SCPI CARAC perspective Immo :
un patrimoine bureaux francilien stable mais en ajustement sur plusieurs indicateurs clés
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : 1.2 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,00
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 4,21 %
- Taux d’occupation financier : 96,69 %
- Durée moyenne des baux : 6,0 ans
- Capitalisation : 214,63 M€
- Nombre d’immeubles : 18
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
inférieur
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | ATREAM |
| Nom SCPI | CARAC perspective Immo |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | décembre 2015 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 18/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 4,21% |
| Dividende trimestriel | 2,16 € |
| Dividende annuel | 8,64 € |
| Performance brute globale annuelle | 4,21% |
| TRI 10 ans | 4,22 % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 205,00 € |
| Prix de retrait | 200,90 € |
| Valeur de réalisation | 182,04 € |
| Date valeur réalisation | 30-06-2025 |
| Valeur de reconstitution | 202,61 € |
| Date valeur reconstitution | 30-06-2025 |
Performances annuelles
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire stable – le taux de distribution oscille dans une bande très étroite (4,05 % à 4,23 %) depuis 2017, traduisant une régularité du couple dividende/prix de part. Le niveau reste intermédiaire dans le paysage des SCPI, sans inflexion marquée.
Valorisation : tension observable – la valeur de reconstitution a perdu près de 8,7 % en trois ans et se situe désormais 1,18 % sous le prix de souscription, inversant une configuration qui était auparavant favorable au souscripteur.
Exploitation : niveau intermédiaire en inflexion – le taux d'occupation financier demeure supérieur à 95 % mais a reculé de 2,71 points par rapport au dernier relevé connu, signalant un desserrement de la dynamique locative.
Diversification : concentration marquée – 91,9 % du patrimoine en bureaux et 57,2 % en Île-de-France (Paris inclus) caractérisent un portefeuille faiblement diversifié sur le plan typologique, avec une granularité modérée de 18 immeubles.
Liquidité : aucune tension observable – zéro part en attente de retrait sur les derniers relevés disponibles, ce qui constitue un signal neutre en l'état.
Valorisation : tension observable – la valeur de reconstitution a perdu près de 8,7 % en trois ans et se situe désormais 1,18 % sous le prix de souscription, inversant une configuration qui était auparavant favorable au souscripteur.
Exploitation : niveau intermédiaire en inflexion – le taux d'occupation financier demeure supérieur à 95 % mais a reculé de 2,71 points par rapport au dernier relevé connu, signalant un desserrement de la dynamique locative.
Diversification : concentration marquée – 91,9 % du patrimoine en bureaux et 57,2 % en Île-de-France (Paris inclus) caractérisent un portefeuille faiblement diversifié sur le plan typologique, avec une granularité modérée de 18 immeubles.
Liquidité : aucune tension observable – zéro part en attente de retrait sur les derniers relevés disponibles, ce qui constitue un signal neutre en l'état.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 18 |
| Nombre de locataires | ND |
| Surface totale | 49471 m² |
| Durée des baux | 6.0 ans |
Occupation & dette
| TOF | 96,69 % |
| Taux d’endettement | 8,47 % |
| Capitalisation | 214,63 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 0 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Carac Perspective Immo est une SCPI gérée par Atream, positionnée majoritairement sur le segment des bureaux en Île-de-France. L'analyse porte sur les données disponibles couvrant la période 2017 à 2025, incluant les indicateurs de rendement, de valorisation, d'exploitation et de structure financière.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Carac Perspective Immo présente une trajectoire remarquablement stable sur l'ensemble de la période observée. De 4,23 % en 2017, il a légèrement fléchi à 4,05 % en 2020, avant de remonter progressivement à 4,22 % en 2022, puis de se maintenir à 4,20 % en 2023 et 4,21 % en 2025. L'amplitude totale de variation sur huit exercices ne dépasse pas 18 points de base, ce qui constitue une fourchette très étroite.
L'examen croisé des dividendes et du prix de souscription éclaire cette stabilité. Le dividende annuel par part a oscillé entre 8,28 € (2019) et 8,65 € (2022), soit une variation contenue dans un corridor de 37 centimes. Le prix de souscription, resté à 200 € de 2017 à 2019, a été ajusté à 205 € en 2020 et maintenu à ce niveau depuis. La hausse du prix en 2020, non accompagnée d'une hausse proportionnelle du dividende (8,30 € cette année-là), explique le point bas du taux de distribution à 4,05 %. La remontée ultérieure du dividende vers 8,51 € puis 8,65 € a permis de compenser cet effet prix. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
L'évolution de la valeur de reconstitution constitue l'un des points les plus significatifs des données disponibles. En 2022, la valeur de reconstitution s'élevait à 221,92 €, soit une prime de 8,26 % par rapport au prix de souscription de 205 €. Cette configuration signifiait que le prix payé par le souscripteur était sensiblement inférieur à la valeur estimée du patrimoine.
En 2023, la valeur de reconstitution a été ramenée à 208,33 €, marquant un recul de 6,12 % en un an, ce qui a considérablement réduit la prime à seulement 1,62 %. Les données 2025 prolongent cette trajectoire : la valeur de reconstitution s'établit désormais à 202,61 €, soit un nouveau recul de 2,75 % par rapport à 2023. Le prix de souscription, maintenu à 205 €, dépasse désormais la valeur de reconstitution de 1,18 %. Cette inversion signifie que les parts sont acquises à un prix supérieur à la valeur estimée du patrimoine, ce qui n'était pas le cas les années précédentes. En trois exercices, l'écart est passé d'une prime favorable de plus de 8 % à une légère décote patrimoniale pour le souscripteur.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 96,69 % au dernier relevé, un niveau qui reste supérieur à 95 % et témoigne d'une exploitation soutenue du parc. Toutefois, ce chiffre marque un recul notable par rapport au taux antérieur disponible de 99,4 %, soit une baisse de 2,71 points. Cette inflexion, bien que ne remettant pas en cause un niveau d'occupation élevé, signale un desserrement de la tension locative sur le portefeuille.
Le patrimoine se compose de 18 immeubles pour une surface totale de 49 471 m². La répartition typologique est fortement concentrée : les bureaux représentent 91,9 % de la valeur du portefeuille, les commerces ne constituant que 8,1 %. Sur le plan géographique, l'Île-de-France (hors Paris) domine avec 53,9 %, complétée par les régions à hauteur de 42,8 % et Paris intra-muros à 3,3 % seulement. La durée résiduelle moyenne des baux est de 6,0 ans, un niveau qui offre une visibilité intermédiaire sur les flux locatifs, sans toutefois présumer de la qualité de signature des locataires.
La concentration typologique sur les bureaux et la prédominance de l'Île-de-France constituent des traits structurels du portefeuille. Avec 18 immeubles, la granularité reste modérée, chaque actif représentant en moyenne environ 5,5 % du patrimoine, ce qui implique une sensibilité non négligeable à la vacance ou à la cession d'un seul immeuble.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'élève à 214,63 M€, positionnant Carac Perspective Immo dans le segment des SCPI de taille intermédiaire. Le taux d'endettement est contenu à 8,47 %, un niveau faible qui laisse une marge de manœuvre théorique mais qui ne peut être interprété comme un indicateur positif ou négatif en l'absence de comparaison sectorielle directe.
La collecte sur la période du dernier trimestre 2025 atteint 7 054 050 €. Le nombre de parts en attente de retrait est nul, ce qui indique l'absence de pression observable sur la liquidité au moment de la mesure. Ce constat est cohérent avec les données antérieures, qui faisaient également état de zéro part en attente.
Synthèse factuelle
Carac Perspective Immo présente un profil caractérisé par la stabilité de son rendement distribué sur longue période, avec un taux de distribution quasi constant autour de 4,15-4,22 % depuis 2017. Cette régularité est le produit d'un dividende par part peu volatil et d'un prix de souscription inchangé depuis 2020.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Carac Perspective Immo présente une trajectoire remarquablement stable sur l'ensemble de la période observée. De 4,23 % en 2017, il a légèrement fléchi à 4,05 % en 2020, avant de remonter progressivement à 4,22 % en 2022, puis de se maintenir à 4,20 % en 2023 et 4,21 % en 2025. L'amplitude totale de variation sur huit exercices ne dépasse pas 18 points de base, ce qui constitue une fourchette très étroite.
L'examen croisé des dividendes et du prix de souscription éclaire cette stabilité. Le dividende annuel par part a oscillé entre 8,28 € (2019) et 8,65 € (2022), soit une variation contenue dans un corridor de 37 centimes. Le prix de souscription, resté à 200 € de 2017 à 2019, a été ajusté à 205 € en 2020 et maintenu à ce niveau depuis. La hausse du prix en 2020, non accompagnée d'une hausse proportionnelle du dividende (8,30 € cette année-là), explique le point bas du taux de distribution à 4,05 %. La remontée ultérieure du dividende vers 8,51 € puis 8,65 € a permis de compenser cet effet prix. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
L'évolution de la valeur de reconstitution constitue l'un des points les plus significatifs des données disponibles. En 2022, la valeur de reconstitution s'élevait à 221,92 €, soit une prime de 8,26 % par rapport au prix de souscription de 205 €. Cette configuration signifiait que le prix payé par le souscripteur était sensiblement inférieur à la valeur estimée du patrimoine.
En 2023, la valeur de reconstitution a été ramenée à 208,33 €, marquant un recul de 6,12 % en un an, ce qui a considérablement réduit la prime à seulement 1,62 %. Les données 2025 prolongent cette trajectoire : la valeur de reconstitution s'établit désormais à 202,61 €, soit un nouveau recul de 2,75 % par rapport à 2023. Le prix de souscription, maintenu à 205 €, dépasse désormais la valeur de reconstitution de 1,18 %. Cette inversion signifie que les parts sont acquises à un prix supérieur à la valeur estimée du patrimoine, ce qui n'était pas le cas les années précédentes. En trois exercices, l'écart est passé d'une prime favorable de plus de 8 % à une légère décote patrimoniale pour le souscripteur.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 96,69 % au dernier relevé, un niveau qui reste supérieur à 95 % et témoigne d'une exploitation soutenue du parc. Toutefois, ce chiffre marque un recul notable par rapport au taux antérieur disponible de 99,4 %, soit une baisse de 2,71 points. Cette inflexion, bien que ne remettant pas en cause un niveau d'occupation élevé, signale un desserrement de la tension locative sur le portefeuille.
Le patrimoine se compose de 18 immeubles pour une surface totale de 49 471 m². La répartition typologique est fortement concentrée : les bureaux représentent 91,9 % de la valeur du portefeuille, les commerces ne constituant que 8,1 %. Sur le plan géographique, l'Île-de-France (hors Paris) domine avec 53,9 %, complétée par les régions à hauteur de 42,8 % et Paris intra-muros à 3,3 % seulement. La durée résiduelle moyenne des baux est de 6,0 ans, un niveau qui offre une visibilité intermédiaire sur les flux locatifs, sans toutefois présumer de la qualité de signature des locataires.
La concentration typologique sur les bureaux et la prédominance de l'Île-de-France constituent des traits structurels du portefeuille. Avec 18 immeubles, la granularité reste modérée, chaque actif représentant en moyenne environ 5,5 % du patrimoine, ce qui implique une sensibilité non négligeable à la vacance ou à la cession d'un seul immeuble.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'élève à 214,63 M€, positionnant Carac Perspective Immo dans le segment des SCPI de taille intermédiaire. Le taux d'endettement est contenu à 8,47 %, un niveau faible qui laisse une marge de manœuvre théorique mais qui ne peut être interprété comme un indicateur positif ou négatif en l'absence de comparaison sectorielle directe.
La collecte sur la période du dernier trimestre 2025 atteint 7 054 050 €. Le nombre de parts en attente de retrait est nul, ce qui indique l'absence de pression observable sur la liquidité au moment de la mesure. Ce constat est cohérent avec les données antérieures, qui faisaient également état de zéro part en attente.
Synthèse factuelle
Carac Perspective Immo présente un profil caractérisé par la stabilité de son rendement distribué sur longue période, avec un taux de distribution quasi constant autour de 4,15-4,22 % depuis 2017. Cette régularité est le produit d'un dividende par part peu volatil et d'un prix de souscription inchangé depuis 2020.
En revanche, la valorisation patrimoniale constitue le point de tension principal : la valeur de reconstitution a reculé de 221,92 € à 202,61 € en trois ans, passant sous le prix de souscription. Cette érosion est cohérente avec un contexte de réévaluation des actifs bureaux, segment qui constitue 91,9 % du portefeuille. Le taux d'occupation, bien qu'encore élevé à 96,69 %, a fléchi par rapport aux 99,4 % antérieurs, ce qui corrobore un léger desserrement. La liquidité ne présente pas de tension observable à ce stade. La concentration typologique et géographique du portefeuille reste un trait structurel à considérer dans la lecture d'ensemble de cette SCPI. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
