteur.
Les trois années d'ajustement du marché depuis 2022
Suite à la remontée brutale des taux en 2022, le marché immobilier d'entreprise a traversé trois années d'ajustement, particulièrement en Première Couronne et Périphérie Ouest franciliennes. L'année 2025 marque selon l'étude un point d'inflexion : les volumes investis en immobilier d'entreprise atteignent 17 milliards d'euros, en hausse de 8 %.
Selon la société de gestion, les bureaux enregistrent un rebond significatif des investissements concentré à Paris intramuros. L'environnement macroéconomique s'avère davantage lisible, avec une inflation mieux orientée et une détente monétaire engagée, bien que fragilisée par le regain de tensions géopolitiques au Moyen-Orient.
Polarisation de la demande et transformation des usages
La demande locative nationale atteint environ 2,8 millions de m² en 2025, répartie entre 1,6 million en Île-de-France et 1,2 million dans 17 métropoles régionales. Le télétravail s'est stabilisé autour de 1,9 jour par semaine en 2024-2025, contre 2,5 jours en 2022. Parallèlement, 47 % des dirigeants constatent une hausse de la présence au bureau en 2025, contre 31 % en 2024.
Entre 2021 et 2025, 91 % des transactions de bureaux ont concerné des actifs situés à moins de 800 mètres d'une gare, contre 78 % sur la période 2006-2010, illustrant la concentration sur les emplacements accessibles.
Une divergence nette apparaît entre les grands ensembles et les petites surfaces : les surfaces de 1 000 m² et moins progressent en nombre de transactions et représentent une part croissante du marché francilien, tandis que les surfaces de 5 000 m² et plus diminuent d'environ 30 %. Les transactions inférieures à 10 M€ représentent désormais près de 15 % des volumes, contre 7 % dans les années 2010.
