SCPI FRANCE INVESTIPIERRE :
une SCPI de bureaux parisiens fortement décotée
Prix d’achat
Forte décote
Écart : -45 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,83
Tensions fortes
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 7,14 %
- Taux d’occupation financier : 79,58 %
- Durée moyenne des baux : 3,5 ans
- Capitalisation : 257.23 M€
- Nombre d’immeubles : 123
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Forte décote
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
au-dessus de la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
forte décote
Visibilité locative
inférieur
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | BNP PARIBAS REIM |
| Nom SCPI | FRANCE INVESTIPIERRE |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | décembre 1986 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 17/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 7,14% |
| Dividende trimestriel | 3,25 € |
| Dividende annuel | 13,10 € |
| Performance brute globale annuelle | 5,32% |
| TRI 10 ans | 2,74 % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 175,00 € |
| Prix de retrait | 160,00 € |
| Valeur de réalisation | 267,86 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2024 |
| Valeur de reconstitution | 318,00 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2024 |
Performances annuelles
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en rupture haussière apparente, portée par l'effondrement du prix de part plutôt que par une croissance du dividende. Le taux de 7,14 % en 2025 contraste avec la fourchette historique de 3,80 % à 4,72 %. Ce niveau reflète un effet de dénominateur, non une amélioration opérationnelle.
Valorisation : décote importante de plus de 44 % entre le prix de souscription (175 €) et la valeur de reconstitution (318 €). La baisse cumulée du prix de part depuis 2021 atteint environ 48 %, contre 15 % pour la valeur de reconstitution. L'écart entre les deux trajectoires est le plus élevé de la série disponible.
Exploitation : tension observable majeure. Le taux d'occupation financier de 79,58 % marque un recul de 11 points par rapport aux 90,56 % précédents. Ce niveau se situe nettement sous le seuil de 90 % et signale une vacance locative structurellement élevée. La durée résiduelle des baux de 3,5 ans limite la visibilité sur les revenus.
Diversification : concentration marquée sur les bureaux (58 %) et Paris intra-muros (45 %). La composante régionale à 41 % atténue partiellement la concentration géographique. Le ratio de 141 locataires pour 123 immeubles traduit une faible mutualisation locative par actif.
Liquidité : inflexion positive partielle. Le stock de parts en attente de retrait a baissé de 25 907 à 9 456 (–63,5 %), mais la persistance de parts non servies indique que la liquidité reste contrainte.
Valorisation : décote importante de plus de 44 % entre le prix de souscription (175 €) et la valeur de reconstitution (318 €). La baisse cumulée du prix de part depuis 2021 atteint environ 48 %, contre 15 % pour la valeur de reconstitution. L'écart entre les deux trajectoires est le plus élevé de la série disponible.
Exploitation : tension observable majeure. Le taux d'occupation financier de 79,58 % marque un recul de 11 points par rapport aux 90,56 % précédents. Ce niveau se situe nettement sous le seuil de 90 % et signale une vacance locative structurellement élevée. La durée résiduelle des baux de 3,5 ans limite la visibilité sur les revenus.
Diversification : concentration marquée sur les bureaux (58 %) et Paris intra-muros (45 %). La composante régionale à 41 % atténue partiellement la concentration géographique. Le ratio de 141 locataires pour 123 immeubles traduit une faible mutualisation locative par actif.
Liquidité : inflexion positive partielle. Le stock de parts en attente de retrait a baissé de 25 907 à 9 456 (–63,5 %), mais la persistance de parts non servies indique que la liquidité reste contrainte.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 123 |
| Nombre de locataires | 141 |
| Surface totale | 114 961 m² |
| Durée des baux | 3.5 ans |
Occupation & dette
| TOF | 79,58 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 257.23 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 9456 |
ESG
| Classification SFDR | article 6 |
| Label ISR | Non |
Analyse
France Investipierre est une SCPI à capital fixe gérée par BNP Paribas REIM, positionnée historiquement sur l'immobilier de bureaux en Île-de-France. L'analyse porte sur les données disponibles de 2017 à 2025, couvrant les indicateurs de rendement, de valorisation, d'exploitation et de structure financière. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 7,14 %, un niveau sans précédent dans la série historique de la SCPI. Entre 2017 et 2023, ce taux évoluait dans une fourchette comprise entre 3,80 % (2020) et 4,72 % (2018), avec une progression modérée entre 2021 (3,95 %) et 2023 (4,71 %). Le bond observé en 2025 doit être mis en perspective avec l'évolution du prix de souscription : celui-ci est passé de 266,81 € en 2023 à 177,88 € en 2024, puis à 175 € en 2025, soit une baisse cumulée de plus de 34 % en deux ans par rapport au niveau de 2023. Sur la même période, les dividendes distribués entre 2017 et 2023 ont oscillé entre 11,80 € et 13,20 €, sans rupture majeure. Le taux de distribution élevé de 2025 résulte donc principalement de l'effet mécanique de la baisse du prix de part au dénominateur, et non d'une hausse significative du dividende. Ce niveau de taux, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité de la SCPI. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription a connu une trajectoire descendante prononcée. Après avoir atteint un sommet à 334 € en 2020 et 2021, il a été abaissé à 278,37 € en 2022, puis 266,81 € en 2023, 177,88 € en 2024, et enfin 175 € en 2025. La baisse totale depuis le point haut de 2021 représente environ 47,6 %. La valeur de reconstitution, quant à elle, était de 374,50 € en 2021, puis 368,33 € en 2022, 331,01 € en 2023, et s'établit à 318 € en 2025. Elle a donc baissé d'environ 15 % depuis 2021, un rythme nettement inférieur à celui du prix de part. L'écart entre la valeur de reconstitution de 318 € et le prix de souscription de 175 € atteint 143 €, soit une décote de plus de 44 % pour l'investisseur au prix actuel. Ce différentiel, particulièrement élevé, signifie que le prix de part se situe très en dessous de la valeur estimée du patrimoine, frais inclus. En 2021, le prix de part de 334 € était inférieur à la valeur de reconstitution de 374,50 €, mais l'écart ne dépassait pas 11 %. L'ampleur de la décote actuelle constitue un fait saillant de la période.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 79,58 %, contre 90,56 % lors de la précédente donnée disponible. Ce recul de près de 11 points constitue un signal de tension majeur sur l'exploitation du patrimoine. Un TOF inférieur à 80 % traduit un niveau de vacance élevé, avec plus d'un cinquième des revenus locatifs théoriques non perçus.
Le patrimoine se compose de 123 immeubles pour une surface totale de 114 961 m², occupés par 141 locataires. La durée résiduelle moyenne des baux est de 3,5 ans, un niveau qui limite la visibilité sur les revenus futurs et implique un renouvellement fréquent de la base locative.
La répartition typologique montre une prédominance des bureaux à 58 %, complétée par les commerces (23 %), l'hôtellerie-tourisme-loisirs (9 %), la logistique et locaux d'activité (9 %) et la santé-éducation (1 %). La concentration sur les bureaux est notable, dans un contexte où ce segment connaît des mutations structurelles d'usage.
Géographiquement, 45 % du patrimoine est situé à Paris intra-muros, 14 % en région parisienne et 41 % dans les autres régions. La part parisienne constitue le premier pôle géographique, mais la composante « autres régions » à 41 % apporte une certaine dispersion territoriale. Le ratio de 141 locataires pour 123 immeubles indique une granularité modérée, avec un nombre moyen de locataires par immeuble proche de 1,1, ce qui peut signifier une exposition significative au risque de départ d'un locataire unique par actif.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 257,23 M€, un montant qui positionne France Investipierre dans la tranche des SCPI de taille intermédiaire. Rapportée au nombre de 123 immeubles, cela représente une valeur moyenne d'environ 2,1 M€ par immeuble, caractéristique d'un patrimoine granulaire.
Le nombre de parts en attente de retrait s'établit à 9 456, en nette diminution par rapport aux 25 907 parts précédemment enregistrées. Cette réduction de 63,5 % du stock de parts en attente peut refléter l'effet de la baisse successive du prix de part, qui a pu faciliter certaines transactions sur le marché secondaire. Toutefois, l'existence persistante de parts en attente indique que la liquidité n'est pas totalement rétablie.
Synthèse factuelle
France Investipierre présente un profil marqué par plusieurs tensions simultanées. Le taux de distribution de 7,14 % en 2025 est le résultat mécanique d'une baisse de prix de part de près de 48 % depuis les sommets de 2020-2021, et non d'une amélioration de la génération de revenus. Le taux d'occupation financier, tombé à 79,58 %, s'est dégradé de manière significative et constitue le point de fragilité le plus visible de l'exploitation. La valeur de reconstitution de 318 € reste très supérieure au prix de souscription de 175 €, traduisant une décote factuelle de plus de 44 %. La durée résiduelle des baux de 3,5 ans offre une visibilité limitée. Le stock de parts en attente de retrait a diminué mais reste présent. La concentration sur les bureaux (58 %) et sur Paris (45 %) oriente le profil de risque du patrimoine. L'ensemble de ces indicateurs dessine une SCPI dont les fondamentaux d'exploitation se sont détériorés, tandis que l'ajustement du prix de part a été rapide et profond. Les rendements passés ne sont pas indicatifs des rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 7,14 %, un niveau sans précédent dans la série historique de la SCPI. Entre 2017 et 2023, ce taux évoluait dans une fourchette comprise entre 3,80 % (2020) et 4,72 % (2018), avec une progression modérée entre 2021 (3,95 %) et 2023 (4,71 %). Le bond observé en 2025 doit être mis en perspective avec l'évolution du prix de souscription : celui-ci est passé de 266,81 € en 2023 à 177,88 € en 2024, puis à 175 € en 2025, soit une baisse cumulée de plus de 34 % en deux ans par rapport au niveau de 2023. Sur la même période, les dividendes distribués entre 2017 et 2023 ont oscillé entre 11,80 € et 13,20 €, sans rupture majeure. Le taux de distribution élevé de 2025 résulte donc principalement de l'effet mécanique de la baisse du prix de part au dénominateur, et non d'une hausse significative du dividende. Ce niveau de taux, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité de la SCPI. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription a connu une trajectoire descendante prononcée. Après avoir atteint un sommet à 334 € en 2020 et 2021, il a été abaissé à 278,37 € en 2022, puis 266,81 € en 2023, 177,88 € en 2024, et enfin 175 € en 2025. La baisse totale depuis le point haut de 2021 représente environ 47,6 %. La valeur de reconstitution, quant à elle, était de 374,50 € en 2021, puis 368,33 € en 2022, 331,01 € en 2023, et s'établit à 318 € en 2025. Elle a donc baissé d'environ 15 % depuis 2021, un rythme nettement inférieur à celui du prix de part. L'écart entre la valeur de reconstitution de 318 € et le prix de souscription de 175 € atteint 143 €, soit une décote de plus de 44 % pour l'investisseur au prix actuel. Ce différentiel, particulièrement élevé, signifie que le prix de part se situe très en dessous de la valeur estimée du patrimoine, frais inclus. En 2021, le prix de part de 334 € était inférieur à la valeur de reconstitution de 374,50 €, mais l'écart ne dépassait pas 11 %. L'ampleur de la décote actuelle constitue un fait saillant de la période.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 79,58 %, contre 90,56 % lors de la précédente donnée disponible. Ce recul de près de 11 points constitue un signal de tension majeur sur l'exploitation du patrimoine. Un TOF inférieur à 80 % traduit un niveau de vacance élevé, avec plus d'un cinquième des revenus locatifs théoriques non perçus.
Le patrimoine se compose de 123 immeubles pour une surface totale de 114 961 m², occupés par 141 locataires. La durée résiduelle moyenne des baux est de 3,5 ans, un niveau qui limite la visibilité sur les revenus futurs et implique un renouvellement fréquent de la base locative.
La répartition typologique montre une prédominance des bureaux à 58 %, complétée par les commerces (23 %), l'hôtellerie-tourisme-loisirs (9 %), la logistique et locaux d'activité (9 %) et la santé-éducation (1 %). La concentration sur les bureaux est notable, dans un contexte où ce segment connaît des mutations structurelles d'usage.
Géographiquement, 45 % du patrimoine est situé à Paris intra-muros, 14 % en région parisienne et 41 % dans les autres régions. La part parisienne constitue le premier pôle géographique, mais la composante « autres régions » à 41 % apporte une certaine dispersion territoriale. Le ratio de 141 locataires pour 123 immeubles indique une granularité modérée, avec un nombre moyen de locataires par immeuble proche de 1,1, ce qui peut signifier une exposition significative au risque de départ d'un locataire unique par actif.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 257,23 M€, un montant qui positionne France Investipierre dans la tranche des SCPI de taille intermédiaire. Rapportée au nombre de 123 immeubles, cela représente une valeur moyenne d'environ 2,1 M€ par immeuble, caractéristique d'un patrimoine granulaire.
Le nombre de parts en attente de retrait s'établit à 9 456, en nette diminution par rapport aux 25 907 parts précédemment enregistrées. Cette réduction de 63,5 % du stock de parts en attente peut refléter l'effet de la baisse successive du prix de part, qui a pu faciliter certaines transactions sur le marché secondaire. Toutefois, l'existence persistante de parts en attente indique que la liquidité n'est pas totalement rétablie.
Synthèse factuelle
France Investipierre présente un profil marqué par plusieurs tensions simultanées. Le taux de distribution de 7,14 % en 2025 est le résultat mécanique d'une baisse de prix de part de près de 48 % depuis les sommets de 2020-2021, et non d'une amélioration de la génération de revenus. Le taux d'occupation financier, tombé à 79,58 %, s'est dégradé de manière significative et constitue le point de fragilité le plus visible de l'exploitation. La valeur de reconstitution de 318 € reste très supérieure au prix de souscription de 175 €, traduisant une décote factuelle de plus de 44 %. La durée résiduelle des baux de 3,5 ans offre une visibilité limitée. Le stock de parts en attente de retrait a diminué mais reste présent. La concentration sur les bureaux (58 %) et sur Paris (45 %) oriente le profil de risque du patrimoine. L'ensemble de ces indicateurs dessine une SCPI dont les fondamentaux d'exploitation se sont détériorés, tandis que l'ajustement du prix de part a été rapide et profond. Les rendements passés ne sont pas indicatifs des rendements futurs.
