MISTRAL SELECTION :
un premier exercice plein à 8,07 % de distribution

Mistral Sélection est une SCPI gérée par SwissLife Asset Managers, créée en avril 2024. Les données analysées couvrent la période allant de la création jusqu'au quatrième trimestre 2025, soit un historique d'environ dix-huit mois d'exploitation. L'analyse repose exclusivement sur les indicateurs patrimoniaux et financiers fournis dans les reportings disponibles. Il convient de souligner que cette SCPI n'a pas encore atteint deux années complètes d'existence, ce qui limite mécaniquement la profondeur de l'analyse.

Analyse du rendement et de sa dynamique

Le taux de distribution affiché pour 2025 s'établit à 8,07 %, dans la lignée des premiers résultats de 2024. L'exercice 2025 constitue le premier millésime complet pour lequel un rendement distribué est observable. Le prix de souscription étant resté stable à 180 € entre 2024 et 2025, la totalité de la variation du taux de distribution provient du niveau de dividende versé, et non d'un ajustement du prix de part. Ce taux de 8,07 % se situe dans la tranche haute du marché des SCPI, mais un niveau de distribution pris isolément sur un seul exercice ne permet pas d'évaluer la régularité ou la soutenabilité des revenus. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.

Analyse de la valorisation

Le prix de souscription est fixé à 180 € par part. La valeur de reconstitution s'établit à 182,19 €, soit un écart de –1,20 % environ. Le prix de souscription se situe donc légèrement en dessous de la valeur de reconstitution, ce qui signifie que le souscripteur acquiert les parts à un prix inférieur à la valeur estimée du patrimoine net de la SCPI. 

Analyse de l'exploitation immobilière

Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 93,92 %, un niveau situé dans la tranche intermédiaire entre 90 % et 95 %. Pour une SCPI constituée depuis moins de deux ans, ce taux traduit un patrimoine déjà largement loué mais comportant une vacance résiduelle non négligeable sur un parc encore limité.

Le patrimoine se compose de 9 immeubles pour une surface totale de 22 542 m², occupés par 20 locataires. La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) est de 4,1 ans, ce qui offre une visibilité limitée sur les flux locatifs à moyen terme, tout en rappelant que la durée des baux ne préjuge pas de la qualité des locataires ni de leur capacité à honorer leurs engagements.

La répartition typologique révèle une dominante commerces à 70,58 % du patrimoine, suivie des bureaux à 18,56 % et de la logistique à 10,86 %. Cette concentration sur un seul segment — les commerces — constitue un trait saillant du positionnement de la SCPI. Sur le plan géographique, 65,48 % du patrimoine est situé en France et 34,52 % dans des régions européennes hors France. Avec seulement 9 immeubles et 20 locataires, le niveau de diversification reste mécaniquement limité, ce qui est cohérent avec la jeunesse du véhicule et sa capitalisation encore modeste.

Analyse de la structure financière et de la liquidité

La capitalisation s'élève à 46 049 580 €, un niveau qui situe Mistral Sélection parmi les SCPI de petite taille. La collecte enregistrée sur le dernier trimestre 2025 atteint 10 640 340 €, ce qui représente environ 23 % de la capitalisation totale : un ratio significatif qui illustre la dynamique de collecte d'un véhicule en phase de constitution.

Le nombre de parts en attente de retrait est nul, ce qui indique une absence de tension observable sur la liquidité au moment de l'analyse. Ce constat doit toutefois être mis en perspective avec la jeunesse de la SCPI et le volume encore limité de parts en circulation.

Synthèse

Mistral Sélection présente le profil d'une SCPI en phase d'amorçage, avec un premier exercice plein affichant un taux de distribution de 8,07 %, un patrimoine concentré sur les commerces (70,58 %), une diversification géographique France-Europe amorcée mais encore restreinte, et un TOF dans la zone intermédiaire à 93,92 %. Le prix de souscription se maintient à 180 € pour une valeur de reconstitution de 182,19 €.