SCPI NEW GEN :
premiers pas aux Pays-Bas avec un patrimoine ultra-concentré

New Gen est une SCPI créée en avril 2025 et gérée par Aroxys. Les données analysées couvrent la période du 1er octobre au 31 décembre 2025, soit les tout premiers mois d'activité du véhicule. L'analyse repose exclusivement sur les indicateurs patrimoniaux et financiers fournis pour cette période inaugurale. En l'absence d'historique antérieur, aucune comparaison temporelle n'est possible. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.

Analyse du rendement et de sa dynamique

Aucun taux de distribution annuel n'est disponible pour 2025, ce qui est cohérent avec le fait que la SCPI n'a été créée qu'en avril 2025 et ne dispose que de quelques mois d'exploitation effective. Le prix de souscription est fixé à 100 €. En l'absence de données sur les dividendes versés et sur un taux de distribution historique, il n'est pas possible d'évaluer la dynamique de rendement à ce stade. Il convient de rappeler que les rendements futurs ne sont en aucun cas garantis.

Analyse de la valorisation

Le prix de souscription s'établit à 100 € tandis que la valeur de reconstitution est de 100,17 €. L'écart entre ces deux grandeurs est de +0,17 %, soit une quasi-parité. Cela signifie que le prix payé par le souscripteur est très légèrement inférieur à la valeur reconstituée du patrimoine, un écart négligeable qui reflète la jeunesse du véhicule et l'absence de revalorisation significative des actifs ou de frais accumulés. Aucune donnée antérieure ne permet d'observer une trajectoire de valorisation.

Analyse de l'exploitation immobilière

Le taux d'occupation financier (TOF) est de 100 %, ce qui signifie que la totalité des surfaces détenues génère des loyers. Ce niveau maximal est à replacer dans le contexte d'un patrimoine embryonnaire : New Gen ne détient que 2 immeubles, pour une surface totale de 480 m², occupés par 2 locataires. La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) s'établit à 2,4 ans, ce qui offre une visibilité limitée sur les revenus locatifs. 

La répartition géographique est intégralement concentrée sur les Pays-Bas (100 %). En matière de typologie, le patrimoine est composé exclusivement de commerces, dont 77,1 % relèvent du segment Fashion/Sport et 22,9 % du segment Santé. Cette double concentration — géographique et sectorielle — est un trait structurel du véhicule à ce stade de son développement.

La SCPI est classée Article 8 au sens du règlement SFDR, ce qui indique une prise en compte de critères environnementaux ou sociaux dans la stratégie d'investissement, sans que cela ne préjuge de la performance financière.

Analyse de la structure financière et de la liquidité

La capitalisation de New Gen s'élève à 6,4 M€, un niveau qui reflète la phase de lancement du véhicule. La collecte sur la période analysée atteint 5,2 M€. Le nombre de parts en attente de retrait est de 0, ce qui signifie qu'aucune demande de rachat n'a été enregistrée à la date de référence. Ce constat est logique pour une SCPI de quelques mois d'existence et ne constitue pas un indicateur de liquidité structurelle à ce stade.

Synthèse

New Gen présente le profil typique d'une SCPI en phase d'amorçage : un patrimoine très réduit (2 immeubles, 480 m², 2 locataires), une concentration totale sur un seul pays (Pays-Bas) et un seul type d'actif (commerces), un TOF à 100 % mécaniquement lié à la taille du portefeuille, et une capitalisation de 6,4 M€. La quasi-parité entre prix de souscription et valeur de reconstitution reflète l'absence de décalage significatif à ce stade précoce. La durée résiduelle des baux de 2,4 ans constitue un indicateur de visibilité locative courte. L'absence de tout historique de distribution, de TRI ou de donnée antérieure ne permet aucune lecture de trajectoire. Les rendements futurs ne sont pas garantis.