SCPI AFFINITES PIERRE :
une SCPI bureaux qui ajuste sa valorisation tout en maintenant un rendement au-dessus de 4 %
Prix d’achat
Surévalué
Écart : 10.4 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,63
Tensions modérées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 4,00 %
- Taux d’occupation financier : 92,40 %
- Durée moyenne des baux : 3,7 ans
- Capitalisation : 738,82 M€
- Nombre d’immeubles : ND
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Surévalué
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
inférieur
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
surévalué
Visibilité locative
inférieur
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | GROUPAMA GAN REIM |
| Nom SCPI | AFFINITES PIERRE |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Décembre 2015 |
| Période | T3 2025 |
| Début / fin période | 01/07/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 27/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 4,00% |
| Dividende trimestriel | 2,47 € |
| Dividende annuel | 10,08 € |
| Performance brute globale annuelle | 4,00% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 225,00 € |
| Prix de retrait | 202,50 € |
| Valeur de réalisation | 197,94 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 228,26 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 27/02/2026 (T3 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 4,00 % | 4,64 % | 5,04 % | 4,90 % | 4,14 % | 4,32 % | 5,24 % | 5,15 % | 4,18 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en inflexion — le taux de distribution de 4 % en 2025 marque un point bas historique, tiré par un recul du dividende implicite malgré un prix de part quasi stable. La dynamique de rendement observée entre 2022 et 2023 s'est inversée.
Valorisation : tension observable — le prix de souscription (252 €) dépasse la valeur de reconstitution (228,26 €) de 10,4 %, alors que la situation était inverse en 2019 (+6,8 % de décote). La trajectoire baissière de la valeur de reconstitution depuis 2021 (-15 %) contraste avec la stabilité puis la hausse du prix de part.
Exploitation : niveau intermédiaire — le TOF de 92,4 % se situe dans la zone 90-95 %, en net recul par rapport au niveau antérieur de 98,1 %. La durée résiduelle des baux à 3,7 ans limite la visibilité locative.
Diversification : concentration marquée — les bureaux représentent 64,1 % du patrimoine, ce qui constitue une dominance typologique prononcée. La répartition géographique, avec 25,5 % en Europe et 48,2 % en régions, apporte un contrepoint de diversification spatiale.
Liquidité : données insuffisantes — aucune information sur les parts en attente de retrait n'est disponible. La collecte annuelle de 34,80 M€ indique un flux de souscription actif, mais ne renseigne pas sur les conditions de sortie.
Valorisation : tension observable — le prix de souscription (252 €) dépasse la valeur de reconstitution (228,26 €) de 10,4 %, alors que la situation était inverse en 2019 (+6,8 % de décote). La trajectoire baissière de la valeur de reconstitution depuis 2021 (-15 %) contraste avec la stabilité puis la hausse du prix de part.
Exploitation : niveau intermédiaire — le TOF de 92,4 % se situe dans la zone 90-95 %, en net recul par rapport au niveau antérieur de 98,1 %. La durée résiduelle des baux à 3,7 ans limite la visibilité locative.
Diversification : concentration marquée — les bureaux représentent 64,1 % du patrimoine, ce qui constitue une dominance typologique prononcée. La répartition géographique, avec 25,5 % en Europe et 48,2 % en régions, apporte un contrepoint de diversification spatiale.
Liquidité : données insuffisantes — aucune information sur les parts en attente de retrait n'est disponible. La collecte annuelle de 34,80 M€ indique un flux de souscription actif, mais ne renseigne pas sur les conditions de sortie.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | ND |
| Nombre de locataires | ND |
| Surface totale | |
| Durée des baux | 3.7 ans |
Occupation & dette
| TOF | 92,40 % |
| Taux d’endettement | 7,31 % |
| Capitalisation | 738,82 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Affinités Pierre, gérée par Groupama Gan REIM, est une SCPI à dominante bureaux dont les données analysées couvrent la période 2017-2025. L'examen porte sur les séries historiques de taux de distribution, prix de souscription, dividendes, valeurs de reconstitution, ainsi que sur les indicateurs patrimoniaux et financiers du dernier reporting disponible (second semestre 2025).
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution d'Affinités Pierre a oscillé dans une fourchette comprise entre 4,14 % (2021) et 5,24 % (2019) sur la période 2017-2024. Après un creux en 2020-2021 (4,32 % puis 4,14 %), le taux est remonté à 4,90 % en 2022 puis 5,04 % en 2023, avant de redescendre à 4,64 % en 2024. Le chiffre affiché pour 2025 est de 4 %, ce qui marquerait le niveau le plus bas de la série historique disponible.
L'analyse croisée des dividendes et du prix de souscription éclaire ces mouvements. De 2022 à 2024, le prix de part est resté stable à 250 €, tandis que le dividende a progressé de 11,90 € à 12,62 €, ce qui explique la hausse du taux de distribution entre 2022 et 2023, puis son léger reflux en 2024. En 2025, le prix de souscription a été relevé à 252 €, soit une hausse modeste de 0,8 %. Si le taux de distribution de 4 % est rapporté à ce nouveau prix de 252 €, le dividende implicite se situe autour de 10,08 €, en net recul par rapport aux 12,62 € distribués en 2024. Ce recul du dividende, combiné à la légère hausse du prix, explique l'essentiel de la baisse du taux de distribution observée. Il convient de rappeler qu'un taux de distribution pris isolément ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
L'évolution de la valeur de reconstitution constitue l'un des signaux les plus marquants du dossier. Celle-ci a atteint un pic à 268,36 € en 2021, avant de connaître une baisse significative : 266,15 € en 2022, puis 230,56 € en 2024, et 228,26 € sur le dernier reporting 2025. Entre 2021 et 2025, la valeur de reconstitution a ainsi reculé de près de 15 %.
Pendant cette période, le prix de souscription est resté ancré à 250 € de 2020 à 2024, avant d'être relevé à 252 € en 2025. Le croisement de ces deux trajectoires a inversé la relation prix/valeur patrimoniale. En 2019, la valeur de reconstitution (267,07 €) dépassait le prix de souscription (250 €) de 6,8 %, signalant une décote patrimoniale pour l'investisseur. En 2025, le prix de souscription (252 €) excède la valeur de reconstitution (228,26 €) de 10,4 %. Les parts se négocient donc aujourd'hui nettement au-dessus de la valeur estimée du patrimoine sous-jacent, ce qui constitue une tension notable par rapport à la situation observée quelques années plus tôt.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 92,4 % sur le dernier reporting, contre 98,1 % sur la donnée antérieure disponible. Ce recul de près de 6 points place le TOF dans une zone intermédiaire (entre 90 % et 95 %), traduisant une érosion observable de la qualité d'occupation du portefeuille.
La répartition typologique reste fortement concentrée sur les bureaux, qui représentent 64,1 % du patrimoine. Les commerces pèsent 22,6 %, la logistique 10,9 %, les loisirs 2,1 % et le résidentiel 0,3 %. La dominante bureaux expose le portefeuille aux dynamiques propres à ce segment, sans diversification majeure vers d'autres classes d'actifs.
Sur le plan géographique, les régions françaises concentrent 48,2 % du patrimoine, suivies de l'Île-de-France à 26,3 % et de l'Europe à 25,5 %. L'exposition européenne, représentant un quart du portefeuille, constitue un axe de diversification géographique notable par rapport à une allocation purement domestique.
La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) s'établit à 3,7 ans, un niveau relativement court qui limite la visibilité sur les flux locatifs futurs. Cette durée ne préjuge toutefois pas de la qualité des locataires en place.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation d'Affinités Pierre atteint 738,82 M€, ce qui la positionne parmi les SCPI de taille significative. Le taux d'endettement s'élève à 7,31 %, un niveau mesuré. La collecte sur la période du second semestre 2025 ressort à 15,63 M€, pour un cumul annuel de 34,80 M€, indiquant que la SCPI continue d'attirer des souscriptions.
Aucune donnée sur les parts en attente de retrait n'est disponible dans les informations fournies, ce qui ne permet pas d'évaluer la liquidité du marché secondaire.
Synthèse
Affinités Pierre présente un profil marqué par plusieurs tensions internes. Le taux de distribution, historiquement situé entre 4 % et 5,2 %, s'inscrit en 2025 à son point bas (4 %), en raison d'un recul significatif du dividende implicite. L'écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution s'est inversé en quelques années, passant d'une décote patrimoniale de 6,8 % en 2019 à une surcote de 10,4 % en 2025, ce qui constitue un signal de tension sur la valorisation. Le taux d'occupation financier a perdu près de 6 points pour s'établir à 92,4 %, traduisant une moindre qualité d'occupation. La durée résiduelle des baux, à 3,7 ans, offre une visibilité limitée sur les revenus locatifs. La structure financière reste mesurée avec un endettement de 7,31 % et une capitalisation conséquente. L'allocation du patrimoine reste concentrée sur les bureaux (64,1 %), tempérée par une diversification géographique incluant 25,5 % d'actifs européens. Les rendements passés ne constituent pas un indicateur fiable des rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution d'Affinités Pierre a oscillé dans une fourchette comprise entre 4,14 % (2021) et 5,24 % (2019) sur la période 2017-2024. Après un creux en 2020-2021 (4,32 % puis 4,14 %), le taux est remonté à 4,90 % en 2022 puis 5,04 % en 2023, avant de redescendre à 4,64 % en 2024. Le chiffre affiché pour 2025 est de 4 %, ce qui marquerait le niveau le plus bas de la série historique disponible.
L'analyse croisée des dividendes et du prix de souscription éclaire ces mouvements. De 2022 à 2024, le prix de part est resté stable à 250 €, tandis que le dividende a progressé de 11,90 € à 12,62 €, ce qui explique la hausse du taux de distribution entre 2022 et 2023, puis son léger reflux en 2024. En 2025, le prix de souscription a été relevé à 252 €, soit une hausse modeste de 0,8 %. Si le taux de distribution de 4 % est rapporté à ce nouveau prix de 252 €, le dividende implicite se situe autour de 10,08 €, en net recul par rapport aux 12,62 € distribués en 2024. Ce recul du dividende, combiné à la légère hausse du prix, explique l'essentiel de la baisse du taux de distribution observée. Il convient de rappeler qu'un taux de distribution pris isolément ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
L'évolution de la valeur de reconstitution constitue l'un des signaux les plus marquants du dossier. Celle-ci a atteint un pic à 268,36 € en 2021, avant de connaître une baisse significative : 266,15 € en 2022, puis 230,56 € en 2024, et 228,26 € sur le dernier reporting 2025. Entre 2021 et 2025, la valeur de reconstitution a ainsi reculé de près de 15 %.
Pendant cette période, le prix de souscription est resté ancré à 250 € de 2020 à 2024, avant d'être relevé à 252 € en 2025. Le croisement de ces deux trajectoires a inversé la relation prix/valeur patrimoniale. En 2019, la valeur de reconstitution (267,07 €) dépassait le prix de souscription (250 €) de 6,8 %, signalant une décote patrimoniale pour l'investisseur. En 2025, le prix de souscription (252 €) excède la valeur de reconstitution (228,26 €) de 10,4 %. Les parts se négocient donc aujourd'hui nettement au-dessus de la valeur estimée du patrimoine sous-jacent, ce qui constitue une tension notable par rapport à la situation observée quelques années plus tôt.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 92,4 % sur le dernier reporting, contre 98,1 % sur la donnée antérieure disponible. Ce recul de près de 6 points place le TOF dans une zone intermédiaire (entre 90 % et 95 %), traduisant une érosion observable de la qualité d'occupation du portefeuille.
La répartition typologique reste fortement concentrée sur les bureaux, qui représentent 64,1 % du patrimoine. Les commerces pèsent 22,6 %, la logistique 10,9 %, les loisirs 2,1 % et le résidentiel 0,3 %. La dominante bureaux expose le portefeuille aux dynamiques propres à ce segment, sans diversification majeure vers d'autres classes d'actifs.
Sur le plan géographique, les régions françaises concentrent 48,2 % du patrimoine, suivies de l'Île-de-France à 26,3 % et de l'Europe à 25,5 %. L'exposition européenne, représentant un quart du portefeuille, constitue un axe de diversification géographique notable par rapport à une allocation purement domestique.
La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) s'établit à 3,7 ans, un niveau relativement court qui limite la visibilité sur les flux locatifs futurs. Cette durée ne préjuge toutefois pas de la qualité des locataires en place.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation d'Affinités Pierre atteint 738,82 M€, ce qui la positionne parmi les SCPI de taille significative. Le taux d'endettement s'élève à 7,31 %, un niveau mesuré. La collecte sur la période du second semestre 2025 ressort à 15,63 M€, pour un cumul annuel de 34,80 M€, indiquant que la SCPI continue d'attirer des souscriptions.
Aucune donnée sur les parts en attente de retrait n'est disponible dans les informations fournies, ce qui ne permet pas d'évaluer la liquidité du marché secondaire.
Synthèse
Affinités Pierre présente un profil marqué par plusieurs tensions internes. Le taux de distribution, historiquement situé entre 4 % et 5,2 %, s'inscrit en 2025 à son point bas (4 %), en raison d'un recul significatif du dividende implicite. L'écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution s'est inversé en quelques années, passant d'une décote patrimoniale de 6,8 % en 2019 à une surcote de 10,4 % en 2025, ce qui constitue un signal de tension sur la valorisation. Le taux d'occupation financier a perdu près de 6 points pour s'établir à 92,4 %, traduisant une moindre qualité d'occupation. La durée résiduelle des baux, à 3,7 ans, offre une visibilité limitée sur les revenus locatifs. La structure financière reste mesurée avec un endettement de 7,31 % et une capitalisation conséquente. L'allocation du patrimoine reste concentrée sur les bureaux (64,1 %), tempérée par une diversification géographique incluant 25,5 % d'actifs européens. Les rendements passés ne constituent pas un indicateur fiable des rendements futurs.
