Miamia, ville américaine ouverte sur le monde
Principale ville de Floride, Miami est située au sud-est des Etats-Unis. Centre culturel et financier international, porte entre l'Amérique du Nord et l'Amérique Latine, son objectif est de renforcer sa position de centre de commerce : ouverture de bureaux de multinationales, construction de nouveaux réseaux de transports, développement du port, en font une ville en pleine expansion.
Climat tropical et vie culturelle (musées, quartier de Miami Beach typique de l'Art Déco, évènement Art Basel...) attirent chaque année plus de touristes. Miami est d'ailleurs le premier port de croisière au monde.
La ville semble être à un moment charnière de son histoire et le marché locatif de Miami est très dynamique. Des mutations spectaculaires sont en train de la redessiner dans son ensemble : 80 nouveaux buildings attirant une clientèle internationale sont actuellement en construction.
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Miami : une croissance stable de l'immobilier soutenue par une clientèle étrangère
Miami dispose d'atouts conséquents qui lui permettent de figurer parmi les 10 villes préférées des clientèles fortunées, devant Paris (rapport de Knight Frank, The Wealth Report). Même si la région a souffert de la crise des subprimes, le marché a nettement repris depuis 2011 et reste soutenu de manière très durable par une clientèle d'investisseurs étrangers grandissante (Russie, Amérique Latine, Europe... Asie).
Plus de 1.200 multinationales y sont présentes, ce qui draine les marchés locatifs de bureaux et de logements. Les prix repartent donc sur un tendance croissante plus stable qu'avant 2008, puisque moins spéculatifs et plus raisonnés.
Investir à Miami : quels avantages ?
• Les prix sont bas pour des produits de luxe : en moyenne 5000 euros/m2 sur les beaux buildings du bord de mer, entre 2500 et 4000 euros/m2 dans la plupart des buildings 4 étoiles du centre-ville.
• Les transactions se concluent facilement et rapidement. Il n'y a pas de notaire en Floride, en payant comptant une transaction peut se conclure en 3 semaines à un mois. Les frais de transaction s'élèvent à environ 0.5 à 1% de son montant.
• La politique fiscale est légère. Certains mécanismes permettent de ne pas payer d'impôts sur la plus-value et sur les revenus locatifs. A l'année, il n'existe qu'un impôt de 2% maximum sur la valeur du bien.
• Le taux de change euro / dollar (1euro = 1.37$) offre actuellement une réduction de prix très conséquente pour les français. Un avantage très significatif.
Evidemment, investir loin de chez soi nécessite d'examiner à la loupe les difficultés potentielles liées à un tel investissement.
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La crise des subprimes est une crise financière, née du non remboursement de prêts hypothécaires par certains ménages américains surendettés.
Dans les années 2000, les banques américaines ont accordé des crédits hypothécaires à taux variables aux ménages pour financer leur achat immobilier. Dans le principe de ce type de crédit, si l'emprunteur ne peut plus rembourser, la banque saisit le bien pour le vendre aux enchères et se rembourser.
De plus, les taux d'intérêt de ces prêts étaient "variables", ce qui signifie qu'ils devaient varier à la hausse ou à la baisse en fonction des taux directeurs. Or à partir de 2005, ces taux directeurs ont commencé à augmenter. Les mensualités à payer par les ménages étaient de plus en plus chères. Ne pouvant plus rembourser, un nombre croissant de ménages ont vu leur bien immobilier saisi pour être vendus aux enchères.
Anticipant que beaucoup de ménages ne pourraient plus rembourser leur crédit, les banques en ont titrisé et revendu une partie de ces créances sur les marchés financiers. Beaucoup d'acteurs ont alors acheté ces titres "toxiques", volontairement ou non (les titres étaient souvent vendus dans un "package" avec d'autres titres).
Dans le même temps, les prix de l'immobilier se sont mis à chuter. La vente aux enchères des biens immobiliers ne suffisait plus à rembourser les dettes des ménages, provocant le sur-endettement de nombre d'entre eux ainsi que la faillite d'établissement de crédit et de fonds d'investissement qui détenaient ces titres.
Par le biais de la titrisation, c'est ensuite tout le système financier qui s'est vu mis à mal, puis l'économie mondiale toute entière.
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