SCPI KYANEOS PIERRE :
une SCPI résidentielle française qui affiche un rendement en baisse et un taux d'occupation sous tension
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : -0.4 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,50
Tensions modérées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 4,35 %
- Taux d’occupation financier : 89,60 %
- Durée moyenne des baux : - ans
- Capitalisation : 440 M€
- Nombre d’immeubles : 635
- Diversification : Très concentrée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
inférieur
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
très concentrée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | KYANEOS AM |
| Nom SCPI | KYANEOS PIERRE |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | juin 2018 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 04/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 4,35% |
| Dividende trimestriel | 2,43 € |
| Dividende annuel | - € |
| Performance brute globale annuelle | 5,00% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 224,00 € |
| Prix de retrait | 199,36 € |
| Valeur de réalisation | 187,28 € |
| Date valeur réalisation | 01-07-2025 |
| Valeur de reconstitution | 224,90 € |
| Date valeur reconstitution | 01-07-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 04/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 4,35 % | 4,96 % | 5,28 % | 5,37 % | 5,94 % | 6,10 % | 6,81 % | 3,53 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en baisse continue, le taux de distribution est passé de 6,81 % en 2019 à 4,35 % en 2025, soit le niveau le plus bas de l'historique disponible. L'érosion est alimentée à la fois par la réduction du dividende et les relèvements passés du prix de part. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
Valorisation : niveau d'équilibre atteint, avec un écart quasi nul (+0,40 %) entre le prix de souscription (224 €) et la valeur de reconstitution (224,90 €). La décote patrimoniale observée les années précédentes s'est résorbée.
Exploitation : tension observable en voie d'atténuation. Le TOF de 89,6 % marque un redressement de 5 points par rapport aux 84,6 % précédents, mais reste en dessous de 90 %, ce qui signale des poches de vacance persistantes sur un parc de 635 immeubles.
Diversification : concentration marquée. Le patrimoine est mono-typologique à 88,5 % résidentiel et mono-géographique à 100 % français. La granularité élevée du parc (635 immeubles) constitue un facteur de dispersion du risque locatif unitaire, mais ne compense pas l'absence de diversification sectorielle et géographique.
Liquidité : signal favorable au moment de l'observation, avec zéro part en attente de retrait. L'absence de données historiques sur cet indicateur ne permet pas d'en qualifier la dynamique.
Valorisation : niveau d'équilibre atteint, avec un écart quasi nul (+0,40 %) entre le prix de souscription (224 €) et la valeur de reconstitution (224,90 €). La décote patrimoniale observée les années précédentes s'est résorbée.
Exploitation : tension observable en voie d'atténuation. Le TOF de 89,6 % marque un redressement de 5 points par rapport aux 84,6 % précédents, mais reste en dessous de 90 %, ce qui signale des poches de vacance persistantes sur un parc de 635 immeubles.
Diversification : concentration marquée. Le patrimoine est mono-typologique à 88,5 % résidentiel et mono-géographique à 100 % français. La granularité élevée du parc (635 immeubles) constitue un facteur de dispersion du risque locatif unitaire, mais ne compense pas l'absence de diversification sectorielle et géographique.
Liquidité : signal favorable au moment de l'observation, avec zéro part en attente de retrait. L'absence de données historiques sur cet indicateur ne permet pas d'en qualifier la dynamique.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 635 |
| Nombre de locataires | ND |
| Surface totale | 288 463 m² |
| Durée des baux | ND |
Occupation & dette
| TOF | 89,60 % |
| Taux d’endettement | 24,00 % |
| Capitalisation | 440 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 0 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Kyaneos Pierre est une SCPI à dominante résidentielle gérée par Kyaneos AM, dont le patrimoine est intégralement situé en France. L'analyse porte sur les données disponibles jusqu'au quatrième trimestre 2025, mises en perspective avec les séries historiques remontant à 2017. Les indicateurs mobilisés couvrent le rendement, la valorisation, l'exploitation immobilière, la diversification et la structure financière.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Kyaneos Pierre s'établit à 4,35 % en 2025, marquant un nouveau palier de recul dans une trajectoire de baisse continue observée depuis 2019. Après un pic à 6,81 % en 2019, le taux est passé à 6,10 % en 2020, puis 5,94 % en 2021, 5,37 % en 2022, 5,28 % en 2023, pour atteindre aujourd'hui 4,35 %. Cette érosion représente une perte de plus de 2,4 points de distribution en six exercices.
L'analyse des causes de cette baisse appelle une lecture croisée du dividende et du prix de souscription. Sur la période 2018-2023, le dividende par part est passé de 69,50 € en 2019 à 57 € en 2023, soit un recul d'environ 18 %. En parallèle, le prix de souscription a été relevé de 1 040 € à 1 100 € entre 2019 et 2023, soit une hausse de 5,8 %. La combinaison d'un dividende en baisse et d'un prix de part en hausse a mécaniquement comprimé le taux de distribution sur cette période.
En 2024, un changement de nominal est intervenu : le prix de souscription est passé de 1 100 € à 222 €, puis à 224 € en 2025. Ce rebasage, vraisemblablement lié à une division de parts, rend la comparaison directe des dividendes en valeur absolue non pertinente entre les séries pré- et post-2024. Le taux de distribution de 4,35 % en 2025 reste néanmoins le plus bas de la série historique disponible. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription s'établit à 224 € en 2025 pour une valeur de reconstitution de 224,90 €. L'écart entre ces deux grandeurs est de +0,40 %, ce qui traduit une quasi-adéquation entre le prix payé par le souscripteur et la valeur estimée du patrimoine net. Cette situation contraste avec les données historiques pré-rebasage : en 2023, la valeur de reconstitution était de 1 154,07 € pour un prix de souscription de 1 100 €, soit un écart de +4,9 % en faveur de la valeur de reconstitution, indiquant à l'époque une forme de décote patrimoniale pour le souscripteur. En 2022, cet écart atteignait +8,2 % (valeur de reconstitution à 1 157,60 € contre un prix de 1 070 €).
Le resserrement observé en 2025 signifie que le prix de part a été ajusté au plus près de la valeur de reconstitution. L'investisseur acquiert les parts à un niveau très proche de la valeur estimée du patrimoine, sans décote ni surcote significative.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) ressort à 89,6 % en 2025, en progression notable par rapport au dernier relevé historique disponible de 84,6 %. Ce redressement de 5 points constitue un signal d'amélioration de la capacité de la SCPI à générer des revenus locatifs sur son parc. Toutefois, un TOF inférieur à 90 % reste dans une zone indicative de tensions locatives persistantes. Environ un dixième du patrimoine ne génère pas de revenus locatifs, ce qui pèse directement sur le résultat distribuable.
Le patrimoine comprend 635 immeubles pour une surface totale de 288 463 m². Cette granularité élevée — une surface moyenne par immeuble d'environ 454 m² — est cohérente avec un positionnement résidentiel, caractérisé par de nombreux lots de taille modeste. La répartition typologique confirme cette orientation : 88,5 % du patrimoine est constitué d'habitations, les 11,5 % restants relevant de commerces et bureaux. L'intégralité du patrimoine est localisée en France.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Kyaneos Pierre s'établit à 440 millions d'euros, ce qui la situe dans la catégorie des SCPI de taille intermédiaire sur le marché français. Le taux d'endettement est de 24 %, un niveau qui mobilise une part significative de la capacité d'emprunt et expose le résultat d'exploitation au coût de la dette. La collecte sur la période observée (T4 2025) ressort à +11 millions d'euros.
Le nombre de parts en attente de retrait est indiqué à zéro. Cette donnée, si elle est confirmée, traduit une absence de pression vendeuse non satisfaite sur le marché secondaire, ce qui constitue un indicateur de liquidité favorable au moment de l'observation. Aucun historique de parts en attente n'est disponible pour qualifier la dynamique de cet indicateur.
Cohérence stratégique
Kyaneos Pierre affiche un positionnement résidentiel affirmé avec 88,5 % d'habitations, une implantation exclusivement française et un parc très fragmenté de 635 immeubles. Cette configuration est cohérente avec une stratégie de diversification par le nombre de lots, typique du résidentiel. Toutefois, le TOF de 89,6 %, bien qu'en amélioration, signale que la gestion locative d'un parc aussi atomisé présente des défis opérationnels structurels. La baisse continue du taux de distribution, passée de 6,81 % à 4,35 % en six ans, interroge sur la capacité du modèle à maintenir un niveau de revenus distribuables élevé dans un contexte de mono-exposition géographique et typologique.
Synthèse
Kyaneos Pierre présente un profil singulier sur le marché des SCPI : une spécialisation résidentielle marquée (88,5 %), un patrimoine très granulaire (635 immeubles), et une implantation intégralement française. Le taux de distribution de 4,35 % en 2025 confirme une trajectoire de baisse ininterrompue depuis 2019, alimentée par la conjonction d'un dividende en érosion et de relèvements successifs du prix de part sur les exercices antérieurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Kyaneos Pierre s'établit à 4,35 % en 2025, marquant un nouveau palier de recul dans une trajectoire de baisse continue observée depuis 2019. Après un pic à 6,81 % en 2019, le taux est passé à 6,10 % en 2020, puis 5,94 % en 2021, 5,37 % en 2022, 5,28 % en 2023, pour atteindre aujourd'hui 4,35 %. Cette érosion représente une perte de plus de 2,4 points de distribution en six exercices.
L'analyse des causes de cette baisse appelle une lecture croisée du dividende et du prix de souscription. Sur la période 2018-2023, le dividende par part est passé de 69,50 € en 2019 à 57 € en 2023, soit un recul d'environ 18 %. En parallèle, le prix de souscription a été relevé de 1 040 € à 1 100 € entre 2019 et 2023, soit une hausse de 5,8 %. La combinaison d'un dividende en baisse et d'un prix de part en hausse a mécaniquement comprimé le taux de distribution sur cette période.
En 2024, un changement de nominal est intervenu : le prix de souscription est passé de 1 100 € à 222 €, puis à 224 € en 2025. Ce rebasage, vraisemblablement lié à une division de parts, rend la comparaison directe des dividendes en valeur absolue non pertinente entre les séries pré- et post-2024. Le taux de distribution de 4,35 % en 2025 reste néanmoins le plus bas de la série historique disponible. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription s'établit à 224 € en 2025 pour une valeur de reconstitution de 224,90 €. L'écart entre ces deux grandeurs est de +0,40 %, ce qui traduit une quasi-adéquation entre le prix payé par le souscripteur et la valeur estimée du patrimoine net. Cette situation contraste avec les données historiques pré-rebasage : en 2023, la valeur de reconstitution était de 1 154,07 € pour un prix de souscription de 1 100 €, soit un écart de +4,9 % en faveur de la valeur de reconstitution, indiquant à l'époque une forme de décote patrimoniale pour le souscripteur. En 2022, cet écart atteignait +8,2 % (valeur de reconstitution à 1 157,60 € contre un prix de 1 070 €).
Le resserrement observé en 2025 signifie que le prix de part a été ajusté au plus près de la valeur de reconstitution. L'investisseur acquiert les parts à un niveau très proche de la valeur estimée du patrimoine, sans décote ni surcote significative.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) ressort à 89,6 % en 2025, en progression notable par rapport au dernier relevé historique disponible de 84,6 %. Ce redressement de 5 points constitue un signal d'amélioration de la capacité de la SCPI à générer des revenus locatifs sur son parc. Toutefois, un TOF inférieur à 90 % reste dans une zone indicative de tensions locatives persistantes. Environ un dixième du patrimoine ne génère pas de revenus locatifs, ce qui pèse directement sur le résultat distribuable.
Le patrimoine comprend 635 immeubles pour une surface totale de 288 463 m². Cette granularité élevée — une surface moyenne par immeuble d'environ 454 m² — est cohérente avec un positionnement résidentiel, caractérisé par de nombreux lots de taille modeste. La répartition typologique confirme cette orientation : 88,5 % du patrimoine est constitué d'habitations, les 11,5 % restants relevant de commerces et bureaux. L'intégralité du patrimoine est localisée en France.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Kyaneos Pierre s'établit à 440 millions d'euros, ce qui la situe dans la catégorie des SCPI de taille intermédiaire sur le marché français. Le taux d'endettement est de 24 %, un niveau qui mobilise une part significative de la capacité d'emprunt et expose le résultat d'exploitation au coût de la dette. La collecte sur la période observée (T4 2025) ressort à +11 millions d'euros.
Le nombre de parts en attente de retrait est indiqué à zéro. Cette donnée, si elle est confirmée, traduit une absence de pression vendeuse non satisfaite sur le marché secondaire, ce qui constitue un indicateur de liquidité favorable au moment de l'observation. Aucun historique de parts en attente n'est disponible pour qualifier la dynamique de cet indicateur.
Cohérence stratégique
Kyaneos Pierre affiche un positionnement résidentiel affirmé avec 88,5 % d'habitations, une implantation exclusivement française et un parc très fragmenté de 635 immeubles. Cette configuration est cohérente avec une stratégie de diversification par le nombre de lots, typique du résidentiel. Toutefois, le TOF de 89,6 %, bien qu'en amélioration, signale que la gestion locative d'un parc aussi atomisé présente des défis opérationnels structurels. La baisse continue du taux de distribution, passée de 6,81 % à 4,35 % en six ans, interroge sur la capacité du modèle à maintenir un niveau de revenus distribuables élevé dans un contexte de mono-exposition géographique et typologique.
Synthèse
Kyaneos Pierre présente un profil singulier sur le marché des SCPI : une spécialisation résidentielle marquée (88,5 %), un patrimoine très granulaire (635 immeubles), et une implantation intégralement française. Le taux de distribution de 4,35 % en 2025 confirme une trajectoire de baisse ininterrompue depuis 2019, alimentée par la conjonction d'un dividende en érosion et de relèvements successifs du prix de part sur les exercices antérieurs.
Le TOF de 89,6 % marque un redressement significatif depuis les 84,6 % précédemment constatés, mais demeure sous le seuil de 90 %. La valorisation est aujourd'hui alignée avec la valeur de reconstitution, effaçant la décote patrimoniale qui existait les années précédentes. L'absence de parts en attente de retrait constitue un signal de liquidité positif au moment de l'observation.
Le taux d'endettement de 24 % et la capitalisation de 440 millions d'euros dessinent un cadre financier intermédiaire. L'ensemble de ces indicateurs décrit une SCPI en phase de normalisation de ses ratios, dont les performances passées ne sauraient préjuger des résultats à venir.
