SCPI PIERRE SELECTION :
un taux de distribution en forte hausse masquant une érosion continue du prix de part
Prix d’achat
Forte décote
Écart : -42.9 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,83
Tensions fortes
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 7,98 %
- Taux d’occupation financier : 92,49 %
- Durée moyenne des baux : 1,7 ans
- Capitalisation : 110.93M€
- Nombre d’immeubles : 129
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Forte décote
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
nettement au-dessus du marché
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
forte décote
Visibilité locative
très inférieur
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | BNP PARIBAS REIM |
| Nom SCPI | PIERRE SELECTION |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | juin 1976 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 17/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 7,98% |
| Dividende trimestriel | 5,00 € |
| Dividende annuel | 17,00 € |
| Performance brute globale annuelle | 11,21% |
| TRI 10 ans | -0,27 % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 220,02 € |
| Prix de retrait | 200,17 € |
| Valeur de réalisation | 313,72 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2024 |
| Valeur de reconstitution | 385,51 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2024 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 17/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 7,98 % | 5,50 % | 5,48 % | 5,58 % | 3,88 % | 3,75 % | 4,32 % | 4,25 % | 3,94 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en forte inflexion haussière, portée par la contraction du prix de part bien plus que par la progression des dividendes. Le taux de distribution est passé de 3,94 % en 2017 à 7,98 % en 2025, un doublement qui reflète avant tout un ajustement de valorisation.
Valorisation : tension observable très marquée, avec un écart de près de 43 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, en creusement continu depuis 2019. Le prix de part a perdu plus de 40 % de sa valeur en six ans tandis que la valeur patrimoniale n'a reculé que de 6,4 %.
Exploitation : niveau intermédiaire, avec un TOF à 92,49 % en léger recul par rapport au relevé antérieur de 93,6 %. La durée résiduelle des baux à 1,7 an signale une visibilité contractuelle limitée sur les revenus locatifs.
Diversification : concentration marquée sur une seule typologie d'actifs (100 % commerces), partiellement compensée par une répartition géographique équilibrée entre trois zones. La structure locative (164 locataires pour 129 immeubles) offre une granularité modérée.
Liquidité : trajectoire en inflexion positive, avec une réduction du stock de parts en attente de retrait de 9 935 à 1 451, soit une division par près de sept, concomitante aux ajustements successifs du prix de souscription.
Valorisation : tension observable très marquée, avec un écart de près de 43 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, en creusement continu depuis 2019. Le prix de part a perdu plus de 40 % de sa valeur en six ans tandis que la valeur patrimoniale n'a reculé que de 6,4 %.
Exploitation : niveau intermédiaire, avec un TOF à 92,49 % en léger recul par rapport au relevé antérieur de 93,6 %. La durée résiduelle des baux à 1,7 an signale une visibilité contractuelle limitée sur les revenus locatifs.
Diversification : concentration marquée sur une seule typologie d'actifs (100 % commerces), partiellement compensée par une répartition géographique équilibrée entre trois zones. La structure locative (164 locataires pour 129 immeubles) offre une granularité modérée.
Liquidité : trajectoire en inflexion positive, avec une réduction du stock de parts en attente de retrait de 9 935 à 1 451, soit une division par près de sept, concomitante aux ajustements successifs du prix de souscription.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 129 |
| Nombre de locataires | 164 |
| Surface totale | 78 618 m2 |
| Durée des baux | 1.7 ans |
Occupation & dette
| TOF | 92,49 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 110.93M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 1451 |
ESG
| Classification SFDR | article 6 |
| Label ISR | Non |
Analyse
Pierre Sélection est une SCPI gérée par BNP Paribas REIM, positionnée quasi exclusivement sur le segment des commerces. L'analyse porte sur les données disponibles couvrant la période 2017-2025, incluant les indicateurs de rendement, de valorisation, d'exploitation et de structure financière.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Pierre Sélection a connu une trajectoire singulière sur la période observée. Entre 2017 et 2020, il oscillait dans une fourchette étroite comprise entre 3,75 % et 4,32 %, avec un dividende par part relativement stable (entre 14 € et 16 €). À partir de 2021, un décrochage du prix de souscription — passé de 373 € en 2020 à 264 € en 2021 — a mécaniquement propulsé le taux de distribution à 3,88 % malgré un dividende quasi stable à 14,50 €. En 2022, la combinaison d'un dividende remonté à 15,01 € et d'un prix de part à 274,50 € a porté le taux à 5,58 %. En 2023, le taux s'est maintenu à 5,48 % avec un dividende de 15,12 € et un prix de 281,09 €.
Le chiffre le plus frappant concerne l'année 2025 : le taux de distribution affiché atteint 7,98 %, un niveau sans précédent dans l'historique de cette SCPI. Ce bond s'explique principalement par la chute du prix de souscription, passé de 281,09 € en 2023 à 209 € en 2024, puis à 220,02 € en 2025. À prix de part nettement réduit, même un dividende stable ou légèrement ajusté génère arithmétiquement un taux de distribution élevé. Il convient de rappeler que le taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
L'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution constitue un signal majeur pour cette SCPI. En 2019, la valeur de reconstitution s'établissait à 412,09 € pour un prix de part de 368 €, soit un écart de l'ordre de -10,7 % (décote du prix par rapport à la valeur patrimoniale). En 2022, dernière année de valeur de reconstitution historique disponible, celle-ci était de 393,30 € pour un prix de 274,50 €, creusant la décote à environ -30,2 %.
En 2025, la valeur de reconstitution s'établit à 385,51 € tandis que le prix de souscription est de 220,02 €. L'écart atteint désormais environ -42,9 %. Cette divergence croissante indique que le prix de marché s'est éloigné de façon considérable de la valeur patrimoniale estimée. La valeur de reconstitution a elle-même reculé de 412,09 € en 2019 à 385,51 € en 2025, soit une baisse de 6,4 %, tandis que le prix de souscription a chuté de 368 € à 220,02 € sur la même période, soit un recul de 40,2 %. L'ampleur de cet écart signifie que les parts s'échangent très significativement en dessous de la valeur estimée du patrimoine net de la SCPI.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 92,49 % au dernier relevé de 2025, contre 93,6 % lors du précédent point de données. Ce recul de 1,1 point place le TOF dans une zone intermédiaire, au-dessus de 90 % mais en deçà du seuil de 95 % qui signalerait une exploitation tendue.
La SCPI détient un patrimoine composé de 129 immeubles pour une surface totale de 78 618 m², occupés par 164 locataires. La typologie d'actifs est fortement concentrée sur le segment commercial : les commerces en pieds d'immeuble représentent 78 % du patrimoine, complétés par les retail parks à 15 % et les centres commerciaux à 7 %. Cette mono-exposition au commerce constitue un trait structurel du positionnement de la SCPI.
Sur le plan géographique, la répartition est relativement équilibrée entre trois zones : Paris intra-muros (36 %), la région parisienne (31 %) et les autres régions (33 %). La part parisienne, significative pour un portefeuille commercial, confère une coloration urbaine au patrimoine.
La durée résiduelle moyenne des baux constitue un point d'attention factuel : elle s'établit à 1,7 an. Ce niveau très court implique une visibilité limitée sur les revenus locatifs contractualisés et un volume élevé de baux arrivant à échéance dans un avenir proche. Cette donnée ne préjuge pas de la qualité des locataires ni de leur capacité à renouveler, mais elle traduit un cycle de renouvellement intensif.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Pierre Sélection s'élève à 110,93 millions d'euros, un niveau modeste qui la classe parmi les SCPI de taille intermédiaire à petite du marché français.
Concernant la liquidité, le nombre de parts en attente de retrait a évolué de manière notable : il est passé de 9 935 lors du dernier relevé historique à 1 451 au dernier point de données 2025. Cette réduction très significative du stock de parts en attente — divisé par près de sept — est un constat observable qui traduit un rééquilibrage entre l'offre et la demande de parts sur le marché secondaire. Les baisses successives du prix de souscription, de 281,09 € à 209 € puis 220,02 €, ont pu contribuer à cet ajustement en rendant les parts plus accessibles pour les acheteurs potentiels.
Synthèse
Pierre Sélection présente un profil marqué par plusieurs tensions internes. Le taux de distribution, passé de moins de 4 % avant 2021 à 7,98 % en 2025, est principalement le reflet d'une contraction sévère du prix de part plutôt que d'une augmentation structurelle des revenus distribués. L'écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution, qui atteint près de 43 %, constitue un phénomène rarement observé avec cette ampleur. Le patrimoine, concentré à 100 % sur le commerce avec une durée résiduelle des baux de seulement 1,7 an, présente une visibilité contractuelle réduite. Le taux d'occupation à 92,49 % reste dans une zone intermédiaire mais en léger recul. En revanche, la réduction massive des parts en attente de retrait constitue un signal d'amélioration du fonctionnement du marché secondaire. Les rendements passés ne sont pas garantis et ne préjugent pas des performances futures.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Pierre Sélection a connu une trajectoire singulière sur la période observée. Entre 2017 et 2020, il oscillait dans une fourchette étroite comprise entre 3,75 % et 4,32 %, avec un dividende par part relativement stable (entre 14 € et 16 €). À partir de 2021, un décrochage du prix de souscription — passé de 373 € en 2020 à 264 € en 2021 — a mécaniquement propulsé le taux de distribution à 3,88 % malgré un dividende quasi stable à 14,50 €. En 2022, la combinaison d'un dividende remonté à 15,01 € et d'un prix de part à 274,50 € a porté le taux à 5,58 %. En 2023, le taux s'est maintenu à 5,48 % avec un dividende de 15,12 € et un prix de 281,09 €.
Le chiffre le plus frappant concerne l'année 2025 : le taux de distribution affiché atteint 7,98 %, un niveau sans précédent dans l'historique de cette SCPI. Ce bond s'explique principalement par la chute du prix de souscription, passé de 281,09 € en 2023 à 209 € en 2024, puis à 220,02 € en 2025. À prix de part nettement réduit, même un dividende stable ou légèrement ajusté génère arithmétiquement un taux de distribution élevé. Il convient de rappeler que le taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
L'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution constitue un signal majeur pour cette SCPI. En 2019, la valeur de reconstitution s'établissait à 412,09 € pour un prix de part de 368 €, soit un écart de l'ordre de -10,7 % (décote du prix par rapport à la valeur patrimoniale). En 2022, dernière année de valeur de reconstitution historique disponible, celle-ci était de 393,30 € pour un prix de 274,50 €, creusant la décote à environ -30,2 %.
En 2025, la valeur de reconstitution s'établit à 385,51 € tandis que le prix de souscription est de 220,02 €. L'écart atteint désormais environ -42,9 %. Cette divergence croissante indique que le prix de marché s'est éloigné de façon considérable de la valeur patrimoniale estimée. La valeur de reconstitution a elle-même reculé de 412,09 € en 2019 à 385,51 € en 2025, soit une baisse de 6,4 %, tandis que le prix de souscription a chuté de 368 € à 220,02 € sur la même période, soit un recul de 40,2 %. L'ampleur de cet écart signifie que les parts s'échangent très significativement en dessous de la valeur estimée du patrimoine net de la SCPI.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 92,49 % au dernier relevé de 2025, contre 93,6 % lors du précédent point de données. Ce recul de 1,1 point place le TOF dans une zone intermédiaire, au-dessus de 90 % mais en deçà du seuil de 95 % qui signalerait une exploitation tendue.
La SCPI détient un patrimoine composé de 129 immeubles pour une surface totale de 78 618 m², occupés par 164 locataires. La typologie d'actifs est fortement concentrée sur le segment commercial : les commerces en pieds d'immeuble représentent 78 % du patrimoine, complétés par les retail parks à 15 % et les centres commerciaux à 7 %. Cette mono-exposition au commerce constitue un trait structurel du positionnement de la SCPI.
Sur le plan géographique, la répartition est relativement équilibrée entre trois zones : Paris intra-muros (36 %), la région parisienne (31 %) et les autres régions (33 %). La part parisienne, significative pour un portefeuille commercial, confère une coloration urbaine au patrimoine.
La durée résiduelle moyenne des baux constitue un point d'attention factuel : elle s'établit à 1,7 an. Ce niveau très court implique une visibilité limitée sur les revenus locatifs contractualisés et un volume élevé de baux arrivant à échéance dans un avenir proche. Cette donnée ne préjuge pas de la qualité des locataires ni de leur capacité à renouveler, mais elle traduit un cycle de renouvellement intensif.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Pierre Sélection s'élève à 110,93 millions d'euros, un niveau modeste qui la classe parmi les SCPI de taille intermédiaire à petite du marché français.
Concernant la liquidité, le nombre de parts en attente de retrait a évolué de manière notable : il est passé de 9 935 lors du dernier relevé historique à 1 451 au dernier point de données 2025. Cette réduction très significative du stock de parts en attente — divisé par près de sept — est un constat observable qui traduit un rééquilibrage entre l'offre et la demande de parts sur le marché secondaire. Les baisses successives du prix de souscription, de 281,09 € à 209 € puis 220,02 €, ont pu contribuer à cet ajustement en rendant les parts plus accessibles pour les acheteurs potentiels.
Synthèse
Pierre Sélection présente un profil marqué par plusieurs tensions internes. Le taux de distribution, passé de moins de 4 % avant 2021 à 7,98 % en 2025, est principalement le reflet d'une contraction sévère du prix de part plutôt que d'une augmentation structurelle des revenus distribués. L'écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution, qui atteint près de 43 %, constitue un phénomène rarement observé avec cette ampleur. Le patrimoine, concentré à 100 % sur le commerce avec une durée résiduelle des baux de seulement 1,7 an, présente une visibilité contractuelle réduite. Le taux d'occupation à 92,49 % reste dans une zone intermédiaire mais en léger recul. En revanche, la réduction massive des parts en attente de retrait constitue un signal d'amélioration du fonctionnement du marché secondaire. Les rendements passés ne sont pas garantis et ne préjugent pas des performances futures.
