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Les prix de l'immobilier pourraient baisser cet automne

| Publié le 01-09-2020 15:29 | Mise à jour le 24-09-2020 10:45
C Courvoisier
Crédit(s) photo(s) : (c) Shutterstock  

La hausse pourrait bien être terminée. Selon l'indice des prix immobiliers d'habitation « Meilleurs Agents - Les Echos » (IPI), les prix des grandes villes stagnent, voire reculent. La rentrée est décisive.

Depuis le début du confinement, les professionnels de l'immobilier n'étaient pas d'accord quant aux effets que la crise sanitaire auraient sur les prix de l'immobilier. Certains anticipaient la poursuite de la hausse, d'autres prévoyaient une baisse liée aux conséquences de la crise économique naissante.

L'immobilier est un secteur qui évolue sur des cycles long. Avec un délai de quelques mois entre les signatures de promesse de vente et les achats définitifs, il est normal que l'effet de la crise du coronavirus et du confinement n'aient pas encore été mesurés sur ce marché. 4 mois après le déconfinement, les chiffres commencent seulement à parler. Et là encore, toutes les analyses ne font pas consensus.

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Les prix parisiens stagnent, voire baissent

Le déconfinement avait été suivi d'un embouteillage dans les agences immobilières au printemps. Avec le recul, la thèse de « l'effet de rattrapage » semble se confirmer. Après 10 ans de hausse continue dans la plupart des villes de France, les prix de l'immobilier pourraient avoir atteint un plateau. C'est en tous cas ce que conclut l'indice des prix immobiliers d'habitation « Meilleurs Agents - Les Echos » (IPI) au 1 er septembre 2020.

A Paris, l'IPI indique que les prix ont augmenté de 3,2% depuis le début de l'année. Mais cette hausse s'est uniquement concentrée entre janvier et début mars, soit jusqu'au confinement. Depuis, les prix stagnent : « s'il n'y avait pas eu le Covid, la barre des 11.000 euros le mètre carré aurait probablement été franchie en septembre », explique le directeur scientifique de Meilleurs Agents, Thomas Lefebvre.

Selon le baromètre LPI-SeLoger d'août 2020, les prix parisiens auraient même baissé de 4,2% au 2ème trimestre, repassant sous la barre symbolique des 10.000 euros par mètre carré en moyenne (9971 €). La crise du coronavirus pourrait ici n'être que l'accélérateur d'une tendance plus profonde. Pour Michel Mouillart, porte-parole du baromètre, « si la hausse des prix ralentit sur Paris, cela ne fait que confirmer une évolution amorcée dès l'été 2017 ».

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Incertitudes sur le reste de la France

Si le ralentissement du marché parisien semble faire consensus entre les 2 baromètres, ils ne sont pas d'accord quant à l'évolution du marché immobilier sur le reste de la France. Une différence d'analyse qui peut être liée à la période analysée.

Pour l'IPI, si Paris marque le pas, les prix de l'immobilier dans les 50 plus grandes villes de France entre dans une phase de plateau. « La dynamique de hausse des prix semble cassée. Le cycle haussier est en pause », explique Thomas Lefebvre de Meilleurs Agents. Nantes et Rennes continuent de progresser faiblement sur un mois (+1% et +0,5%), Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et Toulouse sont stables. Ce phénomène contraste avec celui des précédentes années, durant lesquelles les prix avaient progressé en moyenne de 5 à 10% par an.

Pour le baromètre LPI-Seloger, les villes de plus de 100.000 habitants enregistrent toujours une hausse sur les 3 derniers mois. Les prix au mètre carré signé auraient ainsi progressé de 2,1%, et de 5,2% en moyenne sur un an. Pour Michel Mouillard, « aucun mouvement de baisse générale des prix ne se dessine ».

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L'automne sera révélateur de la vraie tendance

Comme l'avaient prédit certains professionnels, la période septembre – décembre qui devrait être décisive. D'une part, parce que la crise économique qui se dessine pourrait bien freiner la demande. De nombreux observateurs anticipent une augmentation des faillites d'entreprises et des licenciements sur la fin d'année. Une partie des acheteurs pourrait donc être contrainte d'abandonner un projet d'achat, et le manque de confiance en l'avenir pourrait pousser les autres à reporter leur projet.

Du côté des banques, c'est la solvabilité des clients qui pose un problème. Bien que les taux restent historiquement bas, un nombre croissant d'emprunteurs dont la situation est considérée comme « risquée » voient leur demande de crédit refusée. Il s'agit en partie d'anticipations négatives dues à la crise du coronavirus, mais aussi des conséquences des recommandations du HCSF, qui avait demandé aux établissements de crédit de restreindre les conditions d'octroi dès l'automne 2019.

Les primo-accédants et les salariés évoluant dans les secteurs les plus touchés par la crise, comme le tourisme ou l'évènementiel, ont de plus en plus de difficultés à se voir accorder un prêt.

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