SCPI DARWIN RE01 :
un taux de distribution de 7,54 % adossé à une capitalisation encore modeste

Cette SCPI lancée fin 2024 affiche, sur la période analysée allant du 1er octobre au 31 décembre 2025, un ensemble d'indicateurs qui dessinent le profil d'un véhicule de petite taille, en phase de constitution de patrimoine, avec des niveaux de rendement élevés et une occupation intégrale de ses actifs. L'analyse repose exclusivement sur les données chiffrées transmises pour l'année 2025, en l'absence de séries historiques antérieures.

Rendement et dynamique de distribution

Le taux de distribution affiché pour 2025 s'établit à 7,54 %, un niveau qui se situe dans la tranche haute du marché français des SCPI. À un prix de souscription de 200 €, ce taux correspond à un dividende annuel de l'ordre de 15,08 € par part. En l'absence de données historiques sur les taux de distribution, les dividendes versés ou les prix de souscription des années précédentes du fait de sa récence, il n'est pas possible d'identifier une tendance, une inflexion ou une variation du rendement dans le temps. Ce taux, pris isolément, constitue un constat ponctuel et ne permet pas, à lui seul, d'évaluer la régularité ou la soutenabilité de la distribution.

Valorisation du patrimoine

Le prix de souscription de 200 € se compare à une valeur de reconstitution de 207,19 €. L'écart entre ces deux grandeurs est de 3,6 % en faveur de la valeur de reconstitution, ce qui signifie que le souscripteur acquiert ses parts à un prix inférieur à la valeur estimée du patrimoine net réévalué. 

Exploitation immobilière

Le taux d'occupation financier (TOF) atteint 100 %, ce qui traduit l'absence totale de vacance locative sur l'ensemble du portefeuille à la date d'observation. Ce niveau maximal doit toutefois être mis en perspective avec la taille réduite du patrimoine : la SCPI détient 8 immeubles en France et 1 actif en Espagne, pour une surface totale de 12 422 m² (11 284 m² en France et 1 138 m² en Espagne). Sur un parc de cette dimension, un seul départ locatif aurait un impact mécanique significatif sur le TOF.

La répartition typologique du portefeuille montre une dominante commerces à 45,3 %, suivie par les entrepôts à 21,9 %, la logistique à 17,4 % et les bureaux à 15,4 %. Cette diversification sur quatre typologies est notable pour un portefeuille de 9 actifs seulement, même si la concentration sur les commerces représente près de la moitié de la valeur totale.

Sur le plan géographique, la France concentre 76 % du patrimoine et l'Espagne 24 %. L'exposition internationale reste donc minoritaire mais significative en proportion, avec un seul actif représentant près du quart du portefeuille. La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) s'établit à 8,7 ans, un niveau qui offre une visibilité élevée sur les flux locatifs futurs, sans que cette durée ne préjuge de la qualité intrinsèque des locataires, dont le nombre n'est pas communiqué.

Structure financière et liquidité

La capitalisation s'élève à 11,6 millions d'euros, ce qui classe cette SCPI parmi les plus petites du marché. La collecte enregistrée sur le trimestre analysé atteint 732 000 €, un montant qui, rapporté à la capitalisation, représente un flux d'entrée de l'ordre de 6,3 % sur un seul trimestre. Le taux d'endettement s'établit à 22,72 %, un niveau qui témoigne du recours au levier bancaire dans la constitution du patrimoine.


Cohérence d'ensemble

Les données observées dessinent le profil d'une SCPI en phase de déploiement : capitalisation encore modeste, nombre limité d'actifs, endettement mobilisé pour accélérer la constitution du portefeuille, et un TOF de 100 % cohérent avec un patrimoine récemment acquis et entièrement loué dès l'entrée. Le taux de distribution élevé de 7,54 % s'inscrit dans cette logique, les SCPI de petite taille en phase d'amorçage pouvant afficher des rendements initiaux supérieurs à la moyenne du marché.