SCPI LE PATRIMOINE FONCIER :
une SCPI parisienne toujours solide, mais confrontée à un recul marqué de son occupation
Prix d’achat
Forte décote
Écart : -31.4 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,75
Tensions fortes
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 5,79 %
- Taux d’occupation financier : 82,65 %
- Durée moyenne des baux : 2,8 ans
- Capitalisation : 120 M€
- Nombre d’immeubles : 31
- Diversification : Très diversifiée
- Position du prix : Forte décote
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
forte décote
Visibilité locative
très inférieur
Diversification
très diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | AESTIAM |
| Nom SCPI | LE PATRIMOINE FONCIER |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Octobre 1968 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 20/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 5,79% |
| Dividende trimestriel | 22,48 € |
| Dividende annuel | 85,48 € |
| Performance brute globale annuelle | 5,23% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | 10,69 % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 1 428,00 € |
| Prix de retrait | - € |
| Valeur de réalisation | 1 842,41 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 2 080,39 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 20/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 5,79 % | 5,72 % | 6,21 % | 6,58 % | 5,39 % | 4,86 % | 4,71 % | 3,99 % | 4,48 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en inflexion — le taux de distribution se stabilise autour de 5,7-5,8 % après un pic à 6,58 % en 2022, porté en partie par la baisse du prix de souscription en 2025. Le dividende a progressé régulièrement mais la soutenabilité reste à observer au regard de la vacance.
Valorisation : tension observable — la décote de 31 % entre le prix de part et la valeur de reconstitution est très prononcée et s'accentue, la valeur de reconstitution ayant progressé de 17 % en cinq ans tandis que le prix de souscription recule en 2025.
Exploitation : tension observable — le TOF à 82,65 % marque un décrochage brutal par rapport au niveau de 96,43 % précédemment constaté, associé à une durée résiduelle des baux de seulement 2,8 ans qui limite la visibilité.
Diversification : concentration marquée — 78 % du patrimoine est localisé à Paris, 83 % des actifs sont répartis entre deux typologies (enseignement et bureaux), et le ratio de 52 locataires pour 31 immeubles traduit une granularité faible.
Liquidité : données insuffisantes — l'absence d'information sur les parts en attente de retrait ne permet pas d'évaluer la liquidité du marché secondaire. La capitalisation de 120 millions d'euros situe cette SCPI dans un segment de taille modeste.
Valorisation : tension observable — la décote de 31 % entre le prix de part et la valeur de reconstitution est très prononcée et s'accentue, la valeur de reconstitution ayant progressé de 17 % en cinq ans tandis que le prix de souscription recule en 2025.
Exploitation : tension observable — le TOF à 82,65 % marque un décrochage brutal par rapport au niveau de 96,43 % précédemment constaté, associé à une durée résiduelle des baux de seulement 2,8 ans qui limite la visibilité.
Diversification : concentration marquée — 78 % du patrimoine est localisé à Paris, 83 % des actifs sont répartis entre deux typologies (enseignement et bureaux), et le ratio de 52 locataires pour 31 immeubles traduit une granularité faible.
Liquidité : données insuffisantes — l'absence d'information sur les parts en attente de retrait ne permet pas d'évaluer la liquidité du marché secondaire. La capitalisation de 120 millions d'euros situe cette SCPI dans un segment de taille modeste.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 31 |
| Nombre de locataires | 52 |
| Surface totale | |
| Durée des baux | 2.8 ans |
Occupation & dette
| TOF | 82,65 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 120 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Le Patrimoine Foncier est une SCPI gérée par Aestiam dont le patrimoine est composé de 31 immeubles pour 52 locataires, avec une capitalisation de 120 millions d'euros. L'analyse porte sur les données disponibles jusqu'au quatrième trimestre 2025, mises en regard avec les séries historiques remontant à 2017. Les indicateurs couvrent le rendement distribué, la valorisation patrimoniale, l'exploitation locative, la diversification et la structure financière.
Rendement et dynamique de distribution
Le taux de distribution 2025 s'établit à 5,79 %, en légère hausse par rapport aux 5,72 % enregistrés en 2024. Sur une période plus longue, la trajectoire du rendement distribué révèle un profil en cloche : parti de 4,48 % en 2017, le taux a connu une phase de progression continue jusqu'à un pic de 6,58 % en 2022, suivi d'un reflux à 6,21 % en 2023 puis 5,72 % en 2024. Le léger rebond constaté en 2025 interrompt cette tendance descendante, mais ne la renverse pas encore de manière prononcée.
L'examen croisé du dividende et du prix de souscription permet d'éclairer la mécanique du taux. Le dividende par part a progressé de façon quasi continue, passant de 64,02 € en 2017 à 84 € en 2024. Parallèlement, le prix de souscription a connu une trajectoire plus heurtée : après une chute de 1 428 € à 1 211 € entre 2017 et 2019, il est remonté à 1 375 € en 2022-2023, puis à 1 476,81 € en 2024, avant de redescendre à 1 428 € en 2025. Le pic du taux de distribution en 2022 (6,58 %) résultait donc de la combinaison d'un dividende en hausse (78,99 €) appliqué à un prix encore modéré (1 375 €).
La baisse du prix de souscription en 2025 (-3,3 % par rapport à 2024) contribue mécaniquement à rehausser le taux affiché, même si l'on ne dispose pas du dividende exact versé en 2025. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Valorisation patrimoniale
La valeur de reconstitution au titre de 2025 atteint 2 080,39 €, en progression par rapport aux 2 029,38 € constatés en 2024, ce qui représente une hausse d'environ 2,5 %. Sur cinq ans, cette valeur a progressé de manière régulière, passant de 1 775,73 € en 2020 à 2 080,39 € en 2025, soit une augmentation cumulée de près de 17 %.
L'écart entre le prix de souscription (1 428 €) et la valeur de reconstitution (2 080,39 €) est très significatif : le prix de part se situe environ 31 % en dessous de la valeur de reconstitution. Un tel écart signifie que l'investisseur acquiert les parts à un niveau sensiblement inférieur à la valeur estimée du patrimoine net reconstitué. Ce décalage, l'un des plus marqués observables sur le marché des SCPI, peut s'expliquer par plusieurs facteurs structurels liés à la liquidité, aux conditions d'exploitation ou à la nature du marché secondaire de cette SCPI. La baisse du prix de souscription en 2025, alors même que la valeur de reconstitution progresse, accentue encore cet écart par rapport à 2024, où il s'élevait déjà à environ 27 %.
Exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier constitue le signal le plus marquant de cette analyse. Il s'établit à 82,65 % au quatrième trimestre 2025, en chute brutale par rapport au dernier chiffre historique disponible, qui s'élevait à 96,43 %. Ce recul de près de 14 points représente une dégradation majeure de l'exploitation locative. Un TOF inférieur à 90 % traduit une vacance significative au sein du patrimoine, et un niveau de 82,65 % place cette SCPI dans une zone de tension prononcée sur ses revenus locatifs.
Le patrimoine est composé de 31 immeubles pour 52 locataires. Ce ratio d'environ 1,7 locataire par immeuble révèle une granularité assez faible : chaque départ de locataire ou chaque vacance dans un immeuble pèse de façon amplifiée sur le TOF global. La durée résiduelle moyenne des baux est de 2,8 ans, un niveau qui confère une visibilité limitée sur les flux locatifs à venir et expose le patrimoine à un renouvellement fréquent des engagements.
La répartition typologique montre une concentration importante sur deux segments : l'enseignement (42 %) et les bureaux (41 %), qui représentent ensemble 83 % du patrimoine. Les commerces comptent pour 13 % et les locaux d'activités pour 4 %. Cette bipolarisation autour de l'enseignement et des bureaux constitue un trait distinctif de la SCPI, mais expose le patrimoine aux dynamiques propres à ces deux marchés.
Sur le plan géographique, la concentration est encore plus marquée : Paris représente 78 % du patrimoine. L'Île-de-France hors Paris ajoute 9 %, portant la part de la région parisienne à 87 %. Le solde se répartit entre le Nord (6 %), le Nord-Est (3 %), le Sud-Est (2 %) et le Sud-Ouest (2 %). Ce positionnement quasi-exclusivement parisien lie étroitement la performance du véhicule aux cycles immobiliers de la capitale.
Structure financière et liquidité
La capitalisation s'établit à 120 millions d'euros, un niveau qui classe cette SCPI parmi les véhicules de taille modeste. Les données relatives aux parts en attente de retrait ne sont pas communiquées pour la période analysée, ce qui ne permet pas d'évaluer l'état de la liquidité du marché secondaire. L'absence de cette information constitue un angle mort dans l'évaluation de la dynamique de marché de cette SCPI.
Cohérence et constats transversaux
La mise en regard des différents indicateurs fait apparaître plusieurs tensions. D'une part, la valeur de reconstitution poursuit sa progression, suggérant une revalorisation continue du patrimoine détenu. D'autre part, le TOF chute lourdement, ce qui indique une dégradation effective de la capacité du patrimoine à générer des revenus. Le maintien d'un taux de distribution au-delà de 5,7 % dans un contexte de vacance à 82,65 % interroge la soutenabilité du dividende, sans qu'il soit possible de conclure sur ce point en l'absence de données sur le report à nouveau ou les réserves distribuables.
La décote de 31 % entre le prix de part et la valeur de reconstitution est cohérente avec les signaux de tension opérationnelle : la faiblesse du TOF, la durée résiduelle courte des baux et la taille modeste de la capitalisation forment un ensemble d'éléments qui pèsent logiquement sur la valorisation de marché. Le positionnement fortement parisien (78 %) et la concentration sur l'enseignement et les bureaux (83 % cumulés) limitent la diversification du portefeuille.
En résumé, Le Patrimoine Foncier présente un profil où la valorisation patrimoniale progresse tandis que l'exploitation se dégrade. Le taux de distribution reste élevé en apparence, mais doit être lu au regard d'un TOF en forte baisse et d'une durée résiduelle de baux courte. L'écart considérable entre prix de part et valeur de reconstitution constitue un fait observable majeur. Les rendements passés ne garantissent en rien les rendements futurs.
Valorisation patrimoniale
La valeur de reconstitution au titre de 2025 atteint 2 080,39 €, en progression par rapport aux 2 029,38 € constatés en 2024, ce qui représente une hausse d'environ 2,5 %. Sur cinq ans, cette valeur a progressé de manière régulière, passant de 1 775,73 € en 2020 à 2 080,39 € en 2025, soit une augmentation cumulée de près de 17 %.
L'écart entre le prix de souscription (1 428 €) et la valeur de reconstitution (2 080,39 €) est très significatif : le prix de part se situe environ 31 % en dessous de la valeur de reconstitution. Un tel écart signifie que l'investisseur acquiert les parts à un niveau sensiblement inférieur à la valeur estimée du patrimoine net reconstitué. Ce décalage, l'un des plus marqués observables sur le marché des SCPI, peut s'expliquer par plusieurs facteurs structurels liés à la liquidité, aux conditions d'exploitation ou à la nature du marché secondaire de cette SCPI. La baisse du prix de souscription en 2025, alors même que la valeur de reconstitution progresse, accentue encore cet écart par rapport à 2024, où il s'élevait déjà à environ 27 %.
Exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier constitue le signal le plus marquant de cette analyse. Il s'établit à 82,65 % au quatrième trimestre 2025, en chute brutale par rapport au dernier chiffre historique disponible, qui s'élevait à 96,43 %. Ce recul de près de 14 points représente une dégradation majeure de l'exploitation locative. Un TOF inférieur à 90 % traduit une vacance significative au sein du patrimoine, et un niveau de 82,65 % place cette SCPI dans une zone de tension prononcée sur ses revenus locatifs.
Le patrimoine est composé de 31 immeubles pour 52 locataires. Ce ratio d'environ 1,7 locataire par immeuble révèle une granularité assez faible : chaque départ de locataire ou chaque vacance dans un immeuble pèse de façon amplifiée sur le TOF global. La durée résiduelle moyenne des baux est de 2,8 ans, un niveau qui confère une visibilité limitée sur les flux locatifs à venir et expose le patrimoine à un renouvellement fréquent des engagements.
La répartition typologique montre une concentration importante sur deux segments : l'enseignement (42 %) et les bureaux (41 %), qui représentent ensemble 83 % du patrimoine. Les commerces comptent pour 13 % et les locaux d'activités pour 4 %. Cette bipolarisation autour de l'enseignement et des bureaux constitue un trait distinctif de la SCPI, mais expose le patrimoine aux dynamiques propres à ces deux marchés.
Sur le plan géographique, la concentration est encore plus marquée : Paris représente 78 % du patrimoine. L'Île-de-France hors Paris ajoute 9 %, portant la part de la région parisienne à 87 %. Le solde se répartit entre le Nord (6 %), le Nord-Est (3 %), le Sud-Est (2 %) et le Sud-Ouest (2 %). Ce positionnement quasi-exclusivement parisien lie étroitement la performance du véhicule aux cycles immobiliers de la capitale.
Structure financière et liquidité
La capitalisation s'établit à 120 millions d'euros, un niveau qui classe cette SCPI parmi les véhicules de taille modeste. Les données relatives aux parts en attente de retrait ne sont pas communiquées pour la période analysée, ce qui ne permet pas d'évaluer l'état de la liquidité du marché secondaire. L'absence de cette information constitue un angle mort dans l'évaluation de la dynamique de marché de cette SCPI.
Cohérence et constats transversaux
La mise en regard des différents indicateurs fait apparaître plusieurs tensions. D'une part, la valeur de reconstitution poursuit sa progression, suggérant une revalorisation continue du patrimoine détenu. D'autre part, le TOF chute lourdement, ce qui indique une dégradation effective de la capacité du patrimoine à générer des revenus. Le maintien d'un taux de distribution au-delà de 5,7 % dans un contexte de vacance à 82,65 % interroge la soutenabilité du dividende, sans qu'il soit possible de conclure sur ce point en l'absence de données sur le report à nouveau ou les réserves distribuables.
La décote de 31 % entre le prix de part et la valeur de reconstitution est cohérente avec les signaux de tension opérationnelle : la faiblesse du TOF, la durée résiduelle courte des baux et la taille modeste de la capitalisation forment un ensemble d'éléments qui pèsent logiquement sur la valorisation de marché. Le positionnement fortement parisien (78 %) et la concentration sur l'enseignement et les bureaux (83 % cumulés) limitent la diversification du portefeuille.
En résumé, Le Patrimoine Foncier présente un profil où la valorisation patrimoniale progresse tandis que l'exploitation se dégrade. Le taux de distribution reste élevé en apparence, mais doit être lu au regard d'un TOF en forte baisse et d'une durée résiduelle de baux courte. L'écart considérable entre prix de part et valeur de reconstitution constitue un fait observable majeur. Les rendements passés ne garantissent en rien les rendements futurs.
