SCPI ALTIXIA CADENCE XII :
un rendement en hausse constante mais un taux d'occupation en recul depuis 2024
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : -0.3 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,25
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 5,15 %
- Taux d’occupation financier : 92,60 %
- Durée moyenne des baux : 6,0 ans
- Capitalisation : 189,44 M€
- Nombre d’immeubles : 32
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | ALTIXIA REIM |
| Nom SCPI | ALTIXIA CADENCE XII |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | mars 2019 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 26/01/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 5,15% |
| Dividende trimestriel | 2,78 € |
| Dividende annuel | 10,29 € |
| Performance brute globale annuelle | 5,15% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 200,00 € |
| Prix de retrait | 182,00 € |
| Valeur de réalisation | 165,11 € |
| Date valeur réalisation | 30-06-2025 |
| Valeur de reconstitution | 200,54 € |
| Date valeur reconstitution | 30-06-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 26/01/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 5,15 % | 5,73 % | 5,60 % | 5,51 % | 5,15 % | 5,13 % | 4,59 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en inflexion. Après six années de hausse continue du taux de distribution (de 4,59 % à 5,73 %), le niveau 2025 à 5,15 % marque un retournement observable, imputable à un recul du dividende à prix de part constant. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
Valorisation : niveau d'équilibre atteint. L'écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution, autrefois favorable de 3 à 4 %, s'est résorbé à +0,27 % en 2025. L'érosion de la valeur de reconstitution entre 2022 et 2024 (-4,2 %) a été le mouvement déterminant.
Exploitation : tension observable. Le recul du taux d'occupation financier de 98,7 % à 92,6 % constitue le fait marquant de la période récente. Ce passage en zone intermédiaire d'occupation signale une vacance locative significativement accrue, cohérente avec la baisse du dividende. La durée résiduelle des baux à 6,0 ans offre une bonne visibilité.
Diversification : niveau intermédiaire à satisfaisant. Trois typologies d'actifs se partagent le patrimoine sans concentration excessive. La répartition géographique est ancrée en régions françaises avec une composante internationale de 19 %. Le ratio de 95 locataires pour 32 immeubles traduit une granularité moyenne.
Liquidité : aucune tension observée. Zéro part en attente de retrait sur les deux points de mesure disponibles. Ce constat ne vaut que pour la période observée et ne préjuge pas de la situation future.
Valorisation : niveau d'équilibre atteint. L'écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution, autrefois favorable de 3 à 4 %, s'est résorbé à +0,27 % en 2025. L'érosion de la valeur de reconstitution entre 2022 et 2024 (-4,2 %) a été le mouvement déterminant.
Exploitation : tension observable. Le recul du taux d'occupation financier de 98,7 % à 92,6 % constitue le fait marquant de la période récente. Ce passage en zone intermédiaire d'occupation signale une vacance locative significativement accrue, cohérente avec la baisse du dividende. La durée résiduelle des baux à 6,0 ans offre une bonne visibilité.
Diversification : niveau intermédiaire à satisfaisant. Trois typologies d'actifs se partagent le patrimoine sans concentration excessive. La répartition géographique est ancrée en régions françaises avec une composante internationale de 19 %. Le ratio de 95 locataires pour 32 immeubles traduit une granularité moyenne.
Liquidité : aucune tension observée. Zéro part en attente de retrait sur les deux points de mesure disponibles. Ce constat ne vaut que pour la période observée et ne préjuge pas de la situation future.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 32 |
| Nombre de locataires | 95 |
| Surface totale | 111238 m2 |
| Durée des baux | 6.0 ans |
Occupation & dette
| TOF | 92,60 % |
| Taux d’endettement | 11,10 % |
| Capitalisation | 189,44 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 0 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Altixia Cadence XII est une SCPI gérée par Altixia REIM, dont les données analysées couvrent la période allant de 2019 au quatrième trimestre 2025. L'analyse repose exclusivement sur les indicateurs patrimoniaux, financiers et d'exploitation fournis : taux de distribution, prix de souscription, dividendes, valeur de reconstitution, taux d'occupation financier, répartition géographique et typologique, structure locative et endettement.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution d'Altixia Cadence XII a suivi une trajectoire ascendante quasi ininterrompue entre 2019 et 2024 : 4,59 % en 2019, 5,13 % en 2020, 5,15 % en 2021, 5,51 % en 2022, 5,60 % en 2023, puis 5,73 % en 2024. La donnée indiquée pour 2025 s'établit à 5,15 %, ce qui marquerait, si elle se confirme en fin d'exercice, un recul significatif par rapport aux trois années précédentes. Le prix de souscription étant resté strictement inchangé à 200 € sur toute la période, chaque variation du taux de distribution est imputable exclusivement au dividende versé.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution d'Altixia Cadence XII a suivi une trajectoire ascendante quasi ininterrompue entre 2019 et 2024 : 4,59 % en 2019, 5,13 % en 2020, 5,15 % en 2021, 5,51 % en 2022, 5,60 % en 2023, puis 5,73 % en 2024. La donnée indiquée pour 2025 s'établit à 5,15 %, ce qui marquerait, si elle se confirme en fin d'exercice, un recul significatif par rapport aux trois années précédentes. Le prix de souscription étant resté strictement inchangé à 200 € sur toute la période, chaque variation du taux de distribution est imputable exclusivement au dividende versé.
Celui-ci a progressé de 9,18 € en 2019 à 11,45 € en 2024, soit une augmentation cumulée d'environ 24,7 % en cinq ans. La rupture de tendance observable en 2025, avec un taux de distribution ramené à 5,15 %, correspondrait à un dividende annuel de l'ordre de 10,30 €, en net retrait par rapport aux 11,45 € de 2024. Cette inflexion rompt avec six années consécutives de hausse. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription est resté fixé à 200 € depuis au moins 2019, ce qui constitue une stabilité absolue sur la période observée. La valeur de reconstitution a en revanche connu des fluctuations : 207,86 € en 2019, 203,69 € en 2020, 208,27 € en 2021, 208,62 € en 2022, puis un recul notable à 199,82 € en 2024. La donnée 2025 s'établit à 200,54 €, en très léger rebond.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription est resté fixé à 200 € depuis au moins 2019, ce qui constitue une stabilité absolue sur la période observée. La valeur de reconstitution a en revanche connu des fluctuations : 207,86 € en 2019, 203,69 € en 2020, 208,27 € en 2021, 208,62 € en 2022, puis un recul notable à 199,82 € en 2024. La donnée 2025 s'établit à 200,54 €, en très léger rebond.
Entre 2019 et 2022, la valeur de reconstitution était systématiquement supérieure au prix de souscription, avec des écarts allant de +1,8 % à +4,3 %, ce qui signifiait que le souscripteur acquérait ses parts en deçà de la valeur estimée du patrimoine. En 2024, la valeur de reconstitution est passée sous le prix de souscription (199,82 € contre 200 €), générant un très léger écart négatif de -0,09 %. En 2025, la valeur de reconstitution repasse marginalement au-dessus du prix de part à 200,54 €, soit un écart de +0,27 %. L'érosion de la valeur de reconstitution entre 2022 et 2024 (de 208,62 € à 199,82 €, soit -4,2 %) traduit une baisse de la valeur estimée du patrimoine immobilier sous-jacent. Le quasi-alignement actuel entre prix de part et valeur de reconstitution indique que le souscripteur paie aujourd'hui un prix très proche de la valeur estimée des actifs.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) constitue le point d'attention majeur de cette analyse. La donnée antérieure disponible mentionnait un TOF de 98,7 %, niveau traduisant une exploitation très dense du parc. La donnée 2025 s'établit à 92,6 %, soit un recul de 6,1 points. Ce passage sous le seuil des 95 % place la SCPI dans une zone intermédiaire d'exploitation, où la vacance locative pèse de manière visible sur les revenus. Ce recul du TOF est cohérent avec l'inflexion observée sur le taux de distribution 2025.
Le patrimoine est composé de 32 immeubles pour une surface totale de 111 238 m², occupés par 95 locataires. Le ratio moyen s'établit ainsi à environ 3 locataires par immeuble et 1 171 m² par locataire, ce qui traduit une granularité moyenne. La durée résiduelle moyenne des baux est de 6,0 ans, un niveau offrant une visibilité intermédiaire sur les flux locatifs, sans toutefois préjuger de la qualité des locataires en portefeuille.
Sur le plan typologique, la répartition des actifs montre une diversification effective entre trois grandes catégories : commerces (37 %), activités (30 %) et bureaux (29 %), complétées par une poche logistique de 4 %. Aucune classe d'actifs ne dépasse 40 %, ce qui limite le risque de concentration sectorielle.
La géographie du portefeuille est marquée par une prédominance des régions françaises à 56 %, suivies de l'Île-de-France à 22 % et de Paris intra-muros à seulement 3 %. La composante internationale représente 19 % du patrimoine, répartie entre l'Espagne (13 %) et l'Irlande (6 %). Cette exposition internationale, bien que minoritaire, participe à une diversification géographique qui dépasse le seul marché français.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 189,44 M€, ce qui place Altixia Cadence XII dans la catégorie des SCPI de taille intermédiaire. Le taux d'endettement est de 11,10 %, un niveau mesuré qui laisse des marges de manœuvre théoriques en matière de financement. Le nombre de parts en attente de retrait est de zéro, tant sur les données antérieures que sur la période 2025. Cette absence de file d'attente indique une liquidité observée sans tension au moment de la publication des données, ce qui ne préjuge pas de l'évolution future de cet indicateur.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) constitue le point d'attention majeur de cette analyse. La donnée antérieure disponible mentionnait un TOF de 98,7 %, niveau traduisant une exploitation très dense du parc. La donnée 2025 s'établit à 92,6 %, soit un recul de 6,1 points. Ce passage sous le seuil des 95 % place la SCPI dans une zone intermédiaire d'exploitation, où la vacance locative pèse de manière visible sur les revenus. Ce recul du TOF est cohérent avec l'inflexion observée sur le taux de distribution 2025.
Le patrimoine est composé de 32 immeubles pour une surface totale de 111 238 m², occupés par 95 locataires. Le ratio moyen s'établit ainsi à environ 3 locataires par immeuble et 1 171 m² par locataire, ce qui traduit une granularité moyenne. La durée résiduelle moyenne des baux est de 6,0 ans, un niveau offrant une visibilité intermédiaire sur les flux locatifs, sans toutefois préjuger de la qualité des locataires en portefeuille.
Sur le plan typologique, la répartition des actifs montre une diversification effective entre trois grandes catégories : commerces (37 %), activités (30 %) et bureaux (29 %), complétées par une poche logistique de 4 %. Aucune classe d'actifs ne dépasse 40 %, ce qui limite le risque de concentration sectorielle.
La géographie du portefeuille est marquée par une prédominance des régions françaises à 56 %, suivies de l'Île-de-France à 22 % et de Paris intra-muros à seulement 3 %. La composante internationale représente 19 % du patrimoine, répartie entre l'Espagne (13 %) et l'Irlande (6 %). Cette exposition internationale, bien que minoritaire, participe à une diversification géographique qui dépasse le seul marché français.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 189,44 M€, ce qui place Altixia Cadence XII dans la catégorie des SCPI de taille intermédiaire. Le taux d'endettement est de 11,10 %, un niveau mesuré qui laisse des marges de manœuvre théoriques en matière de financement. Le nombre de parts en attente de retrait est de zéro, tant sur les données antérieures que sur la période 2025. Cette absence de file d'attente indique une liquidité observée sans tension au moment de la publication des données, ce qui ne préjuge pas de l'évolution future de cet indicateur.
