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FRANCE INVESTIPIERRE : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 30/04/2024

France Investipierre fait preuve d'une bonne stabilité depuis quelques années, et s'est engagée dans une politique de diversification de son patrimoine.


Score Idéal Investisseur :

Atouts de FRANCE INVESTIPIERRE

- Une des plus anciennes SCPI du marché
- Une belle diversification
- Un prix accessible et décoté par rapport à la valeur du patrimoine
- Des frais raisonnables

Points faibles :

- Un TRI à 5 ans décevant à moins de 4%
- Nette dégradation de la valeur du patrimoine

FRANCE INVESTIPIERRE : avis et analyse complète


La SCPI FRANCE INVESTIPIERRE est l'une des plus anciennes du marché. Elle est issue de la fusion des SCPI Investipierre et Immobilière Privée France Pierre en 2012. Elle gère un patrimoine immobilier de plus de 550 millions d'euros, majoritairement composé de bureaux et de commerces. Début 2024, elle détient 98 immeubles.

La SCPI FRANCE INVESTIPIERRE investit de manière équilibrée entre la région parisienne et les grandes métropoles régionales. 59% de son patrimoine est constitué de bureaux, le reste étant réparti entre locaux d'activités (8%), commerces (23%), hôtellerie (9%) et locaux de santé (1%). Une bonne partie des bâtiments sont loués à de grandes entreprises (Air Liquide, BNP Paribas, The Walt Disney Company France...) ou institutions (Agence Régionale de Santé).

Depuis quelques mois, la SCPI s'est engagée dans une politique de diversification de son patrimoine, ce qui implique la vente d'anciens atifs au profit de nouveaux.

Résultats 2023
2023 a été marquée par une baisse significative du prix de la part en fin d'année, entrainant une baisse de la capitalisation. Cette baisse reflète le fait qu'un nombre croissant d'investisseurs ont souhaité revendre leur part, dans un contexte de dégradation générale des prix de l'immobilier. À la fin de l'année, des parts étaient toujours en attente de retrait.

Le taux de distribution est ressorti légèrement en hausse, passant de 4.67% à 4.71%, un niveau dans la moyenne du marché. La SCPI a ainsi distribué un dividende légèrement supérieur à celui de l'année précédente (13.03€ en 2023 contre 13.00€ en 2022).

Enfin, la valeur du patrimoine a été revue en forte baisse en fin d'année, même si elle reste toujours nettement supérieure au prix des parts.

Perspectives 2024
Le prix des parts a continué à baisser en début d'année, avec l'augmentation du nombre de parts en vente. L'on note désormais un net décalage entre la valeur du patrimoine (278€) et la valeur d'achat (178€), ce qui pourrait constituer une belle décote pour les nouveaux investisseurs. D'autant que les perspectives de distribution semblent rester stables pour les mois à venir. Ces informations sont à mettre en perspective avec le potentiel à plus long terme de la SCPI, qui reste dépendant du déploiement de la nouvelle stratégie de diversification de la SCPI.

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Présentation de FRANCE INVESTIPIERRE


Société de gestion : BNP PARIBAS REIM
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2023)

Taux moyen ASPIM 2023 : 4,52%
Taux médian 2023 : 4,80%
4,71%*
▲ + 0,04 pts vs 2022
Dividende par part 2023
Variation vs n-1
13.03 €
▲ + 0,23%
Risque d'investissement : 4 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
177.88 € 
▼ -36,10 %
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
331.01 €
  ▼ -10,13 %
À l'achat : Décote (-46.3%)
Souscription minimum : 177.88 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Ets de santé
✓ Locaux d'activité
✓ Commerces
✓ Hôtels / tourisme
Zones géographiques Paris intra-muros
Région parisienne
Régions de France
Label ISR immobilier NON
Délai de jouissance 0 mois
% de parts en attente de retrait 1,5%
Disponible en
assurance-vie / PER
NC
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

4,24% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque trimestre

Bulletin 1er trimestre 2024
Bulletin 4ème trimestre 2023
Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023
Bulletin 4ème trimestre 2022



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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de FRANCE INVESTIPIERRE



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Fixe
 Création : décembre 1986
 Capitalisation : 312.05 millions d'euros (0,37% du marché des SCPI)
 Nombre d'associés : 13 006
 Nombre de parts : 1 686 780
 Parts en attente de retrait : 1,5%



FRANCE INVESTIPIERRE est une SCPI de type RENDEMENT à capital Fixe, c'est à dire que le nombre de parts est fixe et son capital ne peut varier que si l'assemblée générale des souscripteurs le décide (c'est un fonds fermé). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par BNP PARIBAS REIM.

Créée en 1986, FRANCE INVESTIPIERRE totalise38 années d'activité. Elle annonce 312.05 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 1 686 780 parts émises et 13 006 souscripteurs (nombre d'associés), FRANCE INVESTIPIERRE a une souscription moyenne de 129,7 parts par investisseur.



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Louv

Taux de distribution de FRANCE INVESTIPIERRE : 4,71% en 2023


Pour l'année 2023, la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE a distribué à ses souscripteurs un dividende de 13.03 euros par part. Le rendement brut a été de 4,71% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente. Ce taux de distribution a été supérieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 177.88 euros, en baisse de -36,1% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

FRANCE INVESTIPIERRE en chiffres

 Dividende par part 2023 : 13.03 €*
 Taux de distribution 2023 : 4,71 %
 Taux de distribution moyen sur 5 ans : 4,24%
 TRI à 5 ans : -3.03%**
 TRI à 10 ans : 3.45%**
 Taux d'endettement : NC


 Valeur de réalisation : 278.94 € / part
 Valeur de reconstitution : 331.01 € / part
 Prix de souscription : 177.88 € / part
 Prix de retrait : 168.49 € / part
 Valeur IFI 2024 : 165.21 € par part


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.




Distribution de dividende par part par trimestre, en €

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Niveau de risque de l'investissement dans FRANCE INVESTIPIERRE


4 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 4 sur 7, qui est une classe de risque moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***

Évolution du prix des parts de FRANCE INVESTIPIERRE


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 177.88 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 331.01 €. La décote est de -46.3 %.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 168.49 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de FRANCE INVESTIPIERRE


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Bureaux
 Zone principale : France
 Nombre d'immeubles : 98
 Surface totale : 137461m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 171
 Taux d'occupation financier : 90.56 %


 Valeur du patrimoine : 331.01 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


FRANCE INVESTIPIERRE dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 59.00 %
- locaux d'activité à 8.00 %
- commerces à 23.00 %
- santé à 1.00 %
- Résidences gérées (tourisme, étudiants, séniors et/ou EHPAD) à 9.00 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 16.00 %
- Régions à 41.00 %
- Paris à 43.00 %

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Patrimoine de FRANCE INVESTIPIERRE, pourcentage d'actifs



2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de FRANCE INVESTIPIERRE



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 177.88 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Non
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 9.60 %
(moyenne du marché : 6,70%)
 Frais de gestion TTC : 10.20 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,74%)


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Pour investir dans FRANCE INVESTIPIERRE, le ticket minimum est de 177.88 €.
Les frais de souscription sont de 9.60 % TTC (moyenne du marché : 6,70%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 10.20 % TTC (moyenne du marché : 7,74%).

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

BNP PARIBAS REIM est une société de gestion de fonds immobiliers filiale du groupe BNP PARIBAS. Créée en 1973, elle gère une gamme de 16 SCPI dotées de 5,6 milliards d'euros d'actifs sous gestion. Le groupe assure également la gestion de 6 OPCI RFA, d'une quarantaine de SCI et de 3 GFA (63 millions d'euros sous gestion). BNP PARIBAS REIM compte près de 56 500 associés et gère quelque 710 immeubles soit 1,9 millions de m2 d'immobilier d'entreprise.


Autres fonds de BNP PARIBAS REIM


SCPI :
- SCPI PIERRE SELECTION
- SCPI ACCES VALEUR PIERRE
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- SCPI PIERRE AVENIR
- SCPI PIERRE AVENIR 2
- SCPI PIERRE AVENIR 3



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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.



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