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OPUS REAL : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 03/10/2023

Investissant en Allemagne, Opus Real a affiché des performances décevantes en 2022, bien inférieures au marché.



Score 9,3 / 20

Atouts de OPUS REAL

- Une stratégie focalisée sur l'Allemagne
- Label ISR immobilier

Points faibles :

- Des frais de gestion et de souscription élevés
- Des performances nettement inférieures au marché depuis l'origine
- Forte baisse du prix des parts suite à une réévaluation du patrimoine

OPUS REAL : avis et analyse complète


OPUS REAL est une SCPI gérée par BNP Paribas REIM. Elle a pour objectif d'investir dans de l'immobilier d'entreprise en Allemagne (bureaux, commerces...).

Selon la société de gestion, l Allemagne dispose de pôles de compétences développés autour de grandes agglomérations. Le « BIG SIX » composé de Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich, lui permet de mutualiser les risques immobiliers.

L'activité économique allemande est également soutenue en temps normal. Néanmoins le taux d'occupation de la SCPI, s'il reste bon fin 2022, a baissé.

Opus Real détient un patrimoine évalué à environ 174 millions d'euros. Ce montant a peu évolué ces dernières années, mais reste conforme au rythme de la collecte. Elle détient 6 immeubles pour une surface de près de 45.000 m2, dont les murs d'un hôtel Ibis acquis à proximité de l'aéroport de Munich.

Les performances affichées depuis le lancement d'Opus Real restent assez décevantes, bien en dessous de celles du marché (3% contre 4,5% environ en 2022). En 2020, la société de gestion indiquait une baisse dans le recouvrement des loyers du fait de la crise sanitaire. Si les restrictions en Allemagne ont été moins contraignantes que celles imposées en France, les difficultés avaient été réelles pour l'hôtellerie. Mais le taux de distribution est resté modeste en 2021 et en 2022, peut-être plombés par des frais de gestion un peu élevés. Le prix des parts a cependant augmenté.

En décembre 2021, la SCPI a obtenu le label ISR.


Perspective 2023
La SCPI a annoncé une baisse du prix de ses parts de près de 10% à compter du 21 septembre 2023. Celle-ci fait suite à une nouvelle évaluation du patrimoine, dont la valeur ressort à -6,5% par rapport à fin 2022. Cette baisse met le prix des parts plus en cohérence avec la valeur des actifs détenus, et permet d'offrir une décote à l'achat.

Du côté des résultats, les chiffres publiés pour le premier semestre 2023 laissent présager une année stable pour opus Real. Les investisseurs ont pu percevoir un acompte sur dividende correspondant à la moyenne de ceux distribués l'année dernière. Ainsi les projections en termes de distribution sont stables par rapport à l'année dernière, mais restent faibles par rapport au marché.
Le taux d'occupation a été légèrement amélioré. Toutefois, bien que la SCPI soit en phase constitution de son capital patrimoine, elle n'a procédé à aucune acquisition ce semestre. La prochaine devrait concerner un magasin de bricolage à Brême et devrait intervenir à l'automne.

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Présentation de OPUS REAL


Société de gestion : BNP PARIBAS REIM
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2022)
3,00%*

Dividende par part 2022
59.43 €
Dividende par part
janvier - juin 2023
28.02 €
+ 3,32% vs n-1
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
1840.00 € 
▼ -6,12 %
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
1907.48 €
  ▼ -7,34 %
À l'achat : Décote (-3.5%)
Souscription minimum : 9800 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Hôtels / tourisme
Zones géographiques Europe
Label ISR immobilier OUI
Label ISR immobilier
Délai de jouissance NC
% de parts en attente de retrait
Disponible en
assurance-vie / PER
NC
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

2,50% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque trimestre

Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023




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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de OPUS REAL



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : février 2017
 Capitalisation : 199.2 millions d'euros (0,23% du marché des SCPI)
 Nombre d'associés : 3 063
 Nombre de parts : 102 180
 Parts en attente de retrait :



OPUS REAL est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par BNP PARIBAS REIM.

Créée en 2017, OPUS REAL totalise6 années d'activité. Elle annonce 199.2 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 102 180 parts émises et 3 063 souscripteurs (nombre d'associés), OPUS REAL a une souscription moyenne de 33,4 parts par investisseur.



Taux de distribution de OPUS REAL : 3,00% en 2022


Pour l'année 2022, la SCPI OPUS REAL a distribué à ses souscripteurs un dividende de 59.43 euros par part. Le rendement brut a été de 3,00% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a baissé de façon importante par rapport à l'année dernière. Ce taux de distribution a été inférieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 1840.00 euros, en baisse de -6,1% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

OPUS REAL en chiffres

 Dividende par part 2022 : 59.43 €*
 Taux de distribution 2022 : 3,00 %
 Taux de distribution moyen sur 4 ans : 2,50%
 TRI à 5 ans : 1.42%**
 Taux d'endettement : 27.5%


 Valeur de réalisation : 1716.04 € / part
 Valeur de reconstitution : 1907.48 € / part
 Prix de souscription : 1840.00 € / part
 Prix de retrait : 1857.86 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire



Distribution de dividende par part par trimestre, en €

Niveau de risque de l'investissement dans OPUS REAL


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***

Évolution du prix des parts de OPUS REAL


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 1840.00 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 1907.48 €. La décote est de -3.5 %.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 1857.86 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de OPUS REAL


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Bureaux
 Zone principale : Europe
 Nombre d'immeubles : 6
 Surface totale : 44847m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 69
 Taux d'occupation financier : 95.15 %


 Valeur du patrimoine : 2041.42 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


OPUS REAL dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 91.50 %
- Résidences gérées (tourisme, étudiants, séniors et/ou EHPAD) à 8.50 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Europe à 100.00 %

Le graphique nécessite d'activer javascript pour s'afficher.
Patrimoine de OPUS REAL, pourcentage d'actifs



2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de OPUS REAL



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 9800 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Non
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 12.00 %
(moyenne du marché : 6,72%)
 Frais de gestion TTC : 12.00 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,67%)


Pour investir dans OPUS REAL, le ticket minimum est de 9800 €.
Les frais de souscription sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 6,72%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,67%).

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

BNP PARIBAS REIM est une société de gestion de fonds immobiliers filiale du groupe BNP PARIBAS. Créée en 1973, elle gère une gamme de 16 SCPI dotées de 5,6 milliards d'euros d'actifs sous gestion. Le groupe assure également la gestion de 6 OPCI RFA, d'une quarantaine de SCI et de 3 GFA (63 millions d'euros sous gestion). BNP PARIBAS REIM compte près de 56 500 associés et gère quelque 710 immeubles soit 1,9 millions de m2 d'immobilier d'entreprise.


Autres fonds de BNP PARIBAS REIM


SCPI :
- SCPI PIERRE SELECTION
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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.





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