Investir en EHPAD : les points de vigilance avant de se lancer

Certains promoteurs et gestionnaires peu scrupuleux gonflent volontairement le loyer afin d'afficher une rentabilité très ambitieuse et séduire les acheteurs. Or, ils insèrent dans le bail une condition de révision de loyer qui leur permet de baisser soudain vos revenus sans justification ni recours.

Les propriétaires se retrouvent ainsi avec un bien qui ne se révèle pas aussi rentable qu'espéré. Cela peut être un problème notamment si vous avez un prêt à rembourser. Faîtes donc relire le bail par un professionnel, notaire, conseiller en gestion de patrimoine ou avocat.

Le risque étant un peu plus fort qu'en locatif classique du fait de l'intervention d'un exploitant, la rentabilité annuelle doit être plus élevée. Néanmoins, la rentabilité proposée ne doit pas être trop élevée (risque d'insolvabilité), ni trop basse (pas d'intérêt à choisir ce type de biens). Actuellement, un taux entre 4% et 6% HT/HT est intéressant. Attention car souvent une promesse de forte rentabilité évoque soit un loyer trop haut qui devra être révisé, soit un prix de vente au rabais, ce qui peut révéler un problème sous-jacent.

C'est le socle fondamental de votre investissement. L'exploitant est-il connu sur le marché ? Quel est le nombre de résidences qu'il gère ? Le groupe est-il bénéficiaire ces dernières années ? D'autres propriétaires ont ils des difficultés avec lui ?

En effet, le bail commercial qui vous liera à l'exploitant induit plusieurs obstacles en cas de problème :
• Se défaire de ce type de locataire sera a fortiori ardu puisque cela suppose que tous les copropriétaires soient d'accord
• L'éviction des locataires commerciaux donne le plus souvent lieu au versement d'indemnités
• A l'inverse, l'abandon de l'exploitant vous laisserait avec une résidence dont vous ne pourriez rien faire : vous n'êtes pas propriétaire du fonds de commerce (pas de possibilité d'exploiter soi-même) et la destination des locaux au regard de l'urbanisme pourrait ne pas permettre, par exemple, de transformer votre lot en habitation sans autorisation globale (permis de construire)

L'intervention de la copropriété devient alors compliquée. Il faut souligner que, parfois, les parties communes peuvent rester la propriété de l'exploitant, ce qui freine considérablement les décisions à prendre en de pareilles circonstances.

Certains investisseurs se sont retrouvés les années précédentes dans des situations périlleuses, suite à la faillite de l'exploitant ou à des baux commerciaux qui ne leur étaient pas favorables. A priori, les risques de ce type sont plus limités avec les exploitants reconnus sur le marché. Vérifiez donc bien l'antériorité, le sérieux, le chiffre d'affaire et le nombre de résidences gérées par l'exploitant qui doit signer votre bail.

Ayez bien en tête que ce type d'investissement doit être considéré comme une immobilisation de capital à long terme en vue d'une rentabilité récurrente. La revente n'est pas aussi simple qu'en locatif classique.

Revendre nécessitera de trouver une personne qui souhaite acheter une rentabilité et non un appartement. Un investisseur acquéreur pourra être trouvé sur le marché secondaire. Les conseillers en gestion de patrimoine pourront également vous aider à revendre votre bien.

Néanmoins, si vous bénéficiez d'un avantage fiscal type Censi-Bouvard, celui-ci ne sera pas transmissible. A supposer que vous revendriez avant les 9 ans, l'Etat pourrait vous demander de rembourser les sommes défiscalisées, conformément à votre engagement.

Avant 20 ans de détention, le bénéfice du remboursement de TVA pourra être transmis à l'acquéreur pour la part que vous n'aurez pas encore récupérée. Votre notaire pourra vous aider à calculer ce paramètre avant la revente.

La bonne rentabilité proposée par ce type de bien va de paire avec une complexité plus grande qu'en locatif classique et suppose d'étudier la question en détails. Nous vous conseillons donc de faire preuve de prudence lors de ce type d'acquisition et de vous faire accompagner par un professionnel qui saura vous aiguiller.