Temps de lecture : 7 minute(s) - | Mis à jour le
24-07-2022 10:30:00 | Publié le
24-07-2022 10:26 Ce contenu est proposé par l'un de nos partenaires. La rédaction n'a pas participé à sa réalisation.
Qu'est-ce que l'investissement locatif et comment fonctionne-t-il ?
L'investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location pendant une durée bien déterminée afin de se constituer un patrimoine ou percevoir des revenus complémentaires. Si cette activité est tant plébiscitée par les investisseurs, c'est en raison des différents avantages non négligeables qu'elle présente.
Que ce soit pour bénéficier d'une réduction d'impôt, pour se constituer un patrimoine ou encore pour percevoir des revenus supplémentaires, l'investissement locatif poursuit de multiples objectifs. L'investissement locatif est le seul placement qui permet de se constituer un patrimoine financé à crédit, grâce à l'économie d'impôt, aux loyers versés par les locataires et un effort d'épargne réduit.
Cependant, comme c'est le cas pour tout placement, l'immobilier peut également présenter quelques risques. Il peut arriver que le propriétaire du bien ne parvienne pas à trouver des locataires, notamment dans des secteurs où l'activité économique est limitée. L'autre risque d'un investissement locatif est que le bien immobilier peut être loué, mais à un loyer qui ne permet pas à l'investisseur de rentabiliser son investissement. Enfin, l'existence de nombreux travaux d'entretien peut également rendre cet investissement difficilement rentable.
Les avantages de l'investissement locatif
L'investissement locatif intéresse les investisseurs et les particuliers pour plusieurs raisons.
Générer un revenu passif autrement que par le travail
Un investissement locatif permet de gagner de l'argent tous les mois, grâce aux loyers perçus, sans avoir à effectuer un grand effort. En effet, le travail de l'investisseur se limite généralement à la recherche de locataires et possiblement à la gestion de tracas liés à la location.
L'investisseur a aussi l'occasion de passer par une agence de gestion locative pour réduire davantage ses efforts. L'immobilier offre ainsi une certaine garantie financière, en plus des revenus perçus en contrepartie des autres activités.
Se constituer un patrimoine
L'autre avantage de l'investissement locatif est qu'il permet de se constituer un patrimoine à moindres coûts, en profitant de l'effet de levier du crédit pour acheter le bien immobilier. Il est en effet possible d'effectuer un
investissement locatif sans apport en optant pour un prêt immobilier. Il s'agit donc d'un investissement économiquement rentable sur le long terme. Ce patrimoine peut par la suite être transmis à ses héritiers ou à toute personne de son choix. De plus, investir dans la pierre a un côté rassurant de par la nature tangible du bien immobilier.
Bénéficier des avantages fiscaux
Le besoin de logement étant un besoin fondamental pour la population, l'État a mis en place des mesures incitatives pour aider les investisseurs immobiliers. En effet, la croissance démographique entraine inévitablement une augmentation des demandes de logement. Pour encourager les investisseurs, mais aussi les particuliers à investir dans l'immobilier, l'État a instauré des dispositifs de défiscalisation. Lorsqu'il est bien réalisé et pensé en amont, l'investissement locatif permet ainsi de bénéficier d'une réduction d'impôts.
Une bonne rentabilité
La rentabilité d'un placement immobilier est en général plus importante que celle d'un placement type épargne ou Livret A. En effet, le rendement brut d'un placement immobilier peut facilement atteindre 12 % au cours des premières années de l'investissement. Ceci est possible à condition de bien choisir son bien immobilier et de l'exploiter de la meilleure des manières possibles.
Éléments à prendre en compte avant de réaliser son investissement locatif
Avant de réaliser un investissement locatif, il est indispensable d'évaluer les qualités intrinsèques du bien immobilier. S'il s'agit d'un appartement, il est nécessaire de réaliser un état de l'immeuble et des différentes parties communes. L'investisseur doit aussi étudier l'état général du bien immobilier afin d'évaluer le coût des différents travaux à effectuer.
Même si le bien immobilier est neuf ou en parfait état, il ne trouvera pas preneur si son environnement est dégradé. La situation géographique du bien immobilier fait donc partie des critères importants à ne pas négliger lorsqu'on souhaite réaliser un investissement locatif. Ce critère est aussi essentiel que l'état du logement. Par ailleurs, s'il s'agit d'un bien en mauvais état, il est important de rappeler que les coûts des travaux de remise en état sont déductibles d'impôts.
Outre l'emplacement du bien immobilier et son état, d'autres critères sont également à prendre en compte avant de réaliser un investissement locatif. Il s'agit entre autres de :
- la demande locative,
- la population : sa taille et sa répartition,
- l'évolution de la démographie de la ville,
- le taux de chômage,
- le dynamisme économique,
- la rentabilité locative,
- le prix moyen de l'immobilier…
Les atouts culturels et patrimoniaux de la ville ou de la région, la facilité de déplacement et la qualité des accès à la ville, le plafond Pinel… sont également à considérer.
Comment trouver le bien idéal pour ses besoins ?
Avant de se lancer à la recherche d'un bien immobilier, il est avant tout conseillé de bien élaborer le projet d'investissement. Il s'agit en effet d'une des étapes importantes qui permet de démarrer son affaire dans les meilleures conditions. Ceci consiste principalement à bien évaluer les biens qui se situent dans les zones géographiques visées pour votre investissement immobilier.
Certaines zones géographiques sont en effet plus avantageuses que d'autres en matière d'investissement locatif. Il s'agira aussi de trouver les cibles à qui seront destinées pour les logements. Pour cela, l'une des meilleures manières de procéder est d'aller sur le terrain. Le futur investisseur doit aller visiter les zones géographiques où il souhaite investir. Cette prospection lui permet de se rendre compte par lui-même de l'environnement et de son potentiel.
Une autre méthode pour trouver le bien idéal pour ses besoins est de passer par les services d'une agence spécialisée. Les entreprises spécialisées dans le domaine de l'immobilier proposent généralement un large éventail de biens immobiliers pour les investisseurs. Par ailleurs, il est aussi essentiel de se renseigner sur la copropriété, car elle peut avoir des conséquences sur le rendement net de l'investissement immobilier.
Conseils pour bien gérer son bien locatif
La gestion d'un bien locatif peut être faite par l'investisseur lui-même ou confiée à une agence immobilière. Les deux modes de gestion présentent des avantages, mais aussi quelques inconvénients.
La gestion du bien immobilier par l'investisseur
Lorsque l'investisseur décide de gérer lui-même son bien locatif, plusieurs précautions doivent être prises. En effet, le propriétaire du bien immobilier doit avoir de solides compétences en matière de comptabilité et gestion, mais il doit aussi avoir des connaissances dans le domaine juridique et immobilier. À cet effet, il existe aujourd'hui de nombreux logiciels de gestion immobilière et des portails spécialisés qui permettent de faciliter les tâches de gestion des biens locatifs.
Ces services sont cependant payants, même s'ils sont moins onéreux que les frais d'agence. Ils permettent entre autres de gérer la comptabilité, d'organiser la documentation, de générer les quittances de loyer, etc. Utiliser ces logiciels ou faire appel à ces plateformes est un moyen efficace pour gérer son bien immobilier sans toutefois être un expert de la gestion de bien locatif.
Par ailleurs, gérer son immobilier sans passer par une agence immobilière revient aussi à :
- fixer soi-même le loyer de la location,
- trouver les locataires,
- rédiger les contrats de bail de location,
- faire l'état des lieux et la signature du bail,
- anticiper et prévoir les travaux nécessaires,
- gérer les retards de paiements,
- gérer les charges locatives et fiscales…
Il s'agit là de tout un programme pour lequel il est conseillé d'être suffisamment préparé. Heureusement, il existe des formations spécialisées qui permettent d'acquérir les compétences nécessaires pour gérer son bien immobilier comme un véritable professionnel.
Confier la gestion à une agence immobilière
L'une des solutions les plus simples, mais aussi les plus onéreuses pour gérer son bien immobilier est de le confier à une agence spécialisée. Dans ce cas, le mandataire se charge de toutes les démarches incombant au propriétaire du bien immobilier à sa place. En échange de ce service, le mandataire perçoit des frais de gestion qui peuvent être estimés à environ 5 à 7 % du loyer annuel. Ces frais de gestion peuvent parfois atteindre les 10 % en fonction des formules et de l'agence immobilière choisie.
Confier la gestion de son bien locatif à une agence immobilière permet de bénéficier de nombreux avantages. Outre le gain de temps indéniable, cette solution offre également au propriétaire de multiples avantages. Faire appel à un professionnel de la gestion locative permet au propriétaire d'éviter toutes les démarches administratives liées à la gestion de son bien locatif. Qu'il s'agisse du contrat de bail ou des procédures et formalités à la municipalité, tout est en effet géré par l'agence de gestion locative.
Comment minimiser les risques liés à l'investissement locatif ?
Minimiser les risques liés à l'investissement locatif se prépare en amont, avant de réaliser votre acquisition. Il est en effet nécessaire d'être vigilant sur plusieurs points, notamment celui de l'emplacement du bien immobilier. Avant de concrétiser l'achat du bien immobilier, il est important d'examiner l'emplacement du bien, car il a un impact direct sur sa rentabilité.
De plus, l'impact fiscal du bien est aussi un élément important qui permet de limiter les risques d'un investissement locatif. Au moment de réaliser un investissement immobilier, il est donc important de se concentrer sur le montage financier de l'opération. En d'autres termes, l'investisseur doit prendre en compte la valorisation des loyers. Pour limiter les risques après l'investissement locatif, il convient là encore de rester attentif sur plusieurs points.
L'investisseur doit aussi s'assurer contre les vacances locatives. Il doit également prendre des mesures pour lutter contre les impayés. Par exemple, il doit prendre le temps de vérifier la solvabilité de ses futurs locataires. Le propriétaire du bien immobilier peut aussi recourir à la présence d'un garant financier, pour davantage de sécurité. Pour parer à tous les risques liés à son investissement locatif, le propriétaire peut aussi faire appel à une caution bancaire ou à une caution personnelle d'un tiers.
L'investissement locatif est une activité qui permet de bénéficier de nombreux avantages. Avant de procéder, il est nécessaire de se renseigner au maximum afin d'éviter d'éventuelles mauvaises surprises.
