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Investir à Rouen : atouts et quartiers à privilégier

| Publié le 05-03-2020 10:19 | Mise à jour le 05-03-2020 11:24
Investir à Rouen : atouts et quartiers à privilégier
Crédit(s) photo(s) : © Adobe Stock  

Capitale de la grande région normande réunifiée en 2015, Rouen dispose d'atouts qui ne laisseront pas insensibles les investisseurs immobiliers. Eligible aux lois Pinel, Denormandie et Malraux, et ayant un potentiel en matière de location meublée grâce à la présence de nombreux étudiants, l'achat d'un logement peut y être un bon placement.

Un cadre de vie où se mêlent richesses architecturales et qualité environnementale

Rouen peut se prévaloir d'un prestigieux passé et d'une grande richesse architecturale, ce qui lui vaut son surnom de « ville-musée ». La ville offre à ses visiteurs un patrimoine historique hors du commun. On peut y admirer de nombreuses maisons traditionnelles à pans de bois et des édifices religieux de style gothique, comme la Cathédrale Notre-Dame, l'Abbatiale Saint-Ouen ou le Gros-Horloge, une horloge astronomique datée de la Renaissance devenue symbole de la ville. Le centre aux allures médiévales est sillonné de petites rues pavées et de rues piétonnes.

Rouen, qui a aménagé des parcs dont son fameux Jardin des plantes, est aussi entourée d'un véritable poumon de verdure. De nombreux espaces naturels sont le cadre idéal de ballades sur pistes cyclables ou à pied. La proximité du Parc naturel régional des boucles de la Seine Normande prolonge jusqu'à Tancarville un véritable corridor vert propice aux escapades dominicales.

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Rouen : une ville qui ne cesse de nourrir de nouvelles ambitions

Avec près de 660 000 habitants, Rouen est la 11ème aire urbaine de France. Il s'agit surtout du deuxième foyer de population du bassin parisien à seulement 135 km de la capitale.

Avec 176 000 emplois dont plus de 75 000 à Rouen, la métropole rouennaise est un grand bassin économique de Normandie. Elle est connue pour abriter le siège de nombreuses mutuelles et de compagnies d'assurances, mais également de sociétés de l'industrie chimique ou de l'agroalimentaire. En tant que capitale régionale et préfecture du département de la Seine-Maritime, elle centralise également de nombreux services administratifs.

Rouen possède également un argument de poids pour son développement économique avec la présence d'un port maritime international. Malgré une distance de 80 km avec l'estuaire de la Seine, il peut accueillir des navires de 280 mètres de long et 150 000 tonnes. 5ème port français, il est aussi le premier port européen d'exportation de produits céréaliers.

L'université « Rouen-Normandie » accueille chaque année près de 30 000 étudiants. De nombreux établissements d'enseignement supérieur s'y sont également installés. On compte par exemple 5 écoles d'ingénieurs, 3 écoles de commerce, une école d'architecture, une école de design, des formations aux soins infirmiers ou au notariat...



Un réseau de transports en commun développé

À mi-chemin entre la région parisienne et Le Havre, Rouen bénéficie d'une desserte idéale. La ville voit converger vers elle les autoroutes A13 Paris-Caen, A28 Abbeville-Tours, A150 et A 29. Paris est à une heure trente de train, ce qui met ainsi la capitale à portée quotidienne des Rouennais. Le TGV relie la ville à Lyon et Marseille.

Côté transports urbains, les déplacements sont facilités avec :
• 2 lignes de tramway qui desservent les quartiers du nord au sud de la ville.
• 4 lignes de TEOR, une sorte de tramway-bus à haut niveau de service. Elles parcourent la commune de Mont-Saint-Aignan à la fac de médecine, de Notre-Dame de Bondeville à Bihorel, de Canteleu à l'école d'architecture, de Boulingin à Saint-Etienne du Rouveray.
• Et plus de 30 lignes de bus.

L'aéroport Rouen - Vallée de Seine à proximité de la ville est desservi par la compagnie HOP à destination de la Corse et d'autres villes européennes.

Faire un investissement locatif à Rouen

Lors des 10 dernières années, le marché immobilier rouennais s'est progressivement érodé. L'année 2019 a toutefois été celle d'un rebond avec une hausse de 1,6 % du prix au m², selon le site MeilleursAgents. Celui-ci oscille désormais entre 2 100 euros pour un appartement et 2 373 euros pour une maison.

Pour l'achat d'un logement neuf, notamment dans le cadre d'un investissement immobilier, il faut plutôt compter autour de 3 200 € /m². Dans ces conditions, devenir propriétaire d'un bien immobilier à Rouen intra-muros demeure accessible.

La ville offre un beau potentiel pour un achat en immobilier locatif défiscalisant, puisqu'elle peut ouvrir au bénéfice de plusieurs dispositifs. Rouen est éligible à la Loi Pinel pour l'achat d'un logement neuf (zone B1). Dans l'ancien, les investisseurs peuvent bénéficier de la loi Denormandie pour l'acquisition d'un logement à rénover.

La ville dispose d'une zone éligible à la loi Malraux. Celle-ci peut permettre de réduire ses impôts jusqu'à 30 000 euros par an. Enfin, la présence de nombreux étudiants recherchant un logement peut inciter à étudier le potentiel d'un logement locatif meublé.

En fonction du lieu et du logement acquis, le rendement locatif brut à Rouen peut être compris entre 3,4 % et 6,9 %. La fourchette haute concernant bien sûr les petites surfaces de type studio ou 2 pièces, situées en centre-ville.

La demande de logements reste actuellement plus forte que l'offre. La structure de la population rouennaise, composée de 45 % de jeunes actifs âgés de 18 à 45 ans, explique peut-être cette tendance.

Le 26 septembre 2019, plusieurs tonnes de produits chimiques ont brûlé dans l'incendie de l'usine Lubrizol. Un panache de fumée noire de 70 km de long s'était propagé dans la région rouennaise. Si les autorités se veulent rassurantes, une odeur d'hydrocarbures persistait encore dans certaines zones 4 mois après les faits et continuait d'inquiéter les riverains. Un élément à ne pas négliger en cas d'achat immobilier.

Où investir à Rouen ?

Comme partout en France, investir à Rouen suppose de prêter une grande attention à l'emplacement du bien que l'on choisit d'acquérir. Certains quartiers, surtout ceux proches du cœur de ville historique, peuvent offrir une bonne rentabilité locative et ne devraient pas souffrir de longues périodes de vacance entre 2 locataires.

Le quartier médiéval de Rouen est l'un des plus recherché, mais aussi le plus cher. Celui de Saint-Sever, plus abordable, est également un emplacement de premier choix sur la rive gauche de la Seine.

Le quartier de la Place Saint-Marc concentre une forte population étudiante et convient aussi aux familles en raison d'une attractivité entretenue par la présence de nombreux commerces de proximité, restaurants et d'un célèbre marché dominical. Dans le neuf, les Eco-quartiers Luciline et Nouvelle Préfecture constitueront de belles alternatives aux immeubles du centre-ville.

Dans tous les cas, celui qui souhaite y investir dans l'immobilier doit bien étudier le logement qu'il compte acquérir avant de se lancer. Visiter le quartier et le logement, estimer la rentabilité locative en s'appuyant sur une étude de marché, sont des étapes nécessaires pour ne pas se tromper.

Pour aller plus loin :
Que faire en cas de loyers impayés ?
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