Covivio : résultat récurrent en hausse de 7,3 % au S1 2026, patrimoine quasi stable
Covivio a enregistré au premier semestre 2026 une croissance de 7 % de son résultat récurrent par action, portée par le dynamisme de ses activités d'asset management et une hausse des revenus annexes. Or, la progression reste mesurée sur le cœur du modèle : les revenus consolidés n'avancent que de 2,2 % à périmètre constant, tandis que la valeur du patrimoine stagne à +0,5 %. L'actif net réévalué, principal indicateur de création de valeur pour l'actionnaire, ne progresse que de 1,6 % en six mois.
Le semestre affiche 526 M€ de revenus consolidés (349 M€ part du Groupe), en hausse de 2,2 % à périmètre constant. Derrière ce chiffre se cache une réalité contrastée : les bureaux enregistrent 103 800 m² de signatures de locations et de renouvellements de baux, portant le taux d'occupation à 95,6 % (contre 95,1 % fin 2025) et la durée ferme des baux à 6 ans. Le portefeuille résidentiel allemand affiche une croissance soutenue de 3,4 % à périmètre constant, tandis que la dynamique hôtelière s'accélère avec une hausse des revenus de 2,1 % (+3,2 % sur les revenus variables). Cependant, c'est l'augmentation des revenus annexes, issue de la montée en puissance des activités d'asset management et de développement, qui soutient la progression du résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) de 7,3 % sur un an, à 282,4 M€, soit 2,55 €/action. Cet écart entre la croissance modérée des revenus de base (+2,2 %) et celle du résultat (+7,3 %) suggère une amélioration des marges opérationnelles, plutôt qu'une expansion économique du patrimoine immobilier.
Covivio poursuit la reconfiguration de son portefeuille : l'exposition aux hôtels atteint 24 % du patrimoine (en hausse de 3 points contre fin 2025), soutenue par les acquisitions et les conversions de bureaux en hôtels. Les bureaux consolident leur axe sur la centralité, avec 73 % des actifs en centre-ville (hausse de 4 points). Le résidentiel bénéficie des programmes de privatisation, affichant une marge de cession de 29 %. Mais ce rééquilibrage ne s'est pas traduit en gains de valeur du patrimoine : celui-ci progresse seulement de 0,5 % à périmètre constant. L'actif net réévalué (EPRA NTA) atteint 84,2 €/action, en hausse de 1,6 % depuis fin 2025, un repli notable par rapport aux ambitions usuelles de revalorisation immobilière. Cette progression mesurée témoigne d'un marché encore sélectif, selon le groupe, où les acquisitions créent peu de plus-values. La structure financière reste solide avec un LTV de 38,6 % (légèrement meilleur que 38,9 % fin 2025) et une dette nette rapportée à l'EBITDA de 10,5x.
Objectif 2026 confirmé sans élan nouveau
Covivio confirme son objectif de résultat récurrent 2026 (EPRA Earnings ajusté) par action en hausse d'environ 4 % par rapport à 2025 (qui affichait un BPA de 6,63 €). Cet objectif, moins ambitieux que la progression de 7 % affichée au S1, pointe vers un ralentissement de la dynamique en second semestre. La foncière renforce par ailleurs ses initiatives ESG, maintenant sa notation MSCI à AAA et mobilisant 100 % de ses actifs sous certification environnementale (HQE/BREEAM/LEED, etc.). Ces avancées consolident l'attractivité auprès des investisseurs institutionnels, mais ne compensent pas la lenteur de la revalorisation du patrimoine, enjeu clé pour un investisseur immobilier.
