SCPI SOPRORENTE :
une SCPI de commerces et bureaux parisiens au rendement en forte hausse mais à la liquidité sous tension
Prix d’achat
Forte décote
Écart : -34.7 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,33
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 7,41 %
- Taux d’occupation financier : 99,91 %
- Durée moyenne des baux : - ans
- Capitalisation : 53.7 M€
- Nombre d’immeubles : 30
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Forte décote
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
au-dessus de la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
forte décote
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | FIDUCIAL GERANCE |
| Nom SCPI | SOPRORENTE |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | mars 1980 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 21/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 7,41% |
| Dividende trimestriel | 4,75 € |
| Dividende annuel | 16,00 € |
| Performance brute globale annuelle | 8,47% |
| TRI 10 ans | 3,94 % |
| TRI 15 ans | 3,14 % |
| TRI 20 ans | 6,55 % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 224,97 € |
| Prix de retrait | 207,15 € |
| Valeur de réalisation | 290,40 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 344,69 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 21/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 7,41 % | 5,04 % | 5,92 % | 4,77 % | 4,19 % | 4,08 % | 4,10 % | 4,29 % | 4,46 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en forte inflexion haussière, portée principalement par la baisse du prix de souscription plutôt que par une hausse proportionnelle des dividendes. Le taux de distribution est passé de 4,46 % en 2017 à 7,41 % en 2025, dans un contexte où le dividende n'a pas progressé dans les mêmes proportions que le taux affiché.
Valorisation : tension observable marquée, avec un écart de 53,2 % entre la valeur de reconstitution (344,69 €) et le prix de souscription (224,97 €), traduisant une décote significative pour l'investisseur entrant par rapport à la valeur estimée du patrimoine. Cette décote s'est creusée de manière continue depuis 2019.
Exploitation : niveau très élevé, avec un TOF de 99,91 % en nette amélioration par rapport au 94,92 % antérieur. Ce taux indique un patrimoine quasi intégralement productif de revenus à la date d'observation.
Diversification : concentration marquée sur trois plans — géographique (48,9 % sur Paris, 72,9 % en Île-de-France), typologique (95,4 % sur commerces et bureaux) et locative (44 locataires pour 30 immeubles). La capitalisation modeste de 53,7 M€ limite structurellement la capacité de dispersion.
Liquidité : trajectoire en amélioration, avec un recul de 73,9 % des parts en attente de retrait (480 contre 1 843 précédemment), sans que la fluidité totale des échanges ne soit pour autant établie.
Valorisation : tension observable marquée, avec un écart de 53,2 % entre la valeur de reconstitution (344,69 €) et le prix de souscription (224,97 €), traduisant une décote significative pour l'investisseur entrant par rapport à la valeur estimée du patrimoine. Cette décote s'est creusée de manière continue depuis 2019.
Exploitation : niveau très élevé, avec un TOF de 99,91 % en nette amélioration par rapport au 94,92 % antérieur. Ce taux indique un patrimoine quasi intégralement productif de revenus à la date d'observation.
Diversification : concentration marquée sur trois plans — géographique (48,9 % sur Paris, 72,9 % en Île-de-France), typologique (95,4 % sur commerces et bureaux) et locative (44 locataires pour 30 immeubles). La capitalisation modeste de 53,7 M€ limite structurellement la capacité de dispersion.
Liquidité : trajectoire en amélioration, avec un recul de 73,9 % des parts en attente de retrait (480 contre 1 843 précédemment), sans que la fluidité totale des échanges ne soit pour autant établie.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 30 |
| Nombre de locataires | 44 |
| Surface totale | 24 086 m2 |
| Durée des baux | ND |
Occupation & dette
| TOF | 99,91 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 53.7 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 480 |
ESG
| Classification SFDR | 6 |
| Label ISR | Non |
Analyse
Soprorente est une SCPI à capital variable gérée par Fiducial Gérance, investie principalement dans des commerces et des bureaux situés en majorité à Paris et en Île-de-France. L'analyse porte sur les données disponibles de 2017 à 2025, incluant les séries historiques de taux de distribution, de prix de souscription, de dividendes, de valeur de reconstitution et les indicateurs patrimoniaux les plus récents. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 7,41 %, un niveau inédit dans l'historique disponible de la SCPI. Ce chiffre marque une accélération spectaculaire par rapport à la séquence précédente : 4,46 % en 2017, 4,29 % en 2018, 4,10 % en 2019, 4,08 % en 2020, 4,19 % en 2021, 4,77 % en 2022, 5,92 % en 2023, puis 5,04 % en 2024. La progression entre 2024 et 2025, de 5,04 % à 7,41 %, est la plus forte jamais observée sur la série.
Pour comprendre cette dynamique, il faut mettre en regard le dividende et le prix de souscription. Le dividende versé en 2024 était de 16 € par part, contre 18,55 € en 2023, soit une baisse de 13,7 %. Parallèlement, le prix de souscription a chuté de 316,22 € en 2023 à 229 € en 2024, puis à 224,97 € en 2025, soit une baisse cumulée de 28,8 % en deux ans. Le taux de distribution 2024 de 5,04 % se calculait sur un prix de 316,22 € (année précédente), tandis que le taux 2025 de 7,41 % se calcule sur un prix de 229 €. C'est donc principalement la baisse du prix de souscription servant de base de calcul qui explique le niveau élevé du taux de distribution, et non une hausse proportionnelle du dividende. Cette mécanique doit être lue avec prudence : un taux de distribution élevé, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription de Soprorente a connu une trajectoire descendante marquée depuis 2019. Après une phase de hausse progressive de 325 € (2017) à 355 € (2020), le prix a été abaissé à 318,42 € en 2021, puis maintenu autour de 316-319 € jusqu'en 2023, avant de chuter à 229 € en 2024 et 224,97 € en 2025. La baisse totale depuis le point haut de 2020 atteint 36,6 %.
La valeur de reconstitution, quant à elle, a évolué de manière moins prononcée : 360,42 € en 2019, 363,99 € en 2020, 376,38 € en 2021, 374,61 € en 2022, puis 342,85 € en 2024 et 344,69 € en 2025. La baisse de la valeur de reconstitution entre son point haut de 2021 (376,38 €) et 2025 (344,69 €) est de 8,4 %, nettement inférieure à celle du prix de souscription sur la même période.
L'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription s'est donc considérablement creusé. En 2019, le prix de souscription de 354 € se situait très proche de la valeur de reconstitution de 360,42 €, soit un écart de 1,8 % seulement. En 2025, la valeur de reconstitution de 344,69 € dépasse le prix de souscription de 224,97 € de 53,2 %. Cet écart signifie que le prix de part intègre une décote massive par rapport à la valeur estimée du patrimoine. Cela indique que l'investisseur acquiert les parts à un prix très inférieur à l'estimation patrimoniale globale, sans que cet écart ne préjuge de l'évolution future de l'un ou l'autre indicateur.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) constitue l'un des indicateurs les plus notables de cette analyse. Il s'établit à 99,91 % en 2025, un niveau exceptionnel, signifiant que la quasi-totalité du patrimoine est productif de revenus. Ce chiffre est en nette progression par rapport au TOF antérieur connu de 94,92 %, qui se situait dans une zone intermédiaire. Le passage de 94,92 % à 99,91 % traduit un comblement quasi complet de la vacance locative.
Le patrimoine est composé de 30 immeubles pour une surface totale de 24 086 m², soit une surface moyenne d'environ 803 m² par immeuble. La SCPI compte 44 locataires, ce qui représente en moyenne 1,47 locataire par immeuble, un ratio faible qui indique un portefeuille composé en grande partie de lots mono-locataires.
En termes de typologie, les commerces dominent avec 54,9 % du patrimoine, suivis des bureaux à 40,5 % et des locaux d'activités à 4,6 %. La concentration sur deux typologies principales (commerces et bureaux cumulant 95,4 %) est prononcée.
La répartition géographique montre une forte concentration sur Paris intra-muros, qui représente 48,9 % du patrimoine. L'Île-de-France hors Paris compte pour 24 %, et les régions pour 27,1 %. Près des trois quarts du patrimoine (72,9 %) se situent donc en Île-de-France. Cette concentration géographique est cohérente avec un positionnement sur les commerces de centre-ville parisien, mais elle expose le portefeuille à l'évolution d'un marché localisé.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Soprorente s'établit à 53,7 M€, un montant modeste qui place la SCPI parmi les véhicules de petite taille du marché. Cette faible capitalisation peut limiter structurellement la capacité de diversification et de mutualisation du portefeuille, ce que confirme le nombre restreint d'immeubles (30) et de locataires (44).
Concernant la liquidité, le nombre de parts en attente de retrait s'établit à 480 en 2025, contre 1 843 lors de la donnée antérieure. Cette réduction de 73,9 % du stock de parts en attente constitue un signal observable d'amélioration de la liquidité sur le marché secondaire. Ce recul des parts en attente intervient dans un contexte de forte baisse du prix de souscription, qui a pu contribuer à réduire l'écart entre prix offert et prix demandé. Toutefois, l'existence même de parts en attente de retrait indique que la liquidité n'est pas totalement fluide.
La SCPI est classée SFDR article 6, ce qui correspond au niveau de transparence de base en matière de durabilité, sans engagement spécifique en termes environnementaux ou sociaux.
Synthèse
Soprorente présente en 2025 un profil contrasté. Le taux de distribution de 7,41 % atteint un niveau historiquement élevé, mais cette performance apparente résulte principalement de la baisse du prix de souscription (224,97 € contre 355 € au point haut de 2020), et non d'une hausse équivalente des revenus distribués. L'écart entre le prix de part et la valeur de reconstitution (344,69 €) atteint 53,2 %, un niveau de décote rarement observé sur le marché. Le taux d'occupation financier de 99,91 % témoigne d'une exploitation locative très performante à date, en nette amélioration par rapport au niveau antérieur de 94,92 %. Le patrimoine reste fortement concentré sur Paris (48,9 %) et sur deux typologies (commerces et bureaux totalisant 95,4 %), avec un nombre limité d'immeubles et de locataires. La capitalisation modeste de 53,7 M€ et les 480 parts en attente de retrait — en net recul mais toujours présentes — complètent le tableau d'une SCPI dont les indicateurs d'exploitation se sont sensiblement améliorés, mais dont la trajectoire de valorisation patrimoniale et la taille limitée constituent des éléments structurants. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 7,41 %, un niveau inédit dans l'historique disponible de la SCPI. Ce chiffre marque une accélération spectaculaire par rapport à la séquence précédente : 4,46 % en 2017, 4,29 % en 2018, 4,10 % en 2019, 4,08 % en 2020, 4,19 % en 2021, 4,77 % en 2022, 5,92 % en 2023, puis 5,04 % en 2024. La progression entre 2024 et 2025, de 5,04 % à 7,41 %, est la plus forte jamais observée sur la série.
Pour comprendre cette dynamique, il faut mettre en regard le dividende et le prix de souscription. Le dividende versé en 2024 était de 16 € par part, contre 18,55 € en 2023, soit une baisse de 13,7 %. Parallèlement, le prix de souscription a chuté de 316,22 € en 2023 à 229 € en 2024, puis à 224,97 € en 2025, soit une baisse cumulée de 28,8 % en deux ans. Le taux de distribution 2024 de 5,04 % se calculait sur un prix de 316,22 € (année précédente), tandis que le taux 2025 de 7,41 % se calcule sur un prix de 229 €. C'est donc principalement la baisse du prix de souscription servant de base de calcul qui explique le niveau élevé du taux de distribution, et non une hausse proportionnelle du dividende. Cette mécanique doit être lue avec prudence : un taux de distribution élevé, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription de Soprorente a connu une trajectoire descendante marquée depuis 2019. Après une phase de hausse progressive de 325 € (2017) à 355 € (2020), le prix a été abaissé à 318,42 € en 2021, puis maintenu autour de 316-319 € jusqu'en 2023, avant de chuter à 229 € en 2024 et 224,97 € en 2025. La baisse totale depuis le point haut de 2020 atteint 36,6 %.
La valeur de reconstitution, quant à elle, a évolué de manière moins prononcée : 360,42 € en 2019, 363,99 € en 2020, 376,38 € en 2021, 374,61 € en 2022, puis 342,85 € en 2024 et 344,69 € en 2025. La baisse de la valeur de reconstitution entre son point haut de 2021 (376,38 €) et 2025 (344,69 €) est de 8,4 %, nettement inférieure à celle du prix de souscription sur la même période.
L'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription s'est donc considérablement creusé. En 2019, le prix de souscription de 354 € se situait très proche de la valeur de reconstitution de 360,42 €, soit un écart de 1,8 % seulement. En 2025, la valeur de reconstitution de 344,69 € dépasse le prix de souscription de 224,97 € de 53,2 %. Cet écart signifie que le prix de part intègre une décote massive par rapport à la valeur estimée du patrimoine. Cela indique que l'investisseur acquiert les parts à un prix très inférieur à l'estimation patrimoniale globale, sans que cet écart ne préjuge de l'évolution future de l'un ou l'autre indicateur.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) constitue l'un des indicateurs les plus notables de cette analyse. Il s'établit à 99,91 % en 2025, un niveau exceptionnel, signifiant que la quasi-totalité du patrimoine est productif de revenus. Ce chiffre est en nette progression par rapport au TOF antérieur connu de 94,92 %, qui se situait dans une zone intermédiaire. Le passage de 94,92 % à 99,91 % traduit un comblement quasi complet de la vacance locative.
Le patrimoine est composé de 30 immeubles pour une surface totale de 24 086 m², soit une surface moyenne d'environ 803 m² par immeuble. La SCPI compte 44 locataires, ce qui représente en moyenne 1,47 locataire par immeuble, un ratio faible qui indique un portefeuille composé en grande partie de lots mono-locataires.
En termes de typologie, les commerces dominent avec 54,9 % du patrimoine, suivis des bureaux à 40,5 % et des locaux d'activités à 4,6 %. La concentration sur deux typologies principales (commerces et bureaux cumulant 95,4 %) est prononcée.
La répartition géographique montre une forte concentration sur Paris intra-muros, qui représente 48,9 % du patrimoine. L'Île-de-France hors Paris compte pour 24 %, et les régions pour 27,1 %. Près des trois quarts du patrimoine (72,9 %) se situent donc en Île-de-France. Cette concentration géographique est cohérente avec un positionnement sur les commerces de centre-ville parisien, mais elle expose le portefeuille à l'évolution d'un marché localisé.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Soprorente s'établit à 53,7 M€, un montant modeste qui place la SCPI parmi les véhicules de petite taille du marché. Cette faible capitalisation peut limiter structurellement la capacité de diversification et de mutualisation du portefeuille, ce que confirme le nombre restreint d'immeubles (30) et de locataires (44).
Concernant la liquidité, le nombre de parts en attente de retrait s'établit à 480 en 2025, contre 1 843 lors de la donnée antérieure. Cette réduction de 73,9 % du stock de parts en attente constitue un signal observable d'amélioration de la liquidité sur le marché secondaire. Ce recul des parts en attente intervient dans un contexte de forte baisse du prix de souscription, qui a pu contribuer à réduire l'écart entre prix offert et prix demandé. Toutefois, l'existence même de parts en attente de retrait indique que la liquidité n'est pas totalement fluide.
La SCPI est classée SFDR article 6, ce qui correspond au niveau de transparence de base en matière de durabilité, sans engagement spécifique en termes environnementaux ou sociaux.
Synthèse
Soprorente présente en 2025 un profil contrasté. Le taux de distribution de 7,41 % atteint un niveau historiquement élevé, mais cette performance apparente résulte principalement de la baisse du prix de souscription (224,97 € contre 355 € au point haut de 2020), et non d'une hausse équivalente des revenus distribués. L'écart entre le prix de part et la valeur de reconstitution (344,69 €) atteint 53,2 %, un niveau de décote rarement observé sur le marché. Le taux d'occupation financier de 99,91 % témoigne d'une exploitation locative très performante à date, en nette amélioration par rapport au niveau antérieur de 94,92 %. Le patrimoine reste fortement concentré sur Paris (48,9 %) et sur deux typologies (commerces et bureaux totalisant 95,4 %), avec un nombre limité d'immeubles et de locataires. La capitalisation modeste de 53,7 M€ et les 480 parts en attente de retrait — en net recul mais toujours présentes — complètent le tableau d'une SCPI dont les indicateurs d'exploitation se sont sensiblement améliorés, mais dont la trajectoire de valorisation patrimoniale et la taille limitée constituent des éléments structurants. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
