SCPI LF CROISSANCE ET TERRITOIRES une SCPI régionale sous tension entre rendement croissant et occupation en recul

LF Croissance et Territoires est une SCPI gérée par La Française AM, classée article 8 au sens du règlement SFDR. L'analyse porte sur les données disponibles de 2017 à fin 2025, couvrant les indicateurs de rendement, de valorisation, d'exploitation immobilière, de structure financière et de liquidité. Les constats qui suivent reposent exclusivement sur les chiffres fournis.

Analyse du rendement et de sa dynamique

Le taux de distribution de LF Croissance et Territoires présente une trajectoire ascendante quasi continue sur huit années : 4,13 % en 2017, 4,27 % en 2018, 4,30 % en 2019, 4,65 % en 2020, 4,78 % en 2021, 4,93 % en 2022, 5,67 % en 2023, 6,25 % en 2024 et 5,50 % annoncé pour 2025. Le dividende par part a suivi une progression régulière, passant de 10,70 € en 2017 à 15,69 € en 2024, soit une hausse de près de 47 % sur la période. Parallèlement, le prix de souscription a évolué en sens inverse entre 2019 et 2023 : de 260,17 € à 245,10 €, avant de remonter à 251 € en 2024, niveau maintenu en 2025.

La hausse marquée du taux de distribution entre 2022 et 2024, de 4,93 % à 6,25 %, résulte donc d'un double effet : augmentation du dividende (de 12,38 € à 15,69 €) et baisse puis stabilisation du prix de part. Le recul du taux à 5,50 % en 2025, alors que le prix de souscription est resté à 251 €, suggère un ajustement à la baisse du dividende distribué, qui se situerait aux alentours de 13,81 € par part si l'on applique le taux au prix affiché. Ce retrait rompt avec la dynamique de progression ininterrompue du dividende observée depuis 2017. Il convient de rappeler que le taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.

Analyse de la valorisation

Le prix de souscription s'établit à 251 € en 2025, face à une valeur de reconstitution de 270,40 €. L'écart entre les deux s'élève à environ 7,7 % en faveur de la valeur de reconstitution, ce qui signifie que le prix payé par le souscripteur se situe nettement en dessous de la valeur patrimoniale reconstituée du portefeuille. Historiquement, cet écart était déjà présent : en 2021, le prix de souscription de 251,27 € se confrontait à une valeur de reconstitution de 285,05 € (écart de 13,4 %) ; en 2022, 246,18 € contre 286,34 € (écart de 16,3 %) ; en 2024, 251 € contre 277,39 € (écart de 10,5 %).

L'écart se réduit progressivement, passant de plus de 16 % en 2022 à 7,7 % en 2025, ce qui traduit un rapprochement entre le prix de marché et la valeur patrimoniale. Ce rapprochement résulte principalement de la baisse de la valeur de reconstitution elle-même : de 286,34 € en 2022 à 270,40 € en 2025, soit un recul de 5,6 %, tandis que le prix de souscription a augmenté de 246,18 € à 251 € sur la même période. La décote persistante indique que le patrimoine reste valorisé au-dessus du prix d'entrée.

Analyse de l'exploitation immobilière

Le taux d'occupation financier constitue le signal le plus tendu du dossier. Les données antérieures indiquent un TOF de 93 %, tandis que le chiffre le plus récent (2025) s'établit à 87,8 %. Ce recul de plus de 5 points place désormais le TOF sous le seuil de 90 %, zone qui traduit une pression significative sur la capacité locative du patrimoine. Ce niveau peut expliquer, au moins en partie, le recul du taux de distribution observé en 2025.

Le patrimoine se compose de 54 immeubles pour une surface totale de 64 823 m². La répartition typologique montre une concentration principale sur deux classes d'actifs : les bureaux représentent 47,76 % du portefeuille, et les commerces 40,13 %. Le segment santé et éducation pèse 10,91 %, tandis que la logistique et les locaux d'activités ne comptent que pour 1,20 %. La diversification sectorielle repose donc essentiellement sur un équilibre bureaux-commerces, sans réelle exposition aux segments logistique ou résidentiel.

Sur le plan géographique, la concentration est marquée en régions, qui représentent 89,13 % du patrimoine. Paris ne pèse que 5,15 % et l'Île-de-France 5,72 %. Ce positionnement très régional est cohérent avec le nom de la SCPI et sa stratégie déclarée, mais il implique une exposition à des marchés locatifs potentiellement moins profonds. La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 2,9 ans, un niveau court qui réduit la visibilité sur les loyers futurs et expose le portefeuille à un renouvellement locatif fréquent. Cette donnée, croisée avec le TOF en recul, dessine un tableau d'exploitation sous pression.

Analyse de la structure financière et de la liquidité

La capitalisation s'élève à 114,5 millions d'euros, ce qui positionne LF Croissance et Territoires comme une SCPI de taille modeste. La collecte de l'année 2025 atteint 8,5 millions d'euros, dont 1,8 million sur le dernier trimestre, un rythme contenu au regard de la capitalisation.

Le taux d'endettement est de 19,45 %, un niveau d'utilisation du levier bancaire observable sans comparaison directe dans les données fournies.

Les données les plus récentes indiquent 0 part en attente de retrait en 2025, alors que les données antérieures mentionnaient 3 588 parts en attente. Ce passage à zéro, s'il est confirmé, constitue une évolution notable en matière de liquidité : les demandes de retrait auraient été intégralement absorbées. Cette situation reste un constat ponctuel et ne préjuge pas de l'évolution future des demandes de retrait.

Synthèse des constats

LF Croissance et Territoires présente un profil marqué par des tensions internes entre plusieurs indicateurs. Le taux de distribution a progressé de manière continue entre 2017 et 2024, porté par une hausse régulière du dividende et une baisse du prix de part, mais il recule en 2025 à 5,50 %. Ce retournement coïncide avec un TOF passé de 93 % à 87,8 %, niveau qui signale une dégradation de l'occupation. La durée résiduelle des baux, à 2,9 ans, accroît l'exposition au risque de vacance à court terme. Le patrimoine, fortement ancré en régions (89 %) et concentré sur bureaux et commerces, reflète une cohérence avec le positionnement annoncé mais une diversification sectorielle limitée. La décote du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution persiste à 7,7 %, bien qu'en réduction, tandis que la liquidité semble restaurée avec zéro part en attente de retrait, contre 3 588 précédemment. Les rendements passés ne constituent en aucun cas une garantie des rendements futurs.