SCPI AESTIAM AGORA :
une SCPI de commerces et hôtels francilienne sous tension entre rendement stable et liquidité contrainte
Prix d’achat
Décoté
Écart : -4.5 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,25
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 4,50 %
- Taux d’occupation financier : 91,71 %
- Durée moyenne des baux : 3,3 ans
- Capitalisation : 468 M€
- Nombre d’immeubles : 194
- Diversification : Très diversifiée
- Position du prix : Décoté
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
décoté
Visibilité locative
très inférieur
Diversification
très diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | AESTIAM |
| Nom SCPI | AESTIAM AGORA |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Juillet 1990 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 20/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 4,50% |
| Dividende trimestriel | 11,40 € |
| Dividende annuel | 41,46 € |
| Performance brute globale annuelle | 4,50% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | 7,87 % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 922,00 € |
| Prix de retrait | 829,80 € |
| Valeur de réalisation | 795,94 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 965,93 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Score de lecture factuel
Rendement : niveau stabilisé depuis trois exercices autour de 4,50 %, porté par un prix de part gelé et un dividende qui n'a pas retrouvé son niveau pré-2020. Trajectoire en plateau après la phase de récupération 2021-2022. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
Valorisation : décote modérée de 4,6 % entre prix de souscription et valeur de reconstitution. Le rebond de cette dernière en 2025 interrompt deux années de baisse, constituant une inflexion observable.
Exploitation : tension observable avec un TOF en recul marqué à 91,71 % et une durée résiduelle des baux de seulement 3,3 ans, limitant la visibilité sur les revenus locatifs.
Diversification : concentration marquée sur deux typologies (commerces et hôtellerie représentant 91 % du patrimoine) et sur la zone Paris-IDF (59 %). Granularité locative faible avec 1,4 locataire par immeuble en moyenne.
Liquidité : tension persistante avec 35 705 parts en attente de retrait représentant environ 7 % de la capitalisation, malgré une légère décrue du stock.
Valorisation : décote modérée de 4,6 % entre prix de souscription et valeur de reconstitution. Le rebond de cette dernière en 2025 interrompt deux années de baisse, constituant une inflexion observable.
Exploitation : tension observable avec un TOF en recul marqué à 91,71 % et une durée résiduelle des baux de seulement 3,3 ans, limitant la visibilité sur les revenus locatifs.
Diversification : concentration marquée sur deux typologies (commerces et hôtellerie représentant 91 % du patrimoine) et sur la zone Paris-IDF (59 %). Granularité locative faible avec 1,4 locataire par immeuble en moyenne.
Liquidité : tension persistante avec 35 705 parts en attente de retrait représentant environ 7 % de la capitalisation, malgré une légère décrue du stock.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 194 |
| Nombre de locataires | 270 |
| Surface totale | |
| Durée des baux | 3.3 ans |
Occupation & dette
| TOF | 91,71 % |
| Taux d’endettement | 13,00 % |
| Capitalisation | 468 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 35705 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Aestiam Agora est une SCPI à capital variable gérée par Aestiam, positionnée majoritairement sur les commerces et l'hôtellerie. L'analyse porte sur les données disponibles jusqu'au quatrième trimestre 2025, mises en perspective avec les séries historiques remontant à 2017. Les indicateurs couvrent le rendement, la valorisation patrimoniale, l'exploitation locative, la diversification et la liquidité.
Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,50 %, un niveau rigoureusement identique à celui de 2023 (4,50 %) et quasi stable par rapport à 2024 (4,49 %). Cette apparente constance masque une trajectoire plus contrastée sur longue période. Entre 2017 et 2019, le taux de distribution était fixé à 4,59 % pour un dividende annuel de 44,04 € par part.
L'année 2020 a marqué une rupture nette avec un dividende abaissé à 32,94 € et un taux tombé à 3,43 %, dans un contexte où le prix de souscription avait été ramené de 960 € à 922 €. Un phénomène probablement dû à la forte présence d'actifs hôteliers lors de la crise du Covid. Depuis, le dividende a progressivement remonté — 38,40 € en 2021, 42,54 € en 2022, puis 41,46 € en 2023 et 41,40 € en 2024 — mais sans jamais retrouver son niveau d'avant 2020.
Le taux de distribution actuel résulte donc d'un prix de part resté inchangé à 922 € depuis 2020, combiné à un dividende stabilisé autour de 41,40-41,50 €. La lecture isolée du taux de distribution ne permet pas d'évaluer la qualité globale de la SCPI ; il convient de le croiser avec les autres indicateurs patrimoniaux et financiers. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Le prix de souscription est fixé à 922 € depuis 2020, soit depuis six exercices consécutifs sans revalorisation. La valeur de reconstitution, en revanche, a connu un parcours plus mouvementé : 959,44 € en 2019-2020, un pic à 996,18 € en 2022, puis un repli à 961,07 € en 2023 et 952,51 € en 2024. La donnée la plus récente, correspondant au T4 2025, affiche une valeur de reconstitution de 965,93 €. L'écart entre le prix de souscription (922 €) et la valeur de reconstitution (965,93 €) représente une décote d'environ 4,6 % par rapport à la valeur patrimoniale. Le prix de part se situe donc en dessous de la valeur de reconstitution, sans que cet écart ne dépasse le seuil de 5 %. La remontée de la valeur de reconstitution entre 2024 (952,51 €) et le dernier relevé (965,93 €) interrompt deux années consécutives de baisse, ce qui constitue un point d'observation notable.
Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 91,71 % au T4 2025, contre 95,42 % lors du précédent relevé disponible. Ce recul de près de 3,7 points constitue un signal significatif. Un TOF inférieur à 92 % place la SCPI dans une zone intermédiaire où la vacance pèse de façon mesurable sur les revenus locatifs potentiels. Ce niveau doit être mis en regard de la durée résiduelle moyenne des baux, affichée à 3,3 ans. Cette durée courte limite la visibilité sur les flux locatifs à venir, sans pour autant préjuger de la qualité des locataires en place. La combinaison d'un TOF en baisse et d'une durée résiduelle de baux courte constitue une tension observable dans l'exploitation.
Le patrimoine est composé de 194 immeubles pour 270 locataires. La répartition par typologie révèle une dominante commerces à 57 %, complétée par l'hôtellerie et séminaires à 34 %, les bureaux à 6 % et l'enseignement à 3 %. La concentration sur deux segments — commerces et hôtellerie — représente 91 % du patrimoine, ce qui caractérise un positionnement sectoriel marqué. Géographiquement, Paris (31 %) et l'Île-de-France (28 %) concentrent 59 % des actifs. Le reste se répartit entre le Sud-Est (11 %), l'Europe (11 %), le Nord (8 %), le Nord-Est (4 %), le Sud-Ouest (4 %) et le Nord-Ouest (3 %). La prédominance francilienne est nette. Le ratio de 270 locataires pour 194 immeubles indique une granularité locative relativement faible, avec en moyenne 1,4 locataire par immeuble, ce qui signale un risque de concentration unitaire sur certains actifs.
La capitalisation s'élève à 468 millions d'euros. Le taux d'endettement est de 13 %, un niveau modéré qui laisse une marge de manœuvre financière sans constituer un levier important. Le nombre de parts en attente de retrait s'établit à 35 705, contre 37 322 lors du relevé précédent. Cette légère diminution de 1 617 parts traduit une résorption marginale du stock de retraits non satisfaits. Rapporté à la capitalisation de 468 millions d'euros, le montant des parts en attente (environ 32,9 millions d'euros au prix de 922 €) représente approximativement 7 % de la capitalisation, ce qui témoigne d'une contrainte de liquidité persistante sur le marché secondaire.
Le positionnement déclaré d'Aestiam Agora sur les commerces et l'hôtellerie est confirmé par les chiffres : 91 % du patrimoine sur ces deux segments. La concentration géographique sur Paris et l'Île-de-France (59 %) est cohérente avec une stratégie axée sur les emplacements commerciaux de flux. La présence de 11 % en Europe introduit une composante de diversification géographique, sans toutefois modifier la dominante francilienne du portefeuille.
Le prix de souscription est fixé à 922 € depuis 2020, soit depuis six exercices consécutifs sans revalorisation. La valeur de reconstitution, en revanche, a connu un parcours plus mouvementé : 959,44 € en 2019-2020, un pic à 996,18 € en 2022, puis un repli à 961,07 € en 2023 et 952,51 € en 2024. La donnée la plus récente, correspondant au T4 2025, affiche une valeur de reconstitution de 965,93 €. L'écart entre le prix de souscription (922 €) et la valeur de reconstitution (965,93 €) représente une décote d'environ 4,6 % par rapport à la valeur patrimoniale. Le prix de part se situe donc en dessous de la valeur de reconstitution, sans que cet écart ne dépasse le seuil de 5 %. La remontée de la valeur de reconstitution entre 2024 (952,51 €) et le dernier relevé (965,93 €) interrompt deux années consécutives de baisse, ce qui constitue un point d'observation notable.
Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 91,71 % au T4 2025, contre 95,42 % lors du précédent relevé disponible. Ce recul de près de 3,7 points constitue un signal significatif. Un TOF inférieur à 92 % place la SCPI dans une zone intermédiaire où la vacance pèse de façon mesurable sur les revenus locatifs potentiels. Ce niveau doit être mis en regard de la durée résiduelle moyenne des baux, affichée à 3,3 ans. Cette durée courte limite la visibilité sur les flux locatifs à venir, sans pour autant préjuger de la qualité des locataires en place. La combinaison d'un TOF en baisse et d'une durée résiduelle de baux courte constitue une tension observable dans l'exploitation.
Le patrimoine est composé de 194 immeubles pour 270 locataires. La répartition par typologie révèle une dominante commerces à 57 %, complétée par l'hôtellerie et séminaires à 34 %, les bureaux à 6 % et l'enseignement à 3 %. La concentration sur deux segments — commerces et hôtellerie — représente 91 % du patrimoine, ce qui caractérise un positionnement sectoriel marqué. Géographiquement, Paris (31 %) et l'Île-de-France (28 %) concentrent 59 % des actifs. Le reste se répartit entre le Sud-Est (11 %), l'Europe (11 %), le Nord (8 %), le Nord-Est (4 %), le Sud-Ouest (4 %) et le Nord-Ouest (3 %). La prédominance francilienne est nette. Le ratio de 270 locataires pour 194 immeubles indique une granularité locative relativement faible, avec en moyenne 1,4 locataire par immeuble, ce qui signale un risque de concentration unitaire sur certains actifs.
La capitalisation s'élève à 468 millions d'euros. Le taux d'endettement est de 13 %, un niveau modéré qui laisse une marge de manœuvre financière sans constituer un levier important. Le nombre de parts en attente de retrait s'établit à 35 705, contre 37 322 lors du relevé précédent. Cette légère diminution de 1 617 parts traduit une résorption marginale du stock de retraits non satisfaits. Rapporté à la capitalisation de 468 millions d'euros, le montant des parts en attente (environ 32,9 millions d'euros au prix de 922 €) représente approximativement 7 % de la capitalisation, ce qui témoigne d'une contrainte de liquidité persistante sur le marché secondaire.
Le positionnement déclaré d'Aestiam Agora sur les commerces et l'hôtellerie est confirmé par les chiffres : 91 % du patrimoine sur ces deux segments. La concentration géographique sur Paris et l'Île-de-France (59 %) est cohérente avec une stratégie axée sur les emplacements commerciaux de flux. La présence de 11 % en Europe introduit une composante de diversification géographique, sans toutefois modifier la dominante francilienne du portefeuille.
