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Marché immobilier 2019 : belles perspectives pour l'ancien et le prestige, le neuf à la peine

| Publié le 22-01-2019 12:11 | Mise à jour le 05-03-2019 10:23
Marché immobilier 2019 : belles perspectives pour l'ancien et le prestige, le neuf à la peine
Crédit photo : (c)Pixabay  

2019 devrait à nouveau être une belle année pour l'immobilier résidentiel. Les ventes de logements ont atteint des sommets en 2018 que ce soit dans l'ancien ou sur le créneau des biens de prestige, et les professionnels sont positifs. Seul l'immobilier neuf est à la peine.

Le nombre des ventes immobilières en hausse partout en France

Le dynamisme du marché immobilier résidentiel devrait se maintenir en 2019. Dans sa dernière note de conjoncture, la chambre des notaires révèle un nombre de transactions record, évalué entre 950 000 et 960 000 ventes sur un an. En parallèle, les prix ont poursuivi leur hausse sur tout le territoire : les appartements anciens ont progressé de 3,4% en moyenne en France et de 4,2% en Ile de France.

Selon les notaires, tous les indicateurs sont au vert : le marché ne donne pas de signe de surchauffe. Malgré un léger tassement, le nombre des ventes devrait se maintenir à son point haut cette année encore, le marché bénéficiant toujours des taux d'emprunt historiquement bas.

Les Gilets Jaunes ont-ils un impact sur le marché immobilier ?
A ce stade, le mouvement ne semble pas avoir de conséquence, mais il est un peu tôt pour l'affirmer. Il n'est cependant pas exclu que se développe un « effet psychologique », qui pourrait amener certains acquéreurs à différer leur achat. La pression fiscale sur l'immobilier pourrait aussi jouer, à moins que dans un contexte tendu, la pierre joue à nouveau son rôle de la valeur refuge.

Les prix de l'immobilier continuent leur progression

À de rares exceptions près, les prix de l'immobilier ancien ont continué d'augmenter partout en France. La palme revient à Bordeaux, qui subit une nouvelle explosion des prix avec +17% par rapport à 2017. La ville affichant un prix médian de 4310 € par mètre carré, un trois pièces y dépasse aujourd'hui facilement 300.000 €.

D'autres villes de province ont vu leur prix augmenter de manière significative : Rennes (+9,6%), Caen (+8,7%), Lyon (+8%), Tours (+4,6%) et Toulon (+4,3%) affichent les hausses les plus spectaculaires.

La capitale est un marché « à part » en France, et les prix parisiens continuent de s'envoler. En octobre dernier, ils atteignaient 9500 € par mètre carré, 6% de plus qu'en 2017. A ce rythme, la barre psychologique des 10.000 euros par mètre carré pourrait être franchie avant la fin l'année.

Prix médian ou prix moyen ?
Le prix médian représente le prix « au milieu du marché », de façon à ce que 50 % des transactions aient été conclues à un prix inférieur et autant à un prix supérieur. Il est plus significatif que la moyenne, puisque peu sensible aux valeurs extrêmes.

Une année exceptionnelle pour l'immobilier de prestige

L'année 2018 aura aussi été celle de tous les records pour l'immobilier haut de gamme. D'après le département immobilier de Sotheby's, le nombre de ventes a progressé de 36% en 2018. Le prix moyen, atteignant 2,52 millions d'euros à Paris et 1,72 millions sur la France entière, est au plus haut. Le marché reste dominé par une clientèle française (65%), dont une partie est représentée par des expatriés de retour en France, notamment du fait du Brexit.

Un des aspects spectaculaires est la fluidité hors du commun de ce marché. À Paris, le rythme des ventes a atteint une vitesse jamais vue, certaines étant conclues en moins de 24 heures. « L'année dernière, Paris était indéniablement le marché le plus actif dans l'Hexagone. Particulièrement dans le segment du très haut de gamme, c'est-à-dire pour les transactions entre 10 et 50 millions €, nous avons vu une activité étonnante, la plus forte depuis plus de 20 ans », indique Alexander Kraft, PDG de Sotheby's International Realty France – Monaco.

En Province, l'activité est restée stable et les prix n'ont pas augmenté. « Les acheteurs de résidences secondaires bénéficient d'un grand choix de biens à des prix extrêmement intéressants. [...] Par expérience, nous savons que les phénomènes immobiliers parisiens se reproduisent souvent avec un décalage de 6 à 12 mois en province. Il semble que la reprise parisienne commence à se manifester fortement sur les autres marchés français maintenant », souligne A. Kraft.

Des prix complètement fous !
D'après Sotheby's, le bien le plus cher de l'année s'est vendu 48,5 millions d'euros. Du côté des prix au mètre carré, le record revient à un hôtel particulier parisien, qui a été vendu 52.000 € le mètre carré.

L'immobilier neuf à la peine

Très porteur en 2017, le marché de l'immobilier neuf s'est considérablement essoufflé en 2018. Toutes les zones ont pâti de ce ralentissement : le nombre de ventes en secteur B2, désormais hors loi Pinel, a chuté de plus de 21%. Les secteurs tendus ne sont pas mieux lotis : la zone B1 affiche -19% et les A et A bis (villes identifiées comme manquant le plus de logements) accusent une baisse de 9% des mises en vente.

Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces mauvais résultats. Selon la chambre des notaires, 2 acheteurs sur 3 sont des investisseurs en loi Pinel. Or, il semble que leur nombre baisse : « on peut penser que bon nombre d'entre eux ont fait « leur Pinel », et que ce gisement de clientèle se tarit », précise la note de conjoncture.
Les prix du neuf restent aussi nettement supérieurs à ceux de l'ancien, ce qui a pour effet d'exclure beaucoup de primo-accédants de ce marché.

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