SCPI PIERREVENUS :
une SCPI de bureaux et commerces francilienne sous tension sur plusieurs indicateurs

Pierrevenus, gérée par Aestiam, est une SCPI à capital variable investie principalement en bureaux et commerces. Les données analysées couvrent la période allant de 2017 à 2025, avec un focus sur le dernier exercice disponible (2024-2025). L'analyse repose exclusivement sur les indicateurs patrimoniaux, financiers et locatifs fournis : taux de distribution, prix de part, valeur de reconstitution, taux d'occupation, répartition des actifs et données de liquidité.

Analyse du rendement et de sa dynamique

Le taux de distribution de Pierrevenus a connu un parcours contrasté sur la période observée. Après une relative stabilité entre 2017 et 2019 (4,61 %, 4,47 %, 4,69 %), le taux a chuté à 3,54 % en 2020, année marquée par une baisse significative du dividende, passé de 12,36 € à 9,99 € par part, alors que le prix de souscription restait inchangé à 281,94 €. La remontée a été progressive : 4,12 % en 2021 (dividende de 10,83 €), puis 4,38 % en 2022 et 2023 (dividende revenu à 12,36 €). L'exercice 2024 marque une inflexion notable avec un taux de distribution porté à 5 %, résultant d'un dividende en hausse à 13,05 € par part, le plus élevé de la série historique, tandis que le prix de souscription demeurait toujours à 281,94 €.

Le taux affiché pour 2025 s'établit également à 5 %, mais dans un contexte différent : le prix de souscription a été abaissé à 263 €, soit une baisse de 6,7 % par rapport à 281,94 €. Ce recul du prix de part contribue mécaniquement à maintenir un taux de distribution élevé, même si le dividende versé n'est pas encore connu pour l'exercice en cours. L'amélioration du rendement apparent doit donc être lue en intégrant cette correction du prix. Un taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI, et les rendements futurs ne sont pas garantis.

Analyse de la valorisation

L'évolution du rapport entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution constitue l'un des points de tension les plus marquants du dossier. En 2020, la valeur de reconstitution s'élevait à 293,32 € pour un prix de part à 281,94 €, soit une décote du prix de souscription d'environ 3,9 %. En 2022, l'écart s'est creusé davantage avec une valeur de reconstitution culminant à 302,17 €, soit une décote de 6,7 %.

Depuis, la valeur de reconstitution a amorcé une décrue significative : 295,42 € en 2023, puis 289,79 € en 2024, et 271,41 € selon les dernières données disponibles. Cette trajectoire baissière représente une érosion de plus de 10 % en trois ans. Le prix de souscription a également été ajusté à la baisse, passant de 281,94 € à 263 € en 2025, soit un recul de 6,7 %. À 263 €, le prix de souscription affiche désormais une décote de 3,1 % par rapport à la valeur de reconstitution de 271,41 €, ce qui signifie que l'investisseur acquiert les parts en dessous de la valeur estimée du patrimoine net. Cette décote reste modérée, mais la tendance baissière de la valeur de reconstitution elle-même constitue un signal observable sur la valorisation du portefeuille immobilier.

Analyse de l'exploitation immobilière

Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 88,14 % selon les données les plus récentes, en recul par rapport au niveau précédemment constaté de 92,52 %. Ce passage sous le seuil de 90 % constitue un signal de dégradation de l'exploitation locative. Un TOF inférieur à 90 % traduit un niveau de vacance significatif qui pèse directement sur les revenus locatifs perçus.

Le patrimoine est composé de 70 immeubles pour 95 locataires, ce qui donne un ratio moyen d'environ 1,36 locataire par immeuble, signalant un patrimoine constitué en partie d'actifs mono-locataires ou de taille modeste. La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 2,5 ans, un niveau court qui limite la visibilité sur les flux locatifs à moyen terme et expose le portefeuille à un volume de renégociations ou de départs élevé dans un horizon rapproché. Ce chiffre ne préjuge cependant pas de la qualité des locataires en place.

Sur le plan typologique, le portefeuille est réparti entre bureaux (48 %) et commerces (43 %), ces deux segments représentant à eux seuls 91 % de la valeur des actifs. Les hôtels et séminaires comptent pour 8 % et les locaux d'activités pour 1 %. La concentration sur deux typologies dominantes est marquée.

Géographiquement, le patrimoine est très fortement concentré en Île-de-France : Paris représente 34 % et l'Île-de-France hors Paris 33 %, soit 67 % du portefeuille. Le Sud-Est pèse 13 %, le Nord-Ouest 8 %, le Nord et le Sud-Ouest 5 % chacun, le Nord-Est 1 %, et l'Allemagne 1 %. Cette concentration francilienne expose le portefeuille aux dynamiques spécifiques du marché tertiaire et commercial de la région parisienne.

Analyse de la structure financière et de la liquidité

La capitalisation de Pierrevenus s'élève à 211 M€, ce qui la positionne parmi les SCPI de taille intermédiaire. Le taux d'endettement est de 12 %, un niveau qui reste contenu.

La collecte est inconnue sur la période récente. Parallèlement, le nombre de parts en attente de retrait s'établit à 105 643, en légère hausse par rapport au chiffre précédemment observé de 104 068. Rapporté à la capitalisation de 211 M€ et au prix de part de 263 €, ces parts en attente représentent environ 27,8 M€, soit environ 13,2 % de la capitalisation totale. Ce niveau de parts en attente, combiné à l'absence totale de collecte, traduit une situation de liquidité contrainte où les porteurs souhaitant céder leurs parts ne trouvent pas de contrepartie acheteuse. Ce constat constitue un indicateur observable de tension sur le marché secondaire de cette SCPI.

Synthèse

Pierrevenus présente un profil marqué par plusieurs tensions simultanées. Le taux de distribution a atteint 5 % en 2024, son plus haut niveau sur la série historique, soutenu par un dividende en progression, mais le maintien de ce taux en 2025 s'appuie en partie sur un abaissement significatif du prix de part de 6,7 %.