SCPI UNIDELTA :
une SCPI régionale de bureaux en perte de vitesse
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : 0 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,50
Tensions modérées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 5,88 %
- Taux d’occupation financier : 87,43 %
- Durée moyenne des baux : - ans
- Capitalisation : 312.79 M€
- Nombre d’immeubles : 91
- Diversification : Très diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
très diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | DELTAGER |
| Nom SCPI | UNIDELTA |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Novembre 1990 |
| Période | T3 2025 |
| Début / fin période | 01/07/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 20/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 5,88% |
| Dividende trimestriel | 16,00 € |
| Dividende annuel | 64,00 € |
| Performance brute globale annuelle | 2,58% |
| TRI 10 ans | 2,91 % |
| TRI 15 ans | 5,66 % |
| TRI 20 ans | 6,45 % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 1 046,90 € |
| Prix de retrait | - € |
| Valeur de réalisation | 1 019,91 € |
| Date valeur réalisation | 30-06-2025 |
| Valeur de reconstitution | - € |
| Date valeur reconstitution | ND |
Performances annuelles
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en hausse apparente, mais portée par la baisse du prix de part et non par une progression du dividende. Le taux de 5,88 % en 2025 doit être lu conjointement avec l'érosion de 20,9 % du prix de souscription depuis 2017. Les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs.
Valorisation : données insuffisantes pour la période récente, la valeur de reconstitution n'étant disponible que jusqu'en 2022. L'écart actuel entre valeur patrimoniale et prix de part reste indéterminé, ce qui constitue un angle mort pour l'analyse.
Exploitation : tension observable avec un TOF à 87,43 %, en recul par rapport aux 93,05 % précédemment constatés. Le passage sous les 90 % signale une vacance locative significative pesant sur les revenus du parc.
Diversification : concentration marquée, tant sur le plan sectoriel (74,9 % en bureaux) que géographique (68,6 % du parc sur trois zones du sud de la France). Aucune exposition internationale ni francilienne. Le nombre de 91 immeubles apporte une granularité physique qui ne compense pas la concentration thématique et territoriale.
Liquidité : tension observable avec une collecte nulle sur la période 2025, dans un contexte de baisse continue du prix de part. L'absence de données sur les parts en attente de retrait empêche d'affiner le diagnostic.
Valorisation : données insuffisantes pour la période récente, la valeur de reconstitution n'étant disponible que jusqu'en 2022. L'écart actuel entre valeur patrimoniale et prix de part reste indéterminé, ce qui constitue un angle mort pour l'analyse.
Exploitation : tension observable avec un TOF à 87,43 %, en recul par rapport aux 93,05 % précédemment constatés. Le passage sous les 90 % signale une vacance locative significative pesant sur les revenus du parc.
Diversification : concentration marquée, tant sur le plan sectoriel (74,9 % en bureaux) que géographique (68,6 % du parc sur trois zones du sud de la France). Aucune exposition internationale ni francilienne. Le nombre de 91 immeubles apporte une granularité physique qui ne compense pas la concentration thématique et territoriale.
Liquidité : tension observable avec une collecte nulle sur la période 2025, dans un contexte de baisse continue du prix de part. L'absence de données sur les parts en attente de retrait empêche d'affiner le diagnostic.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 91 |
| Nombre de locataires | ND |
| Surface totale | 186383 m² |
| Durée des baux | ND |
Occupation & dette
| TOF | 87,43 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 312.79 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 1224 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
UNIDELTA est une SCPI gérée par DELTAGER, positionnée sur l'immobilier tertiaire dans les métropoles du sud de la France. L'analyse porte sur les données disponibles couvrant la période 2017 à 2025, incluant les séries historiques de taux de distribution, de prix de souscription, de dividendes, ainsi que les indicateurs patrimoniaux et financiers les plus récents. La capitalisation s'établit à 312,79 millions d'euros, pour un parc de 91 immeubles représentant 186 383 m².
Le taux de distribution d'UNIDELTA présente une trajectoire irrégulière mais orientée à la hausse sur la période récente. Après avoir oscillé entre 4,48 % (point bas en 2020) et 5,71 % (pic en 2021), le taux s'est établi à 4,99 % en 2024 puis à 5,88 % pour la période 2025. Cette progression appelle cependant une lecture croisée avec le prix de souscription. Le dividende versé est resté remarquablement stable sur l'ensemble de la période : entre 63 € et 68 € par part chaque année, sans rupture significative.
Le taux de distribution d'UNIDELTA présente une trajectoire irrégulière mais orientée à la hausse sur la période récente. Après avoir oscillé entre 4,48 % (point bas en 2020) et 5,71 % (pic en 2021), le taux s'est établi à 4,99 % en 2024 puis à 5,88 % pour la période 2025. Cette progression appelle cependant une lecture croisée avec le prix de souscription. Le dividende versé est resté remarquablement stable sur l'ensemble de la période : entre 63 € et 68 € par part chaque année, sans rupture significative.
La hausse prononcée du taux de distribution observée en 2025 ne provient donc pas d'une augmentation du dividende, mais principalement de la forte baisse du prix de souscription, passé de 1 096 € en 2024 à 1 046,90 € en 2025, après avoir déjà subi un recul marqué de 1 375 € à 1 096 € entre 2023 et 2024, soit une chute de 20,3 % en un an. Sur l'ensemble de la période 2017-2025, le prix de part a reculé de 1 323 € à 1 046,90 €, soit une érosion de 20,9 %. Le taux de distribution élevé doit donc être mis en perspective avec cette dépréciation significative du capital. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Les données de valeur de reconstitution ne sont disponibles que pour 2021 (1 391,94 €) et 2022 (1 381,22 €), ce qui limite l'analyse de valorisation récente. En 2021, le prix de souscription s'établissait à 1 350 €, soit une décote de 3,0 % par rapport à la valeur de reconstitution. En 2022, le prix de souscription de 1 375 € était légèrement inférieur à la valeur de reconstitution de 1 381,22 €, soit un écart quasi nul. L'absence de valeur de reconstitution pour 2024 et 2025 ne permet pas de mesurer l'ampleur de l'éventuel décalage actuel entre la valeur du patrimoine et le prix de part fixé à 1 046,90 €. Cette lacune constitue un angle mort significatif pour évaluer la cohérence de la valorisation actuelle.
Le taux d'occupation financier (TOF) constitue un point de vigilance notable. Il s'établit à 87,43 % sur la période 2025, en net recul par rapport au niveau antérieur de 93,05 % observé fin 2024. Ce passage sous le seuil de 90 % traduit une dégradation de l'exploitation locative du parc. Un TOF à ce niveau signifie que plus de 12 % des revenus locatifs potentiels ne sont pas perçus, ce qui pèse mécaniquement sur la capacité distributive et peut expliquer en partie la pression sur le prix de part. Le patrimoine se compose à 74,9 % de bureaux, complétés par des commerces (11,9 %), des locaux d'activité (4,9 %), de l'activité mixte (3,0 %), de l'hôtellerie (2,8 %), du résidentiel (1,3 %) et des résidences services seniors (1,2 %). La prédominance très nette des bureaux — près des trois quarts du parc — expose le portefeuille à la conjoncture spécifique de ce segment, marquée dans de nombreuses métropoles par des taux de vacance en évolution.
Sur le plan géographique, UNIDELTA se distingue par un ancrage exclusivement régional, concentré sur les métropoles du sud de la France. Montpellier/Nîmes représente 26,7 % du patrimoine, le Grand Lyon 24,3 %, Nice/Cannes/Sophia 17,6 %, Grenoble 9,5 %, Aix/Marseille 9,0 %, Toulouse 6,9 %, Bordeaux 3,9 %, Chambéry 1,3 % et Annecy 0,8 %. Les trois premières zones concentrent à elles seules 68,6 % du parc, ce qui constitue une concentration géographique élevée. L'absence totale d'exposition à l'Île-de-France ou à l'international accentue la dépendance aux dynamiques économiques régionales. Avec 91 immeubles, la granularité du parc est réelle, mais la concentration géographique atténue l'effet de diversification attendu d'un nombre élevé d'actifs.
La capitalisation de 312,79 millions d'euros place UNIDELTA dans la catégorie des SCPI de taille intermédiaire. La collecte sur la période 2025 est nulle, ce qui indique une absence de souscriptions nouvelles sur le semestre observé. Cette absence de flux entrants, dans un contexte de baisse du prix de part, traduit une dynamique commerciale à l'arrêt. Les données relatives aux parts en attente de retrait ne sont pas renseignées pour la période courante, ce qui ne permet pas d'évaluer précisément la pression de liquidité. L'absence de ces informations constitue une limite à l'analyse de la fluidité du marché secondaire.
La cohérence entre le positionnement régional assumé d'UNIDELTA et les données observées est effective : le portefeuille est bien ancré sur les métropoles du sud. Toutefois, la combinaison d'un TOF en recul significatif, d'un prix de part en baisse marquée sur deux années consécutives, d'une collecte nulle et d'une concentration sectorielle forte sur les bureaux dessine un profil sous tension. Le maintien d'un dividende stable autour de 64-68 € par part depuis huit ans constitue un élément de régularité, mais il s'accompagne désormais d'une érosion substantielle de la valeur du capital investi.
Les données de valeur de reconstitution ne sont disponibles que pour 2021 (1 391,94 €) et 2022 (1 381,22 €), ce qui limite l'analyse de valorisation récente. En 2021, le prix de souscription s'établissait à 1 350 €, soit une décote de 3,0 % par rapport à la valeur de reconstitution. En 2022, le prix de souscription de 1 375 € était légèrement inférieur à la valeur de reconstitution de 1 381,22 €, soit un écart quasi nul. L'absence de valeur de reconstitution pour 2024 et 2025 ne permet pas de mesurer l'ampleur de l'éventuel décalage actuel entre la valeur du patrimoine et le prix de part fixé à 1 046,90 €. Cette lacune constitue un angle mort significatif pour évaluer la cohérence de la valorisation actuelle.
Le taux d'occupation financier (TOF) constitue un point de vigilance notable. Il s'établit à 87,43 % sur la période 2025, en net recul par rapport au niveau antérieur de 93,05 % observé fin 2024. Ce passage sous le seuil de 90 % traduit une dégradation de l'exploitation locative du parc. Un TOF à ce niveau signifie que plus de 12 % des revenus locatifs potentiels ne sont pas perçus, ce qui pèse mécaniquement sur la capacité distributive et peut expliquer en partie la pression sur le prix de part. Le patrimoine se compose à 74,9 % de bureaux, complétés par des commerces (11,9 %), des locaux d'activité (4,9 %), de l'activité mixte (3,0 %), de l'hôtellerie (2,8 %), du résidentiel (1,3 %) et des résidences services seniors (1,2 %). La prédominance très nette des bureaux — près des trois quarts du parc — expose le portefeuille à la conjoncture spécifique de ce segment, marquée dans de nombreuses métropoles par des taux de vacance en évolution.
Sur le plan géographique, UNIDELTA se distingue par un ancrage exclusivement régional, concentré sur les métropoles du sud de la France. Montpellier/Nîmes représente 26,7 % du patrimoine, le Grand Lyon 24,3 %, Nice/Cannes/Sophia 17,6 %, Grenoble 9,5 %, Aix/Marseille 9,0 %, Toulouse 6,9 %, Bordeaux 3,9 %, Chambéry 1,3 % et Annecy 0,8 %. Les trois premières zones concentrent à elles seules 68,6 % du parc, ce qui constitue une concentration géographique élevée. L'absence totale d'exposition à l'Île-de-France ou à l'international accentue la dépendance aux dynamiques économiques régionales. Avec 91 immeubles, la granularité du parc est réelle, mais la concentration géographique atténue l'effet de diversification attendu d'un nombre élevé d'actifs.
La capitalisation de 312,79 millions d'euros place UNIDELTA dans la catégorie des SCPI de taille intermédiaire. La collecte sur la période 2025 est nulle, ce qui indique une absence de souscriptions nouvelles sur le semestre observé. Cette absence de flux entrants, dans un contexte de baisse du prix de part, traduit une dynamique commerciale à l'arrêt. Les données relatives aux parts en attente de retrait ne sont pas renseignées pour la période courante, ce qui ne permet pas d'évaluer précisément la pression de liquidité. L'absence de ces informations constitue une limite à l'analyse de la fluidité du marché secondaire.
La cohérence entre le positionnement régional assumé d'UNIDELTA et les données observées est effective : le portefeuille est bien ancré sur les métropoles du sud. Toutefois, la combinaison d'un TOF en recul significatif, d'un prix de part en baisse marquée sur deux années consécutives, d'une collecte nulle et d'une concentration sectorielle forte sur les bureaux dessine un profil sous tension. Le maintien d'un dividende stable autour de 64-68 € par part depuis huit ans constitue un élément de régularité, mais il s'accompagne désormais d'une érosion substantielle de la valeur du capital investi.
