Investir en résidence étudiants : quels principes et quels risques ?

La demande d'hébergement étudiants est de plus en plus forte et le développement de ce type de résidences est devenu un enjeu national. En effet, l'impossibilité de trouver un logement et l'explosion des loyers sont des motifs d'abandon des études pour de nombreux étudiants. Enfin, les places au CROUS sont limitées et la vétusté du parc actuel incitent fortement l'Etat à trouver des relais auprès des privés.

Certains opérateurs privés se sont spécialisés dans l'exploitation de ces résidences. Ce sont par exemple des groupes comme Réside Etudes, Studéa de Nexity, Campusea du groupe Gécina, etc. qui gèrent en général plus de 100 résidences. Que ce soit en hôtellerie ou en résidence gérée, la tendance à ce jour est de séparer la propriété des murs (le bâtiment) et celle du fonds de commerce (tout ce qui concerne l'exploitation du bâtiment). Ainsi, les groupes ne sont plus propriétaires des bâtiments qu'ils exploitent, ceux-ci étant revendus à des privés : fonds, foncières, ou investisseurs particuliers via la défiscalisation.

Pour créer des nouvelles résidences, les exploitants s'allient donc avec des promoteurs. Le principe est la réalisation d'un montage permettant de vendre chaque lot à des investisseurs privés, directement lié à un bail commercial. Ces investissements ouvrent la plupart du temps droit à la défiscalisation via la loi sur la location meublée ou la loi Censi-Bouvard.

Lorsque vous investissez en résidence étudiants, vous achetez une chambre ou un studio au sein d'une copropriété. Vous signez un bail avec un exploitant qui sera votre locataire pendant a minima 9 ans. Celui-ci va exploiter l'intégralité du bâtiment en sous-louant votre lot à un étudiant et se chargera d'intégrer des services qu'il facturera aux résidents par ailleurs.

En clair, vous êtes propriétaire des murs avec d'autres copropriétaires et percevez à ce titre un loyer de la part de l'exploitant. Ce dernier est propriétaire du fonds de commerce et perçoit un loyer et une rémunération pour les services qu'il propose de la part des résidents. Lors de votre achat, le loyer qui va vous être versé est donc connu d'avance. Il sera en principe versé dès la livraison.

Il faut néanmoins rester vigilant avant d'investir dans une résidence gérée.

Lorsque vous achetez un bien neuf, vous payez 20% de TVA. Lorsque votre locataire est une société commerciale, celle-ci peut verser un loyer soumis à TVA. Comme une société, vous pouvez donc récupérer avec les loyers perçus la TVA que vous avez payée lors de votre acquisition.

Dans les fait, dès que votre logement est livré, vous pouvez demander à l'Etat de vous rembourser les 20% de TVA versées et vous recevez un chèque. En contrepartie, vous vous engagez à louer votre bien sur ce mode pendant 20 ans. Cela explique que les produits d'investissement en résidence étudiants, et plus généralement en résidence gérée (résidences séniors, tourisme, affaires, EHPAD…), soient présentés avec une rentabilité hors taxes sur hors taxes ("HT/HT"), la TVA étant normalement neutre.

Selon le programme, ce type d'investissement peut également être éligible au dispositif de loueur en meublé et à la loi Censi-Bouvard.

Les revenus issus de ce type de location seront imposés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pas d'incidence flagrante pour vous si ce n'est une déclaration d'impôts sur le revenu plus complète et l'impossibilité de mélanger les avantages d'autres catégories de revenus comme par exemple imputer des déficits fonciers, qui concernent uniquement les revenus fonciers.