SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION :
une SCPI de bureaux diversifiée sous tension entre décote, occupation fragile et liquidité dégradée
Prix d’achat
Légèrement surévalué
Écart : 8.9 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,67
Tensions modérées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 4,32 %
- Taux d’occupation financier : 89,32 %
- Durée moyenne des baux : - ans
- Capitalisation : 851,61 M€
- Nombre d’immeubles : 79
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Légèrement surévalué
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
inférieur
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
légèrement surévalué
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | AEW |
| Nom SCPI | ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Novembre 1987 |
| Période | T3 2025 |
| Début / fin période | 01/07/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 21/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 4,32% |
| Dividende trimestriel | 8,76 € |
| Dividende annuel | 35,31 € |
| Performance brute globale annuelle | 4,32% |
| TRI 10 ans | 2,95 % |
| TRI 15 ans | 4,59 % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 817,00 € |
| Prix de retrait | 753,68 € |
| Valeur de réalisation | 643,04 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 750,53 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 21/02/2026 (T3 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 4,32 % | 4,49 % | 4,14 % | 4,07 % | 4,11 % | 4,11 % | 4,14 % | 4,12 % | 4,14 % |
Score de lecture factuel
Rendement : niveau intermédiaire. Le taux de distribution 2025 (4,32 %) reste au-dessus de la moyenne historique de la SCPI (4,07 %-4,14 % entre 2017 et 2023), mais en retrait par rapport à 2024 (4,49 %). La hausse récente est principalement imputable à la correction du prix de part, non à une progression du dividende.
Valorisation : tension observable. Le prix de souscription (817 €) dépasse la valeur de reconstitution (750,53 €) de 8,9 %, un écart qui s'accentue et qui s'est inversé par rapport à la situation antérieure à 2023 où le patrimoine était sous-valorisé par le prix de part. La valeur de reconstitution a reculé de 17,2 % entre 2022 et 2025.
Exploitation : trajectoire en inflexion basse. Le taux d'occupation financier (89,32 %) reste sous les 90 % et poursuit un léger recul par rapport au précédent relevé (89,68 %), signalant une pression locative qui ne se résorbe pas sur le patrimoine.
Diversification : concentration marquée. La répartition typologique offre une diversification réelle (bureaux 50 %, commerces 29 %, centres commerciaux 14 %), mais la concentration géographique est élevée avec 72 % du patrimoine en Île-de-France et Paris, et seulement 7 % à l'international. Le nombre de locataires (293) assure une granularité locative significative.
Liquidité : tension observable. Le nombre de parts en attente de retrait a bondi de 15 481 à 38 193, soit une hausse de 147 %. Ce volume représente environ 3,7 % de la capitalisation, traduisant une dégradation tangible de la liquidité du véhicule.
Valorisation : tension observable. Le prix de souscription (817 €) dépasse la valeur de reconstitution (750,53 €) de 8,9 %, un écart qui s'accentue et qui s'est inversé par rapport à la situation antérieure à 2023 où le patrimoine était sous-valorisé par le prix de part. La valeur de reconstitution a reculé de 17,2 % entre 2022 et 2025.
Exploitation : trajectoire en inflexion basse. Le taux d'occupation financier (89,32 %) reste sous les 90 % et poursuit un léger recul par rapport au précédent relevé (89,68 %), signalant une pression locative qui ne se résorbe pas sur le patrimoine.
Diversification : concentration marquée. La répartition typologique offre une diversification réelle (bureaux 50 %, commerces 29 %, centres commerciaux 14 %), mais la concentration géographique est élevée avec 72 % du patrimoine en Île-de-France et Paris, et seulement 7 % à l'international. Le nombre de locataires (293) assure une granularité locative significative.
Liquidité : tension observable. Le nombre de parts en attente de retrait a bondi de 15 481 à 38 193, soit une hausse de 147 %. Ce volume représente environ 3,7 % de la capitalisation, traduisant une dégradation tangible de la liquidité du véhicule.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 79 |
| Nombre de locataires | 293 |
| Surface totale | 215610 m2 |
| Durée des baux | ND |
Occupation & dette
| TOF | 89,32 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 851,61 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 38193 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Atout Pierre Diversification est une SCPI gérée par AEW, disposant d'un patrimoine de 79 immeubles pour une surface totale de 215 610 m² et 293 locataires. L'analyse porte sur les données disponibles couvrant le second semestre 2025, mises en perspective avec les séries historiques remontant à 2017. Les indicateurs mobilisés couvrent le rendement distribué, la valorisation patrimoniale, l'exploitation immobilière, la diversification et la liquidité.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,32 %, en retrait par rapport au niveau de 4,49 % observé en 2024, mais supérieur aux niveaux constatés entre 2017 et 2023, période durant laquelle il oscillait dans une fourchette étroite entre 4,07 % et 4,14 %. La hausse enregistrée en 2024 résultait principalement de la baisse du prix de souscription, passé de 900 € à 817 € en 2023 et maintenu à ce niveau depuis, tandis que le dividende 2024 avait légèrement reculé à 36,70 € par part contre 37,29 € en 2023. Le taux de distribution de 2025, à 4,32 %, suggère soit un léger recul du dividende distribué, soit un effet mécanique lié au maintien du prix de part à 817 €, les données de dividende 2025 n'étant pas disponibles. Sur longue période, le dividende annuel est resté remarquablement stable, dans une bande comprise entre 36 € et 37,30 € depuis 2017. Cette stabilité du revenu distribué contraste avec la forte correction du prix de part intervenue en 2023 (−9,2 %, de 900 € à 817 €), qui a mécaniquement rehaussé le ratio de distribution. Il convient de rappeler que le taux de distribution, pris isolément, ne constitue pas un indicateur suffisant pour évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription est maintenu à 817 € depuis 2023. La valeur de reconstitution, qui s'établit désormais à 750,53 € en 2025, poursuit une trajectoire de baisse prononcée. Elle était de 955,73 € en 2019, 939,58 € en 2020, 948,23 € en 2021, 906,79 € en 2022, puis 758,78 € en 2024. Entre 2022 et 2025, la valeur de reconstitution a ainsi reculé de 17,2 %. L'écart entre le prix de souscription (817 €) et la valeur de reconstitution (750,53 €) atteint +8,9 %, ce qui signifie que l'investisseur acquiert des parts à un prix supérieur de près de 9 % à la valeur estimée du patrimoine net. Cet écart s'est accentué par rapport à 2024, où il était déjà de +7,7 % (817 € contre 758,78 €). La situation s'est inversée par rapport à la période 2019-2022, durant laquelle la valeur de reconstitution dépassait le prix de souscription, traduisant alors une sous-valorisation du patrimoine par le prix de part. Ce retournement constitue un signal de tension notable sur la valorisation patrimoniale.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 89,32 % au second semestre 2025, en léger recul par rapport au niveau de 89,68 % précédemment observé. Ce niveau se situe sous le seuil de 90 %, ce qui traduit une pression locative persistante sur le patrimoine. Avec 79 immeubles et 293 locataires, la granularité du portefeuille reste significative, avec un ratio moyen d'environ 3,7 locataires par immeuble. La surface totale de 215 610 m² représente une surface moyenne par immeuble d'environ 2 730 m², ce qui évoque un patrimoine composé majoritairement d'actifs de taille intermédiaire.
La répartition typologique montre une dominante bureaux à 50 %, complétée par les commerces (29 %), les centres commerciaux (14 %), l'hôtellerie-tourisme (5 %) et l'industriel (2 %). La concentration sur les bureaux, qui représentent la moitié du patrimoine, mérite d'être relevée dans un contexte où cette classe d'actifs fait l'objet de réévaluations dans plusieurs marchés européens. Le segment commerce au sens large (commerces + centres commerciaux) représente 43 % du patrimoine, constituant un contrepoids notable.
Sur le plan géographique, l'Île-de-France concentre 51 % du patrimoine, Paris intra-muros 21 %, la province 21 %, la Belgique 4 % et l'Espagne 3 %. La concentration francilienne (72 % en incluant Paris) est marquée. L'exposition internationale reste marginale à 7 %. La durée résiduelle des baux n'est pas disponible dans les données fournies.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 851,61 M€, ce qui positionne cette SCPI parmi les véhicules de taille significative du marché. Le nombre de parts en attente de retrait atteint 38 193 au second semestre 2025, contre 15 481 lors de la période de référence antérieure. Cette progression de 147 % constitue le signal le plus marquant de cette analyse. Elle traduit une dégradation observable de la liquidité du véhicule, avec un volume croissant de porteurs souhaitant céder leurs parts sans trouver de contrepartie. En l'absence de données de collecte, il n'est pas possible de mesurer le flux entrant susceptible d'absorber ces demandes. Ce niveau de parts en attente doit être mis en regard de la capitalisation totale pour en apprécier l'ampleur : rapporté au prix de part de 817 €, le montant en attente de retrait représente environ 31,2 M€, soit 3,7 % de la capitalisation. Ce ratio, sans être critique en valeur absolue, marque une trajectoire ascendante qui mérite une attention particulière.
Synthèse
Les données observées sur Atout Pierre Diversification dessinent un profil en tension sur plusieurs axes simultanés. Le taux de distribution s'est stabilisé à un niveau supérieur à sa moyenne historique, mais cette hausse est largement imputable à la correction du prix de part intervenue en 2023, le dividende étant resté quasi inchangé. La valeur de reconstitution poursuit son recul et se situe désormais nettement sous le prix de souscription, avec un écart de 8,9 % défavorable à l'acquéreur. Le taux d'occupation financier reste sous 90 %, signalant une pression locative qui ne se résorbe pas. La liquidité se dégrade de manière significative, avec un doublement du nombre de parts en attente de retrait. Le patrimoine, diversifié en typologie mais concentré géographiquement sur l'Île-de-France, est de taille conséquente avec 79 immeubles et 293 locataires. La stabilité du dividende distribué sur huit ans témoigne d'une gestion des revenus régulière, mais elle coexiste avec une érosion patrimoniale mesurable. Les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,32 %, en retrait par rapport au niveau de 4,49 % observé en 2024, mais supérieur aux niveaux constatés entre 2017 et 2023, période durant laquelle il oscillait dans une fourchette étroite entre 4,07 % et 4,14 %. La hausse enregistrée en 2024 résultait principalement de la baisse du prix de souscription, passé de 900 € à 817 € en 2023 et maintenu à ce niveau depuis, tandis que le dividende 2024 avait légèrement reculé à 36,70 € par part contre 37,29 € en 2023. Le taux de distribution de 2025, à 4,32 %, suggère soit un léger recul du dividende distribué, soit un effet mécanique lié au maintien du prix de part à 817 €, les données de dividende 2025 n'étant pas disponibles. Sur longue période, le dividende annuel est resté remarquablement stable, dans une bande comprise entre 36 € et 37,30 € depuis 2017. Cette stabilité du revenu distribué contraste avec la forte correction du prix de part intervenue en 2023 (−9,2 %, de 900 € à 817 €), qui a mécaniquement rehaussé le ratio de distribution. Il convient de rappeler que le taux de distribution, pris isolément, ne constitue pas un indicateur suffisant pour évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription est maintenu à 817 € depuis 2023. La valeur de reconstitution, qui s'établit désormais à 750,53 € en 2025, poursuit une trajectoire de baisse prononcée. Elle était de 955,73 € en 2019, 939,58 € en 2020, 948,23 € en 2021, 906,79 € en 2022, puis 758,78 € en 2024. Entre 2022 et 2025, la valeur de reconstitution a ainsi reculé de 17,2 %. L'écart entre le prix de souscription (817 €) et la valeur de reconstitution (750,53 €) atteint +8,9 %, ce qui signifie que l'investisseur acquiert des parts à un prix supérieur de près de 9 % à la valeur estimée du patrimoine net. Cet écart s'est accentué par rapport à 2024, où il était déjà de +7,7 % (817 € contre 758,78 €). La situation s'est inversée par rapport à la période 2019-2022, durant laquelle la valeur de reconstitution dépassait le prix de souscription, traduisant alors une sous-valorisation du patrimoine par le prix de part. Ce retournement constitue un signal de tension notable sur la valorisation patrimoniale.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 89,32 % au second semestre 2025, en léger recul par rapport au niveau de 89,68 % précédemment observé. Ce niveau se situe sous le seuil de 90 %, ce qui traduit une pression locative persistante sur le patrimoine. Avec 79 immeubles et 293 locataires, la granularité du portefeuille reste significative, avec un ratio moyen d'environ 3,7 locataires par immeuble. La surface totale de 215 610 m² représente une surface moyenne par immeuble d'environ 2 730 m², ce qui évoque un patrimoine composé majoritairement d'actifs de taille intermédiaire.
La répartition typologique montre une dominante bureaux à 50 %, complétée par les commerces (29 %), les centres commerciaux (14 %), l'hôtellerie-tourisme (5 %) et l'industriel (2 %). La concentration sur les bureaux, qui représentent la moitié du patrimoine, mérite d'être relevée dans un contexte où cette classe d'actifs fait l'objet de réévaluations dans plusieurs marchés européens. Le segment commerce au sens large (commerces + centres commerciaux) représente 43 % du patrimoine, constituant un contrepoids notable.
Sur le plan géographique, l'Île-de-France concentre 51 % du patrimoine, Paris intra-muros 21 %, la province 21 %, la Belgique 4 % et l'Espagne 3 %. La concentration francilienne (72 % en incluant Paris) est marquée. L'exposition internationale reste marginale à 7 %. La durée résiduelle des baux n'est pas disponible dans les données fournies.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 851,61 M€, ce qui positionne cette SCPI parmi les véhicules de taille significative du marché. Le nombre de parts en attente de retrait atteint 38 193 au second semestre 2025, contre 15 481 lors de la période de référence antérieure. Cette progression de 147 % constitue le signal le plus marquant de cette analyse. Elle traduit une dégradation observable de la liquidité du véhicule, avec un volume croissant de porteurs souhaitant céder leurs parts sans trouver de contrepartie. En l'absence de données de collecte, il n'est pas possible de mesurer le flux entrant susceptible d'absorber ces demandes. Ce niveau de parts en attente doit être mis en regard de la capitalisation totale pour en apprécier l'ampleur : rapporté au prix de part de 817 €, le montant en attente de retrait représente environ 31,2 M€, soit 3,7 % de la capitalisation. Ce ratio, sans être critique en valeur absolue, marque une trajectoire ascendante qui mérite une attention particulière.
Synthèse
Les données observées sur Atout Pierre Diversification dessinent un profil en tension sur plusieurs axes simultanés. Le taux de distribution s'est stabilisé à un niveau supérieur à sa moyenne historique, mais cette hausse est largement imputable à la correction du prix de part intervenue en 2023, le dividende étant resté quasi inchangé. La valeur de reconstitution poursuit son recul et se situe désormais nettement sous le prix de souscription, avec un écart de 8,9 % défavorable à l'acquéreur. Le taux d'occupation financier reste sous 90 %, signalant une pression locative qui ne se résorbe pas. La liquidité se dégrade de manière significative, avec un doublement du nombre de parts en attente de retrait. Le patrimoine, diversifié en typologie mais concentré géographiquement sur l'Île-de-France, est de taille conséquente avec 79 immeubles et 293 locataires. La stabilité du dividende distribué sur huit ans témoigne d'une gestion des revenus régulière, mais elle coexiste avec une érosion patrimoniale mesurable. Les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs.
