Évolution des valeurs de reconstitution des SCPI (à mi-2024)

Depuis 2022, le marché des SCPI montre des signes de ralentissement en termes de valeur de reconstitution de leurs actifs immobiliers. Cette baisse générale est plus marquée dans certains secteurs et localisations, avec plusieurs SCPI historiques qui souffrent particulièrement et tirent la moyenne globale vers le bas. Ces difficultés sont concentrées sur quelques SCPI ayant mal traversé les récents changements de conjoncture.

Avant 2022, les SCPI affichaient en moyenne des décotes supérieures à 3 %, mais 2023 marque une inversion de cette tendance. La diminution continue des valeurs de reconstitution a conduit à une situation où, pour la première fois, la surcote moyenne a presque été annulée, atteignant 0,03 %. Cependant, une reprise timide semble s'amorcer en 2024, avec une légère décote de 0,72 % observée à la mi-année, signalant peut-être un point de retournement.

En 2023, un nombre important de SCPI avait déjà procédé à des ajustements sur le prix de leurs parts pour s’adapter aux évolutions du marché.

L'impact de l'évolution de l'immobilier sur les SCPI

La fin de 2023 avait déjà révélé des signes encourageants d’une stabilisation sur le marché immobilier, avec une modération des taux et de l’inflation. Cette tendance s’est confirmée au cours du premier semestre 2024. Toutefois, l’impact sur les SCPI n’a pas été uniforme. Certaines ont su tirer parti de la hausse des taux en 2022 et 2023 pour acquérir des actifs intéressants à des conditions avantageuses, renforçant ainsi leur portefeuille immobilier. En revanche, d'autres, confrontées à des difficultés, ont vu la valeur de leur patrimoine se déprécier.

Pour comprendre pleinement l'impact de cette baisse généralisée des prix de l'immobilier sur les SCPI, nous avons examiné leur évolution entre 2018 et juin 2024. D’un côté, nous observons une diminution significative du rendement et de la valeur des parts pour certaines SCPI. À l'inverse, quelques-unes ont réussi à se démarquer par leur capacité à maintenir des rendements stables et à préserver la valeur de leurs actifs.
La valeur de reconstitution, qui évalue la véritable valeur d’un portefeuille immobilier SCPI, est un indicateur essentiel. Elle permet de vérifier si la société de gestion effectue des acquisitions judicieuses dont la valeur augmente au fil du temps, ou si elle conserve une marge de sécurité suffisante en prévision de retournements de marché.
Cette étude vise à analyser l'évolution de la valeur des actifs en SCPI face aux fluctuations du marché immobilier. Les principales questions abordées sont les suivantes :

- Comment les SCPI font-elles face aux baisses des prix immobiliers ?
- Quels critères permettent de suivre l’évolution de la valeur d’un parc immobilier SCPI ?
- Quels secteurs sont les plus touchés par cette baisse ?- Quelles SCPI sont les plus affectées et lesquelles parviennent à se maintenir ?
- Quelles sont les SCPI qui pourraient rencontrer des difficultés ou, au contraire, revaloriser leur prix prochainement ?

Ce travail apporte une vision complète des tendances et des dynamiques à l’œuvre dans le marché des SCPI en cette période de stabilisation immobilière.

Introduction & Méthodologie

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif sans les contraintes d’acquisition directe. La gestion des biens immobiliers, y compris leur achat, location et entretien, est assurée par des sociétés spécialisées. Ainsi, les performances des SCPI dépendent en grande partie de l’état général du marché immobilier.

Cette étude a pour objectif d'examiner l'évolution des valeurs de reconstitution des SCPI entre 2018 et juin 2024. En s’appuyant sur un échantillon de plus de 40 SCPI, nous analysons l’évolution des prix de part et les tendances sectorielles et géographiques. La valeur de reconstitution, un indicateur clé, reflète le coût de remplacement du patrimoine immobilier, y compris les frais d'acquisition.

Objectifs de l’étude
- Analyser les tendances d’évolution des valeurs de reconstitution des SCPI.
- Comparer les évolutions par secteur d’activité et zone géographique.
- Identifier si certaines SCPI présentent des caractéristiques spécifiques, comme une croissance rapide ou une stagnation.

Collecte de données
Les données proviennent des rapports annuels des SCPI et des publications officielles disponibles sur les sites des sociétés de gestion ou via des bases de données spécialisées. À noter que certaines SCPI n’avaient pas encore communiqué leur évaluation mi-2024 au moment de la réalisation de cette étude.

Valeur de reconstitution et ajustement du prix de part
La valeur de reconstitution correspond à l’évaluation globale du patrimoine immobilier d’une SCPI, réalisée par un auditeur externe. Si le prix de souscription s'écarte de plus de 10 % par rapport à cette valeur, la SCPI est tenue de réajuster son prix pour respecter cet écart réglementaire.

L'évolution de la décote moyenne des SCPI depuis 2018

La différence entre le prix de souscription d'une SCPI et sa valeur de reconstitution indique si ses biens immobiliers sont en décote (prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution) ou en surcote (prix supérieur). Lorsque la SCPI se trouve en décote, cela reflète généralement une appréciation de son patrimoine immobilier, ce qui est favorable à long terme.Sur les cinq dernières années, les SCPI ont géré leurs actifs avec une décote oscillant entre 2,9% et 4,74%. Cependant, 2023 a marqué un resserrement entre ces deux indicateurs, entraînant une quasi-disparition de l'écart. Le rebond de juin 2024 montre un retour à une décote positive de 0,72%, ce qui laisse espérer que le point le plus bas a été dépassé.

Évolution des décotes par secteur depuis 2018

L’évolution des décotes varie en fonction des secteurs d'activité des SCPI. Les SCPI diversifiées, avec des décotes comprises entre 1% et 3,3%, présentent une faible volatilité, ce qui leur permet d’éviter les baisses brutales. Les SCPI de bureaux, quant à elles, ont connu des écarts significatifs entre leur prix de part et leur valeur de reconstitution jusqu'en 2021, avant de voir ces écarts se réduire progressivement.

Les SCPI de commerce affichent une amélioration de leur décote, atteignant 2,13% en juin 2024. Seule Novapierre Allemagne présente une surcote notable (7,56%), influençant légèrement les chiffres globaux. Quant aux SCPI résidentielles, elles ont maintenu des décotes supérieures à 5% jusqu’en 2022, mais résistent désormais mieux face aux fluctuations du marché immobilier.

Dans le secteur de la logistique, la décote moyenne s'est stabilisée autour de 3,5%, bien que certaines SCPI comme LF Opportunité Immo continuent d'afficher des décotes plus élevées, autour de 7% à 8%. À l’inverse, Activimmo et Log In maintiennent une faible différence entre leur prix de souscription et leur valeur de reconstitution.

Les SCPI du secteur de la santé, en particulier Primovie, ont vu une importante baisse de la valeur de leurs actifs, notamment en raison de la présence de bureaux dans leur portefeuille, secteur également en difficulté. Enfin, les SCPI d’hôtellerie, après une baisse significative pendant la pandémie, se sont redressées. Toutefois, elles restent exposées à la volatilité du marché, comme en témoigne la décote de 3,09% affichée par Cap’Hebergimmo à mi-2024.

Résilience des SCPI en 2024
Après une année 2023 marquée par des difficultés dues à la hausse des taux, les SCPI montrent des signes de résilience. La décote moyenne s'est améliorée à la mi-année 2024, mais il faudra attendre la publication des nouvelles évaluations du patrimoine immobilier pour confirmer cette tendance.

Les meilleures opportunités avec décote
Les SCPI présentant les décotes les plus importantes au 30 juin 2024 pourraient offrir de bonnes opportunités d'investissement. Certaines SCPI, comme Epsilon 360 et Cristal Rente, ont déjà ajusté leurs prix à la hausse, mais conservent encore une décote intéressante après cet ajustement. D’autres, comme Iroko Zen et Kyaneos Pierre, avec des décotes plus modestes, ont également ajusté leurs prix en fonction de leur valeur de reconstitution.
Les SCPI Cristal Life et LF Opportunité Immo, avec des décotes proches des 10%, pourraient envisager une revalorisation dans les mois à venir.

Les SCPI avec les plus grandes surcotes
En revanche, certaines SCPI comme LF Grand Paris Patrimoine sont en surcote, avec une différence importante entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Avec une surcote de 21,63% au 30 juin 2024, cette SCPI a dû procéder à une baisse de plus de 17% de son prix de part pour se conformer à la réglementation.