Ventes aux enchères immobilières : intérêt, comment faire, frais

Pour acheter un bien immobilier aux enchères, il faut d'abord consulter les annonces des prochaines ventes qui auront lieu dans la zone géographique visée.

Les candidats peuvent ensuite lire le dossier de chaque bien mis en vente. Ce cahier des charges comprend tous les documents qui seraient fournis dans le cadre d'une vente classique : description du bien, diagnostics, servitudes éventuelles, état des risques, état descriptif des divisions et règlement de propriété éventuels, documents du syndic...

Les biens immobiliers peuvent être visités en prenant rendez-vous auprès de la personne qui s'occupe de la vente. Ces visites sont généralement groupées.

La date, le lieu et l'heure des enchères sont fixés à l'avance. Les candidats à l'achat doivent s'y présenter ou se faire représenter par une personne mandatée pour enchérir. A l'issue des enchères, la personne qui propose la meilleure offre devient propriétaire du bien, à condition que personne ne surenchérisse dans les 10 jours et qu'elle paie le prix dans les délais impartis. Dans le cas où les vendeurs ont déterminé un prix plancher à l'avance et que la dernière enchère est inférieure, le bien n'est pas vendu.

Pour les ventes immobilières de l'État, la procédure de vente aux enchères peut parfois être menée sous forme d'appel d'offres. Les candidats doivent alors remettre leur offre sous pli avant la date limite.

Se lancer dans un achat immobilier uniquement après avoir consulté un dossier est compliqué. Aussi des visites sont généralement organisées dans les semaines qui précèdent la mise en vente. En fonction du bien, celles-ci peuvent être regroupées à une date et un créneau horaire fixe.

La rentabilité d'un investissement immobilier dépend d'abord du prix auquel le bien est acheté. Lors d'une vente aux enchères, ce prix va surtout dépendre du nombre d'enchérisseurs. Ainsi il n'est pas rare que des biens immobiliers partent à des prix très inférieurs à ceux du marché. C'est notamment le cas lors des ventes judiciaires, lorsque peu d'acheteurs se présentent.

Mais le prix d'achat n'est pas le seul critère qui permet de déterminer si un investissement immobilier est rentable. Il faut aussi estimer :

- les frais liés à la vente,
- le prix des éventuels travaux à réaliser,
- le potentiel locatif ou de plus-value en fonction de la demande,
- le montant des impôts et taxes,
- l'éventuelle éligibilité à certains dispositifs de défiscalisation (déficit foncier, loi Malraux, loi Denormandie...)

La réalisation d'un investissement immobilier grâce à une vente aux enchères entre donc dans une démarche de gestion de patrimoine plus globale.

Il existe 3 types de vente aux enchères immobilières :

- les ventes aux enchères judiciaires,
- les ventes aux enchères à l'amiable,
- les ventes immobilières de l'État.

Les ventes aux enchères immobilières judiciaires sont le résultat d'une saisie, d'une liquidation d'entreprise ou d'un partage judiciaire. Dans ces trois cas, le bien immobilier est mis aux enchères pour rembourser une dette, apurer un passif ou partager un bien suite à un conflit entre ses propriétaires ou ses héritiers.

Lors d'une vente aux enchères immobilières à l'amiable, ce sont des particuliers ou des entreprises qui ont fait le choix de ce mode de transaction. Pour diverses raisons, ils le préfèrent à la mise en agence ou à la gestion d'une vente de particulier à particulier. Ils peuvent fixer un prix plancher, en dessous duquel la vente n'aura pas lieu.

Depuis quelques années, l'État et les collectivités mettent en vente de nombreux biens immobiliers dont ils sont propriétaires ou qui sont entrés dans leur patrimoine par legs ou déshérence. On peut trouver des appartements, maisons, immeubles, bureaux ou des biens atypiques comme des casernes ou des phares. L'administration des Domaines qui s'occupe de ces ventes, qui peuvent avoir lieu par une vente aux enchères amiables ou par appel d'offres. Les prix peuvent démarrer très bas.

La vente judiciaire d'un bien immobilier a lieu lors d'une audience au Tribunal de Grande Instance du lieu où est situé le bien, dans la « salle des criées ». Il s'agit d'une procédure juridique très stricte.

Contrairement aux ventes aux enchères traditionnelles, les candidats ne peuvent pas enchérir eux-mêmes. Ils doivent obligatoirement se faire représenter par un avocat du barreau concerné.

En amont de la vente, l'avocat a pour mission de vérifier la solvabilité de son client et doit lui faire signer un mandat lui donnant pouvoir pour enchérir jusqu'à un prix maximum. L'enchérisseur doit consigner une somme correspondant à 10% de son prix maximum et verser les frais de procédure à l'avocat avant que l'audience n'ouvre.

Lors de l'audience, les avocats des différents acquéreurs potentiels enchérissent pendant une durée limitée. Passé ce délai, le bien immobilier est adjugé à celui qui a fait la meilleure offre. Un procès-verbal de l'audience est délivré et fait office de titre de propriété.

La propriété ne devient définitive qu'à l'issue d'un délai de 10 jours durant lequel d'autres personnes peuvent surenchérir à condition de proposer un prix supérieur d'au moins 10%. Si personne ne s'est manifesté, le propriétaire doit payer le prix dans les 2 mois qui suivent. Un procès-verbal d'adjudication est ensuite publié au centre de publicité foncière.

La vente aux enchères amiable se déroule devant un notaire. Contrairement aux ventes judiciaires, ce procédé est un choix du vendeur. Ceux qui souhaitent se porter acquéreur peuvent enchérir directement sans passer par un avocat. La personne qui offre le meilleur prix devient propriétaire.

En amont de la vente, les personnes intéressées par l'achat du bien immobilier peuvent se procurer le cahier des charges. Il comprend le montant de la mise à prix et l'intégralité des documents liés à la vente : diagnostics, surfaces, règlement de copropriété, état des divisions... Il leur est aussi possible de visiter le bien. Pour participer aux enchères, les candidats doivent consigner une somme représentant 20 % de la mise à prix.

Lors de la vente, chaque enchérisseur signale sa volonté de surenchérir en enlevant la main. La durée des enchères est limitée et décomptée par un chronomètre ou par des bougies. A la fin du temps imparti, ou lorsque plus personne n'enchérit, le bien immobilier est adjugé. La vente donne lieu à un procès-verbal d'adjudication qui fait office de titre de propriété.

L'adjudication ne devient définitive qu'au bout de 10 jours, si personne n'a formulé de « surenchère du dixième ». La personne qui a remporté les enchères doit ensuite payer dans les 45 jours. Le procès-verbal est ensuite publié au centre de publicité foncière avec le cahier des charges.

Le site Internet https://cessions.immobilier-etat.gouv.fr/ présente les biens immobiliers mis en vente par l'État, les administrations et les collectivités territoriales. Ceux-ci sont très variés : on peut trouver des maisons, des parcelles de terrain, des bureaux, des immeubles entiers, des casernes, des appartements, des centres de vacances... Certains biens peuvent particulièrement être adaptés aux investisseurs.

Chaque bien immobilier mis en vente dispose d'un descriptif complet et d'un dossier qui comprend les conditions de vente, le cahier des charges et les diagnostics réglementaires. Les biens peuvent être visités sur rendez-vous ou à heures fixes.

Les ventes de l'État se déroulent soit par appel d'offres, soit par adjudication (vente aux enchères).

Lorsque le bien est mis aux enchères, la date d'adjudication est connue à l'avance. Pour pouvoir participer, les candidats doivent déposer un chèque de consignation correspondant à 20 % de la mise à prix auprès du notaire en charge de la vente.

La vente se déroule ensuite comme une vente aux enchères amiable classique. La personne qui a formulé l'offre la plus haute dans le délai imparti remporte le bien. La vente est définitive au bout de 10 jours, si personne n'a surenchéri au 10e.

Lorsque le bien est soumis à une procédure d'appel d'offres, les candidats ont jusqu'à une date limite pour déposer leur offre de prix et leurs conditions d'acquisition. L'ensemble des plis est ensuite dépouillé et la meilleure offre remporte le bien.

Attention, car il s'agit de sélectionner le mieux-disant. Le choix ne se fait pas forcément sur le prix. D'autres critères tels que les garanties qu'apporte l'acheteur, son mode de financement et ses conditions d'achat peuvent aussi est déterminants.

Quels sont les frais lors d'une vente aux enchères immobilière ?

Que ce soit pour les ventes aux enchères amiables ou judiciaires, la personne qui remporte le bien immobilier doit payer :

- Les frais préalables, qui correspondent aux sommes dépensées pour la mise en vente du bien immobilier (frais d'huissier, de procédure, de publicité...). Ils sont annoncés avant le début des enchères par le Président du tribunal ou le notaire.

- Les droits d'enregistrement, qui sont identiques à ceux d'une vente immobilière classique, soit 5,09%.

En matière de vente judiciaire, l'acheteur doit également payer des frais d'avocat. Le total des frais peut rapidement dépasser 15% du prix d'achat du bien. Il est donc important de se renseigner avant d'engager les démarches pour enchérir, et être sûr que ces sommes sont financées en cas de crédit bancaire.

En matière de vente amiable, les frais sont généralement moins élevés. Il faut payer les émoluments du notaire comme lors d'une vente classique (rédaction du procès-verbal, recherche de documents...), auxquels viennent s'ajouter ses honoraires de vente aux enchères.

Qu'est-ce que la surenchère du dixième ?

La surenchère du dixième est un procédé par lequel une personne peut proposer un prix supérieur d'au moins 10% à celui de l'adjudication dans les 10 jours qui suivent une vente aux enchères.

Cette stratégie peut être intéressante. La personne n'a pas à se déplacer lors de la vente, n'a pas à recourir à un avocat pour porter ses enchères en cas de vente judiciaire et peut décider ou non d'enchérir une fois le prix maximum connu. Elle peut donc facilement remporter la vente.

Mais pour surenchérir, le candidat doit déposer une caution de 10% du prix de l'adjudication et payer des frais d'avocat et d'huissier pour faire valoir son enchère. Le délai de validation peut ensuite être de plusieurs mois. Cette surenchère engage à payer le prix proposé sans condition de financement.

Qu'est-ce qu'une vente aux enchères immobilière interactive ?

Avec l'essor d'Internet, il est désormais possible d'acheter des biens immobiliers aux enchères sur Internet. La vente se déroule dans une salle de vente virtuelle, où des acheteurs enchérissent comme lors d'une vente en présentiel. La différence est que la durée des enchères peut aller jusqu'à 48 heures.

Les ventes aux enchères interactives sont organisées par des notaires. Comme pour toutes les enchères amiables, les acheteurs potentiels disposent du dossier complet et peuvent visiter le bien. Pour participer, ils doivent être agréés par le notaire.

A l'issue des enchères, celui qui a fait la meilleure offre devient propriétaire. L'avantage est que cette procédure débouche sur la signature d'une promesse de vente, qui permet d'imposer une condition suspensive de financement et de disposer du délai nécessaire pour demander un crédit à sa banque.

Comment payer un bien immobilier aux enchères ? Peut-on acheter à crédit ?

L'acquisition d'un bien immobilier nécessite souvent le recours à crédit. Il est possible d'acheter un bien immobilier lors d'une vente aux enchères judiciaire ou amiable au moyen d'un emprunt, mais l'acquéreur ne peut pas bénéficier d'une condition suspensive de crédit. Lorsque le bien immobilier lui est attribué, il doit obligatoirement payer le prix dans le délai indiqué au cahier des charges de la vente. Il faut donc entamer les démarches auprès de sa banque avant de participer à une vente aux enchères immobilière.

Une fois le bien immobilier adjugé, le nouveau propriétaire a deux mois pour payer le solde du prix dans le cas d'une vente judiciaire et 45 jours pour une vente amiable. S'il ne peut pas payer, les 10 % consignés avant la vente sont perdus et le bien repart aux enchères. Si seule une partie de la somme est payée, le solde subit des intérêts au taux légal jusqu'à ce que le montant total soit réglé. En cas d'impossibilité de payer, toutes les sommes versées sont perdues.

Qu'est-ce que la vente aux enchères à la bougie ?

La vente « à la bougie » est un procédé qui existe depuis le XV^ème siècle. La durée des enchères est limitée par le temps que mettent 3 bougies à se consumer.

Au début de la vente, une première bougie est allumée. Lorsque celle-ci s'éteint, généralement après 30 ou 40 secondes, une deuxième est allumée. Les enchères s'achèvent lorsque la troisième bougie est éteinte. La personne qui a proposé le prix le plus haut remporte alors le bien immobilier. Pour les déçus, il est toujours possible de surenchérir du 10ème dans les 10 jours qui suivent l'adjudication.

La vente à la bougie peut réserver des surprises. Les bougies peuvent par exemple s'éteindre de manière inopinée, brusquant la fin de la vente.

Qu'est-ce que la vente de bien immobilier au cadran ?

La vente au cadran est une vente aux enchères spécifique organisée sur Internet.

Lors des adjudications classiques, le prix monte à mesure des enchères. La vente au cadran est le système inverse : le prix part de son maximum et diminue à intervalles réguliers. Par exemple, la mise à prix part de 200.000 euros et diminue de 1.500 euros toutes les 30 secondes pendant 20 minutes.

Dès qu'un acheteur potentiel estime que le bien immobilier est au bon prix, il enchérit en cliquant. Son offre est enregistrée. Les enchérisseurs peuvent assortir leur offre de conditions, comme celle d'obtenir un prêt.

Une fois le délai écoulé, l'ensemble des offres est récupéré et le vendeur peut choisir l'acheteur en fonction du prix et des conditions proposées.

La vente au cadran est surtout utilisée pour le marché aux bestiaux.

Où trouver des annonces de vente aux enchères immobilières ?

Les biens vendus aux enchères sont « hors marché », c'est-à-dire qu'ils ne sont pas trouvables en agence immobilière ni sur les sites d'annonces immobilières traditionnelles. Pour les trouver, il faut visiter des sites spécialisés dans les enchères immobilières.