SCPI ALTIXIA COMMERCES :
une SCPI commerce sous pression locative malgré un rendement historiquement stable
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : -1.5 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,63
Tensions modérées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 5,00 %
- Taux d’occupation financier : 89,50 %
- Durée moyenne des baux : 5,1 ans
- Capitalisation : 107,08 M€
- Nombre d’immeubles : 22
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | ALTIXIA REIM |
| Nom SCPI | ALTIXIA COMMERCES |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | janvier 2019 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 28/01/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 5,00% |
| Dividende trimestriel | 2,86 € |
| Dividende annuel | 10,15 € |
| Performance brute globale annuelle | 5,00% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 203,00 € |
| Prix de retrait | 197,92 € |
| Valeur de réalisation | 184,85 € |
| Date valeur réalisation | 30-06-2025 |
| Valeur de reconstitution | 206,02 € |
| Date valeur reconstitution | 30-06-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 28/01/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 5,00 % | 5,10 % | 5,31 % | 5,34 % | 5,21 % | 5,03 % | 4,71 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en inflexion — le taux de distribution recule pour la troisième année consécutive, passant de 5,34 % en 2022 à 5 % en 2025, sous l'effet exclusif de la baisse du dividende distribué, le prix de part étant resté inchangé à 203 €.
Valorisation : tension observable — la valeur de reconstitution décline de manière continue depuis 2021 (de 214,39 € à 206,02 €) et ne dépasse plus le prix de souscription que de 1,5 %, un écart résiduel qui témoigne d'une érosion patrimoniale significative sur quatre ans.
Exploitation : tension observable — le taux d'occupation financier de 89,5 % passe sous le seuil de 90 %, en recul par rapport au niveau antérieur de 90,77 %, et la durée résiduelle des baux de 5,1 ans limite la visibilité locative à moyen terme.
Diversification : concentration marquée — 96 % du patrimoine est investi en actifs commerciaux et 65 % est situé en régions, avec seulement 22 immeubles et 73 locataires, ce qui expose le portefeuille à une dépendance sectorielle et géographique prononcée.
Liquidité : rupture observable — le passage de 0 à 11 860 parts en attente de retrait constitue un changement de régime dans le fonctionnement du marché secondaire, représentant environ 2,25 % de la capitalisation en demandes non satisfaites.
Valorisation : tension observable — la valeur de reconstitution décline de manière continue depuis 2021 (de 214,39 € à 206,02 €) et ne dépasse plus le prix de souscription que de 1,5 %, un écart résiduel qui témoigne d'une érosion patrimoniale significative sur quatre ans.
Exploitation : tension observable — le taux d'occupation financier de 89,5 % passe sous le seuil de 90 %, en recul par rapport au niveau antérieur de 90,77 %, et la durée résiduelle des baux de 5,1 ans limite la visibilité locative à moyen terme.
Diversification : concentration marquée — 96 % du patrimoine est investi en actifs commerciaux et 65 % est situé en régions, avec seulement 22 immeubles et 73 locataires, ce qui expose le portefeuille à une dépendance sectorielle et géographique prononcée.
Liquidité : rupture observable — le passage de 0 à 11 860 parts en attente de retrait constitue un changement de régime dans le fonctionnement du marché secondaire, représentant environ 2,25 % de la capitalisation en demandes non satisfaites.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 22 |
| Nombre de locataires | 73 |
| Surface totale | 47509 m2 |
| Durée des baux | 5.1 ans |
Occupation & dette
| TOF | 89,50 % |
| Taux d’endettement | 14,30 % |
| Capitalisation | 107,08 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 11860 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Oui |
Analyse
Altixia Commerces est une SCPI à dominante commerciale gérée par Altixia REIM, disposant du label ISR. L'analyse porte sur les données disponibles de 2019 à 2025, incluant les indicateurs de rendement, de valorisation, d'exploitation immobilière et de structure financière. L'ensemble des constats repose exclusivement sur les chiffres fournis.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution d'Altixia Commerces a connu une phase ascendante régulière entre 2019 et 2022, passant de 4,71 % à 5,34 %, portée par une progression continue du dividende de 9,62 € à 10,68 € par part. Ce mouvement s'est accompagné d'une revalorisation du prix de souscription de 200 € à 203 € en 2022. Depuis ce sommet, la trajectoire s'est inversée. Le taux de distribution recule à 5,31 % en 2023, puis 5,10 % en 2024 et 5 % en 2025. Le prix de part étant resté stable à 203 € depuis 2022, ce tassement s'explique intégralement par la baisse du dividende : de 10,78 € en 2023 à 10,40 € en 2024, soit une contraction de 3,5 % en un an, puis 10,15 en 2025. On observe donc un cycle de quatre années de hausse suivi de trois années de repli progressif. Il convient de rappeler que le taux de distribution passé ne préjuge en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
La valeur de reconstitution d'Altixia Commerces a culminé à 214,39 € en 2021 avant d'entamer un mouvement de baisse : 211,52 € en 2022, puis 208,54 € en 2024 et 206,02 € en 2025. Entre 2021 et 2025, l'érosion atteint 3,9 %, soit une perte de valeur patrimoniale de 8,37 € par part. Le prix de souscription, fixé à 203 € depuis 2022, se situe en 2025 en dessous de la valeur de reconstitution de 206,02 €, ce qui représente un écart de 1,5 %. Cet écart s'est réduit tout en restant dans la normale : en 2021, la valeur de reconstitution dépassait le prix de part de 7,2 % (214,39 € contre 200 €). La convergence progressive entre ces deux grandeurs signale que la marge de valorisation patrimoniale au-delà du prix de souscription s'est significativement réduite au fil des années, sans pour autant basculer en décote à ce stade.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier constitue l'un des indicateurs les plus significatifs de cette analyse. Il s'établit à 89,5 % en 2025, contre 90,77 % à la dernière mise à jour antérieure. Ce passage sous le seuil de 90 % marque une inflexion notable pour une SCPI dont le patrimoine est composé à 96 % d'actifs commerciaux. Le portefeuille comprend 22 immeubles pour une surface totale de 47 509 m², soit une taille moyenne d'environ 2 160 m² par actif, et 73 locataires, ce qui donne un ratio moyen de 3,3 locataires par immeuble. La durée résiduelle des baux s'établit à 5,1 ans, offrant une visibilité locative intermédiaire sans constituer un niveau de sécurisation élevé.
La répartition typologique est fortement concentrée : 61 % du patrimoine est investi en commerces de retail parks et 35 % en commerces de pied d'immeuble. Les bureaux et les activités ne représentent que 2 % chacun. Cette spécialisation est cohérente avec le positionnement déclaré de la SCPI mais expose le patrimoine à une dépendance mono-sectorielle marquée.
Géographiquement, 65 % du patrimoine est situé en régions, 27 % en Île-de-France et 8 % à Paris. La prédominance régionale, couplée à la dominance des retail parks, dessine un profil d'investissement orienté vers des zones de chalandise périurbaines. La relative faiblesse de l'implantation parisienne (8 %) limite la diversification vers des marchés à plus forte profondeur locative.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation d'Altixia Commerces s'élève à 107,08 M€, un niveau qui classe cette SCPI parmi les véhicules de taille modeste sur le marché français. Le taux d'endettement atteint 14,30 %, un niveau contenu qui laisse une capacité d'emprunt résiduelle observable sans préjuger de son utilisation future.
Le point le plus marquant concerne la liquidité. Les données antérieures faisaient état de 0 part en attente de retrait. Le chiffre actuel de 11 860 parts en attente constitue un changement radical de situation. Rapporté au prix de souscription de 203 €, ce volume représente environ 2,41 M€ de demandes de retrait non satisfaites, soit approximativement 2,25 % de la capitalisation totale. L'absence de données sur la collecte de la période ne permet pas de mettre en regard les flux entrants et sortants. Ce basculement d'une liquidité fluide à une file d'attente matérialisée représente une tension observable qui modifie structurellement le profil de liquidité de ce véhicule. Les rendements futurs ne sont pas garantis et la liquidité d'une SCPI ne peut être considérée comme acquise.
Synthèse des constats
Altixia Commerces présente un profil de SCPI spécialisée dont les indicateurs convergent vers un même constat : un cycle favorable qui s'essouffle. Le rendement, après avoir atteint 5,34 % en 2022, recule pour la troisième année consécutive sous l'effet d'une baisse du dividende à prix de part constant. La valeur de reconstitution a perdu près de 4 % depuis son plus haut de 2021, réduisant l'écart avec le prix de souscription à seulement 1,5 %. Le taux d'occupation financier, passé sous 90 %, signale des difficultés de remplissage sur un portefeuille de 22 immeubles et 73 locataires dont la durée résiduelle des baux n'excède pas 5,1 ans.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution d'Altixia Commerces a connu une phase ascendante régulière entre 2019 et 2022, passant de 4,71 % à 5,34 %, portée par une progression continue du dividende de 9,62 € à 10,68 € par part. Ce mouvement s'est accompagné d'une revalorisation du prix de souscription de 200 € à 203 € en 2022. Depuis ce sommet, la trajectoire s'est inversée. Le taux de distribution recule à 5,31 % en 2023, puis 5,10 % en 2024 et 5 % en 2025. Le prix de part étant resté stable à 203 € depuis 2022, ce tassement s'explique intégralement par la baisse du dividende : de 10,78 € en 2023 à 10,40 € en 2024, soit une contraction de 3,5 % en un an, puis 10,15 en 2025. On observe donc un cycle de quatre années de hausse suivi de trois années de repli progressif. Il convient de rappeler que le taux de distribution passé ne préjuge en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
La valeur de reconstitution d'Altixia Commerces a culminé à 214,39 € en 2021 avant d'entamer un mouvement de baisse : 211,52 € en 2022, puis 208,54 € en 2024 et 206,02 € en 2025. Entre 2021 et 2025, l'érosion atteint 3,9 %, soit une perte de valeur patrimoniale de 8,37 € par part. Le prix de souscription, fixé à 203 € depuis 2022, se situe en 2025 en dessous de la valeur de reconstitution de 206,02 €, ce qui représente un écart de 1,5 %. Cet écart s'est réduit tout en restant dans la normale : en 2021, la valeur de reconstitution dépassait le prix de part de 7,2 % (214,39 € contre 200 €). La convergence progressive entre ces deux grandeurs signale que la marge de valorisation patrimoniale au-delà du prix de souscription s'est significativement réduite au fil des années, sans pour autant basculer en décote à ce stade.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier constitue l'un des indicateurs les plus significatifs de cette analyse. Il s'établit à 89,5 % en 2025, contre 90,77 % à la dernière mise à jour antérieure. Ce passage sous le seuil de 90 % marque une inflexion notable pour une SCPI dont le patrimoine est composé à 96 % d'actifs commerciaux. Le portefeuille comprend 22 immeubles pour une surface totale de 47 509 m², soit une taille moyenne d'environ 2 160 m² par actif, et 73 locataires, ce qui donne un ratio moyen de 3,3 locataires par immeuble. La durée résiduelle des baux s'établit à 5,1 ans, offrant une visibilité locative intermédiaire sans constituer un niveau de sécurisation élevé.
La répartition typologique est fortement concentrée : 61 % du patrimoine est investi en commerces de retail parks et 35 % en commerces de pied d'immeuble. Les bureaux et les activités ne représentent que 2 % chacun. Cette spécialisation est cohérente avec le positionnement déclaré de la SCPI mais expose le patrimoine à une dépendance mono-sectorielle marquée.
Géographiquement, 65 % du patrimoine est situé en régions, 27 % en Île-de-France et 8 % à Paris. La prédominance régionale, couplée à la dominance des retail parks, dessine un profil d'investissement orienté vers des zones de chalandise périurbaines. La relative faiblesse de l'implantation parisienne (8 %) limite la diversification vers des marchés à plus forte profondeur locative.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation d'Altixia Commerces s'élève à 107,08 M€, un niveau qui classe cette SCPI parmi les véhicules de taille modeste sur le marché français. Le taux d'endettement atteint 14,30 %, un niveau contenu qui laisse une capacité d'emprunt résiduelle observable sans préjuger de son utilisation future.
Le point le plus marquant concerne la liquidité. Les données antérieures faisaient état de 0 part en attente de retrait. Le chiffre actuel de 11 860 parts en attente constitue un changement radical de situation. Rapporté au prix de souscription de 203 €, ce volume représente environ 2,41 M€ de demandes de retrait non satisfaites, soit approximativement 2,25 % de la capitalisation totale. L'absence de données sur la collecte de la période ne permet pas de mettre en regard les flux entrants et sortants. Ce basculement d'une liquidité fluide à une file d'attente matérialisée représente une tension observable qui modifie structurellement le profil de liquidité de ce véhicule. Les rendements futurs ne sont pas garantis et la liquidité d'une SCPI ne peut être considérée comme acquise.
Synthèse des constats
Altixia Commerces présente un profil de SCPI spécialisée dont les indicateurs convergent vers un même constat : un cycle favorable qui s'essouffle. Le rendement, après avoir atteint 5,34 % en 2022, recule pour la troisième année consécutive sous l'effet d'une baisse du dividende à prix de part constant. La valeur de reconstitution a perdu près de 4 % depuis son plus haut de 2021, réduisant l'écart avec le prix de souscription à seulement 1,5 %. Le taux d'occupation financier, passé sous 90 %, signale des difficultés de remplissage sur un portefeuille de 22 immeubles et 73 locataires dont la durée résiduelle des baux n'excède pas 5,1 ans.
L'apparition de 11 860 parts en attente de retrait, alors que la file était vide précédemment, constitue une rupture observable dans le fonctionnement du marché secondaire. La cohérence entre le positionnement commerce et la composition réelle du patrimoine est avérée, mais la concentration typologique (96 % commerce) et géographique (65 % régions) limite les effets de diversification. L'ensemble de ces éléments dessine une trajectoire d'inflexion sur plusieurs indicateurs simultanément, sans que cela ne permette de préjuger de l'évolution future de cette SCPI.
