SCPI ALLIANZ DIVERCITY :
une SCPI de niche à taux d'occupation maximal mais une capitalisation encore modeste
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : -0.5 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,00
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 4,31 %
- Taux d’occupation financier : 100,00 %
- Durée moyenne des baux : 7,1 ans
- Capitalisation : 56.07 M€
- Nombre d’immeubles : 9
- Diversification : Concentrée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
inférieur
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
élevée
Diversification
concentrée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | IMMOVALOR GESTION |
| Nom SCPI | ALLIANZ DIVERCITY |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Avril 2021 |
| Période | T3 2025 |
| Début / fin période | 01/07/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 18/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 4,31% |
| Dividende trimestriel | 4,59 € |
| Dividende annuel | 8,61 € |
| Performance brute globale annuelle | 4,31% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 200,00 € |
| Prix de retrait | 180,80 € |
| Valeur de réalisation | 175,18 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 201,05 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en progression marquée, le taux de distribution ayant augmenté de 47 % en deux ans à prix de part constant, reflétant une montée en puissance des revenus locatifs. Les rendements passés ne constituent pas un indicateur fiable des rendements futurs.
Valorisation : stabilité prolongée, avec un écart quasi nul de +0,52 % entre prix de souscription et valeur de reconstitution, traduisant un alignement étroit sans tension de marché observable.
Exploitation : niveau maximal, le taux d'occupation financier à 100 % maintenu dans le temps ne laisse apparaître aucun signal de vacance. La durée résiduelle des baux à 7,1 ans offre une visibilité intermédiaire.
Diversification : concentration marquée sur trois plans — 60,57 % du patrimoine en logistique, 9 locataires pour 9 immeubles, et 78,66 % des actifs en province. Le profil est celui d'une SCPI spécialisée de taille réduite.
Liquidité : données insuffisantes sur les parts en attente de retrait pour établir un constat. La capitalisation de 56 millions d'euros et l'absence de données sur le marché secondaire limitent la lisibilité de cet axe.
Valorisation : stabilité prolongée, avec un écart quasi nul de +0,52 % entre prix de souscription et valeur de reconstitution, traduisant un alignement étroit sans tension de marché observable.
Exploitation : niveau maximal, le taux d'occupation financier à 100 % maintenu dans le temps ne laisse apparaître aucun signal de vacance. La durée résiduelle des baux à 7,1 ans offre une visibilité intermédiaire.
Diversification : concentration marquée sur trois plans — 60,57 % du patrimoine en logistique, 9 locataires pour 9 immeubles, et 78,66 % des actifs en province. Le profil est celui d'une SCPI spécialisée de taille réduite.
Liquidité : données insuffisantes sur les parts en attente de retrait pour établir un constat. La capitalisation de 56 millions d'euros et l'absence de données sur le marché secondaire limitent la lisibilité de cet axe.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 9 |
| Nombre de locataires | 9 |
| Surface totale | 21 891 m² |
| Durée des baux | 7.1 ans |
Occupation & dette
| TOF | 100,00 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 56.07 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait |
ESG
| Classification SFDR | Article 6 |
| Label ISR | Non |
Analyse
Allianz Divercity est une SCPI gérée par Immovalor Gestion dont la date de création précise n'est pas communiquée dans les données disponibles. L'analyse porte sur les indicateurs patrimoniaux et financiers observés sur la période 2021-2025, à partir des données de reporting fournies. La SCPI affiche une capitalisation de 56,07 millions d'euros au second semestre 2025, ce qui la positionne parmi les véhicules de taille réduite sur le marché français. Son patrimoine est constitué de 9 immeubles pour 9 locataires, sur une surface totale de 21 891 m², avec un positionnement atypique axé majoritairement sur la logistique et les logements services.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution d'Allianz Divercity a connu une progression significative sur les trois dernières années observées : 2,93 % en 2023, 3,69 % en 2024 puis 4,31 % en 2025. Cette trajectoire haussière est d'autant plus notable que le prix de souscription est resté strictement stable à 200 euros sur l'ensemble de la période 2022-2025.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription est fixé à 200 euros depuis au moins 2022, sans aucune revalorisation observée. La valeur de reconstitution est passée de 197,53 euros en 2021 à 201,03 euros en 2022, puis à 201,05 euros en 2025, soit une quasi-stabilité sur trois ans après une première phase de rattrapage. En 2025, l'écart entre la valeur de reconstitution (201,05 euros) et le prix de souscription (200 euros) s'établit à +0,52 %, ce qui traduit un alignement très étroit entre le prix payé par le souscripteur et la valeur estimée du patrimoine. Le prix de part ne présente donc ni décote ni surcote significative, la marge étant inférieure au seuil de 5 %.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier est de 100 % en 2025, identique au niveau déjà observé précédemment. Ce niveau maximal signifie que l'intégralité des surfaces est louée et génère des revenus. Le patrimoine se compose de 9 immeubles occupés par 9 locataires, ce qui implique une correspondance d'un locataire par immeuble en moyenne. La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 7,1 ans, un niveau qui offre une visibilité sur les flux locatifs à moyen terme, bien que la durée des baux ne préjuge pas de la qualité de signature des preneurs.
La répartition géographique fait ressortir une concentration marquée en province, qui représente 78,66 % du patrimoine, contre 21,34 % en région parisienne. La répartition par typologie d'actifs est dominée par la logistique à hauteur de 60,57 %, suivie des logements services (21,34 %), de l'enseignement (13,57 %) et de l'hôtellerie (4,52 %). Le positionnement est donc très concentré sur un seul secteur – la logistique – qui représente plus de trois cinquièmes de la valeur du portefeuille. L'absence de bureaux et de commerces dans l'allocation distingue nettement cette SCPI du marché traditionnel.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de 56,07 millions d'euros reste modeste. La collecte du second semestre 2025 s'élève à 13,20 millions d'euros, portant le total annuel à 20,40 millions d'euros, ce qui représente un flux entrant significatif rapporté à la taille du véhicule – environ 36 % de la capitalisation sur l'année. Cette dynamique de collecte témoigne d'un rythme de croissance soutenu du patrimoine. Le taux d'endettement est nul, la SCPI n'ayant pas recours à l'emprunt selon les données fournies.
Synthèse finale
Allianz Divercity présente un profil cohérent mais concentré. Le taux d'occupation maximal à 100 %, maintenu dans le temps, constitue un indicateur d'exploitation sans faille observable. La progression du taux de distribution de 2,93 % à 4,31 % en deux ans, obtenue exclusivement par la hausse du dividende à prix de part constant, traduit une montée en puissance des revenus du portefeuille. L'alignement quasi parfait entre prix de souscription et valeur de reconstitution ne laisse apparaître ni tension ni décalage de valorisation.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution d'Allianz Divercity a connu une progression significative sur les trois dernières années observées : 2,93 % en 2023, 3,69 % en 2024 puis 4,31 % en 2025. Cette trajectoire haussière est d'autant plus notable que le prix de souscription est resté strictement stable à 200 euros sur l'ensemble de la période 2022-2025.
La progression du taux de distribution provient donc intégralement d'une hausse du dividende versé. En 2023, le dividende s'élevait à 5,85 euros par part, soit un rendement effectif de 2,93 %. Pour 2025, un taux de 4,31 % appliqué à un prix de part de 200 euros correspond à un dividende annuel d'environ 8,62 euros, ce qui représente une augmentation de près de 47 % du dividende par rapport à 2023.
Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs et qu'un taux de distribution pris isolément ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription est fixé à 200 euros depuis au moins 2022, sans aucune revalorisation observée. La valeur de reconstitution est passée de 197,53 euros en 2021 à 201,03 euros en 2022, puis à 201,05 euros en 2025, soit une quasi-stabilité sur trois ans après une première phase de rattrapage. En 2025, l'écart entre la valeur de reconstitution (201,05 euros) et le prix de souscription (200 euros) s'établit à +0,52 %, ce qui traduit un alignement très étroit entre le prix payé par le souscripteur et la valeur estimée du patrimoine. Le prix de part ne présente donc ni décote ni surcote significative, la marge étant inférieure au seuil de 5 %.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier est de 100 % en 2025, identique au niveau déjà observé précédemment. Ce niveau maximal signifie que l'intégralité des surfaces est louée et génère des revenus. Le patrimoine se compose de 9 immeubles occupés par 9 locataires, ce qui implique une correspondance d'un locataire par immeuble en moyenne. La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 7,1 ans, un niveau qui offre une visibilité sur les flux locatifs à moyen terme, bien que la durée des baux ne préjuge pas de la qualité de signature des preneurs.
La répartition géographique fait ressortir une concentration marquée en province, qui représente 78,66 % du patrimoine, contre 21,34 % en région parisienne. La répartition par typologie d'actifs est dominée par la logistique à hauteur de 60,57 %, suivie des logements services (21,34 %), de l'enseignement (13,57 %) et de l'hôtellerie (4,52 %). Le positionnement est donc très concentré sur un seul secteur – la logistique – qui représente plus de trois cinquièmes de la valeur du portefeuille. L'absence de bureaux et de commerces dans l'allocation distingue nettement cette SCPI du marché traditionnel.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de 56,07 millions d'euros reste modeste. La collecte du second semestre 2025 s'élève à 13,20 millions d'euros, portant le total annuel à 20,40 millions d'euros, ce qui représente un flux entrant significatif rapporté à la taille du véhicule – environ 36 % de la capitalisation sur l'année. Cette dynamique de collecte témoigne d'un rythme de croissance soutenu du patrimoine. Le taux d'endettement est nul, la SCPI n'ayant pas recours à l'emprunt selon les données fournies.
Synthèse finale
Allianz Divercity présente un profil cohérent mais concentré. Le taux d'occupation maximal à 100 %, maintenu dans le temps, constitue un indicateur d'exploitation sans faille observable. La progression du taux de distribution de 2,93 % à 4,31 % en deux ans, obtenue exclusivement par la hausse du dividende à prix de part constant, traduit une montée en puissance des revenus du portefeuille. L'alignement quasi parfait entre prix de souscription et valeur de reconstitution ne laisse apparaître ni tension ni décalage de valorisation.
Toutefois, la SCPI présente des concentrations notables : 9 locataires seulement, une dominante logistique à plus de 60 %, et une capitalisation encore réduite à 56 millions d'euros. La collecte 2025 modifie sensiblement la taille du véhicule et la durée résiduelle des baux à 7,1 ans apporte de la visibilité sur les loyers. L'absence d'endettement limite le levier mais aussi le risque financier. L'ensemble forme un profil de niche dont la lecture doit intégrer le caractère encore jeune et concentré du portefeuille. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
