Segro : résultats semestriels solides
Segro a publié le 30 juillet 2026 des résultats semestriels solides : bénéfice par action ajusté en hausse de 6,6 % à 19,3 pence, résultat avant impôt ajusté en progression de 6,3 % à 268 M£, et croissance des loyers nets de 5,3 % à périmètre comparable, soutenue par 53 M£ de nouveaux loyers sécurisés, dont 24 M£ de pré-locations.
La valeur du portefeuille recule toutefois de 1,2 %, à 18,7 Md£, et l'actif net réévalué par action (EPRA NTA) baisse de 2,5 %, à 902 pence, sous l'effet de rendements plus élevés appliqués par le nouvel évaluateur britannique du groupe.
Surtout, le communiqué confirme que Prologis a présenté le 22 juillet 2026 une quatrième proposition d'acquisition, qualifiée de « best and final », portant sur la totalité du capital de Segro. Le conseil d'administration a indiqué à l'unanimité qu'il serait disposé à la proposer aux actionnaires si Prologis annonçait une intention ferme d'offre à ces conditions financières. Prologis doit se prononcer d'ici le 12 août 2026.
Une offre d'acquisition de Prologis que le conseil se dit prêt à recommander
Le 22 juillet 2026, Prologis a annoncé une possible offre « best and final » visant l'intégralité du capital émis et à émettre de Segro. Il s'agit de la quatrième proposition adressée au conseil de Segro.
Le même jour, le conseil d'administration de Segro a conclu à l'unanimité que les conditions financières de cette quatrième proposition se situaient à un niveau qu'il serait disposé à soumettre aux actionnaires, dans l'hypothèse où Prologis annoncerait une intention ferme de déposer une offre au sens de la règle 2.7 du Takeover Code sur ces conditions financières. Cette position reste subordonnée à la réalisation satisfaisante d'une due diligence confirmatoire par Prologis et à un accord sur l'ensemble des autres termes de l'offre.
À la demande de Segro, le Takeover Panel a consenti à repousser la date limite à laquelle Prologis doit annoncer soit une intention ferme d'offre, soit son intention de ne pas déposer d'offre : cette annonce doit désormais intervenir au plus tard le 12 août 2026 à 17h00 (heure de Londres).
Une performance opérationnelle solide au premier semestre
Sur le plan opérationnel, Segro a sécurisé 53 M£ de nouveaux loyers au premier semestre 2026, contre 31 M£ un an plus tôt, dont 27 M£ de capture de réversion et de renouvellements dans le portefeuille existant et 26 M£ issus du développement (dont 24 M£ de nouvelles pré-locations). La croissance des loyers nets à périmètre comparable ressort à 5,3 %, contre 7,8 % au premier semestre 2025, les relèvements de loyers au Royaume-Uni atteignant en moyenne 44 % sur les révisions et renouvellements, contre 55 % un an plus tôt.
Le résultat avant impôt ajusté progresse de 6,3 %, à 268 M£, et le bénéfice par action ajusté de 6,6 %, à 19,3 pence. Le ratio de coûts total (hors paiements fondés sur des actions) s'établit à 17,4 %, et le taux d'occupation se maintient dans la fourchette cible de 94 à 96 %, à 94,5 % (31 décembre 2025 : 94,9 %). Le dividende intérimaire est relevé de 4,5 %, à 10,14 pence par action.
La valeur du portefeuille recule de 1,2 %, à 18 700 M£ contre 18 962 M£ au 31 décembre 2025, en raison principalement de l'application de rendements plus élevés par le nouvel évaluateur britannique du groupe. L'actif net réévalué par action (aligné sur l'EPRA NTA) baisse de 2,5 %, à 902 pence, un niveau que le groupe présente comme cohérent avec la trajectoire proforma de 905 pence communiquée précédemment, après prise en compte des bénéfices, dividendes et effets de change de la période.
Un pipeline de développement record et une stratégie centres de données renforcée
Segro fait état d'un pipeline de développement record, représentant 90 M£ de loyers potentiels, dont 75 % associés à des pré-locations, pour un rendement de développement de 7,4 %. Les livraisons du semestre ont porté sur 116 200 m², ajoutant 12 M£ de loyers potentiels, dont 58 % déjà loués, à un rendement moyen de 6,5 %. Sur son foncier, le groupe évalue à 313 M£ le potentiel de loyers issus de projets industriels et logistiques, pour un rendement de développement moyen de 7 à 8 %.
Dans les centres de données, Segro a ajouté 0,5 GVA à sa réserve de puissance, portée à 3,0 GVA, obtenu les autorisations d'urbanisme pour son premier centre de données entièrement aménagé à Park Royal (Londres) et annoncé une deuxième coentreprise avec Pure Data Centres pour développer son premier centre entièrement équipé sur le continent, à Paris.
Le groupe vise une progression du bénéfice par action ajusté d'environ 50,0 pence en 2030, contre 36,6 pence enregistrés en 2025. Il a déployé 213 M£ en 2026 (176 M£ de capex de développement et 37 M£ d'acquisitions foncières ciblées) et anticipe un capex de développement de 500 à 550 M£ sur l'année. Enfin, le 1er juillet 2026, Segro a annoncé un accord de principe pour une coentreprise 50/50 avec un partenaire institutionnel international afin de développer trois grands parcs logistiques britanniques, en y apportant un portefeuille amorce d'environ 1 Md£ d'actifs et de terrains valorisés aux valeurs de décembre.
