SOPRORENTE : notre avis sur la SCPI
Par la rédaction, mise à jour le 29/02/2024Soprorente est une SCPI de commerces qui semble stable. Son taux de distribution 2023 est de 5,92%, au-dessus du marché.
Score 13,5 / 20
Atouts de SOPRORENTE
- Une stratégie intéressante sur les ERP à Paris intra-muros- Un dividende stable depuis 2014, voire en hausse en 2023
- Une SCPI ancienne sur le marché
Points faibles :
- Valeur du patrimoine 2023 inconnue à ce jourAnalyse Synthèse Performances Prix des parts Patrimoine Frais / Souscription Actualités Vos commentairesRetour
SOPRORENTE : avis et analyse complète
La SCPI Soprorente, l'une des plus anciennes sur le marché, continue d'afficher une certaine stabilité. Depuis octobre 2023, elle est gérée par Fiducial Gérance (elle était précédemment gérée par BNP Paribas Real Estate).
La SCPI opère depuis quelques années un changement de stratégie en se repositionnant sur les locaux commerciaux, et plus généralement sur les ERP, c'est-à-dire les établissements recevant du public.
Début 2024, les commerces représentent 56% de son patrimoine et les bureaux 44%. Le nombre d'immeubles est stable (30). Ils sont situés à 47% à Paris intra-muros, 24% en Ile de France, et 29% en régions.
Soprorente est une SCPI à capital fixe, ce qui signifie qu'en dehors des éventuelles périodes d'augmentation de capital, il est nécessaire de racheter ses parts à un investisseur qui vend les siennes pour pouvoir souscrire. Le prix des parts fluctue donc uniquement en fonction de l'offre et de la demande, sans lien direct avec la valeur du patrimoine.
Résultats 2023
Premier constat : le prix des parts a nettement baissé, reflet d'un excès d'offre par rapport à la demande. Autrement dit, le nombre de parts à la vente est supérieur à la demande.
Le prix est ainsi passé de 319 € en 2022 à 229.01€ fin 2023, entrainant une baisse de la capitalisation de la SCPI. Néanmoins, la valeur de reconstitution du patrimoine 2023 n'étant pas encore connue, il est difficile d'estimer si ce prix est cohérent ou non.
Reste que le dividende annuel et le taux de distribution ont augmenté. Le dividende a atteint 18.55€ en 2023 contre 15.03€ l'année précédente. La baisse du prix et la hausse concomitante du dividende ont mécaniquement entraîné une nette hausse du taux de distribution est de 5.92% en 2023, comparé à 4.77% en 2022.
Les résultats financiers de Soprorente pour 2023 montrent une certaine stabilité dans l'ensemble. Le taux d'endettement est nul et le taux d'occupation reste excellent, à plus de 94%.
Perspectives 2024
Les fondamentaux semblent rester solides. Mais en l'absence des nouvelles valeurs d'expertise, il est difficile d'en dire plus pour cette année.
Présentation de SOPRORENTE
| Société de gestion : |  |
| Type de SCPI : | RENDEMENT |
| Taux de distribution* (2023)
Evolution vs n-1 |
5,92%*
▲ + 1,15 pts vs 2022 |
| Dividende par part 2023 Variation vs n-1 |
18.55 €
▲ + 23,42% |
| Risque d'investissement : | 4 / 7 |
| Prix d'une part : Variation vs fin 2022 |
229.01 € ▼ -28,21 % |
| Valeur du patrimoine / part Evol. valeur de reconstit. |
363.99 € |
| Souscription minimum : | 316.22 € |
| Type(s) d'actifs | ✓ Bureaux ✓ Commerces |
| Zones géographiques |
Paris intra-muros Région parisienne Régions de France |
| Label ISR immobilier | NON |
| Délai de jouissance | 1er jour du trimestre si l’achat est effectué au 1er et 2ème mois, et au trimestre suivant si l’achat est effectué au 3ème mois |
| % de parts en attente de retrait | 0,8% |
| Disponible en assurance-vie / PER |
NC |
| Distribution brute annuelle moyenne sur 5 ans |
4,61% ** |
*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...
Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI :
chaque trimestre
Bulletin 4ème trimestre 2023
Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023
Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.
Description de SOPRORENTE
SOPRORENTE est une SCPI de type RENDEMENT à capital Fixe, c'est à dire que le nombre de parts est fixe et son capital ne peut varier que si l'assemblée générale des souscripteurs le décide (c'est un fonds fermé). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par FIDUCIAL GERANCE.
Créée en 1980, SOPRORENTE totalise44 années d'activité. Elle annonce 60 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.
Avec 241 255 parts émises et 2 089 souscripteurs (nombre d'associés), SOPRORENTE a une souscription moyenne de 115,5 parts par investisseur.
Taux de distribution de SOPRORENTE : 5,92% en 2023
Pour l'année 2023, la SCPI SOPRORENTE a distribué à ses souscripteurs un dividende de 18.55 euros par part. Le rendement brut a été de 5,92% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente. Ce taux de distribution a été supérieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 229.01 euros, en baisse de -28,2% par rapport à l'année précédente.
Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
SOPRORENTE en chiffres
1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
Niveau de risque de l'investissement dans SOPRORENTE
Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 4 sur 7, qui est une classe de risque moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***
Évolution du prix des parts de SOPRORENTE
La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire
pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais).
On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 229.01 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 363.99 €. La décote est de -37.1 %.
Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 239.05 € par part.
NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée
Analyse du patrimoine de SOPRORENTE
Choix des actifs
1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement
SOPRORENTE dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 44.00 %
- commerces à 56.00 %
Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 24.00 %
- Régions à 29.00 %
- Paris à 47.00 %
2. Evolution de la valeur du patrimoine
Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :
Souscription et frais de SOPRORENTE
Ticket d'entrée et frais
Pour investir dans SOPRORENTE, le ticket minimum est de 316.22 €.
Les frais de souscription sont de 9.60 % TTC (moyenne du marché : 6,69%).
Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,74%).
Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
FIDUCIAL GERANCE est une société indépendante spécialisée dans la gestion de SCPI et d'OPCI, filiale à 100% du Groupe FIDUCIAL. Elle est issue de la fusion de plusieurs sociétés de gestion, dont la plus ancienne date des années 1970.
Adossée à la firme FIDUCIAL, leader de services pluridisciplinaires aux petites entreprises, artisans, commerçants et professions libérales, FIDUCIAL GERANCE développe des solutions en SCPI, OPCI et Groupements Forestiers.
Autres fonds de FIDUCIAL GERANCE
SCPI :
- SCPI CAPIFORCE PIERRE
- SCPI LOGIPIERRE 3
- SCPI PIERRE EXPANSION SANTÉ
- SCPI FICOMMERCE
- SCPI BUROBOUTIC
- SCPI SELECTIPIERRE 2
- SCPI PRIMO 1
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***Avertissement sur l'investissement en SCPI
L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti.
Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.
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