Société de la Tour Eiffel : résultat EPRA doublé, mais l’occupation recule à 71 %
La Société de la Tour Eiffel a publié des résultats semestriels marqués par la livraison du Syrah et l’approche de celle de Rivage, achevant un premier cycle de développement engagé en 2022. Cette avancée intervient toutefois dans un marché locatif tendu, avec un taux d’occupation financier en recul et un ratio de couverture des charges financières qui se rapproche de son seuil contractuel. La foncière poursuit parallèlement ses arbitrages et adapte ses financements afin de préserver sa flexibilité financière.
Revenus locatifs en hausse, occupation en baisse et solde locatif négatif
Les revenus locatifs bruts ont progressé de 4,3 % pour atteindre 38,0 M€ au premier semestre 2026, soutenus par la contribution des livraisons récentes, à hauteur de 2,0 M€. À périmètre constant, les loyers se contractent toutefois de 1,1 %, les effets des départs et des renégociations, pour -0,7 M€, n’étant que partiellement compensés par l’indexation, à hauteur de 0,3 M€. Le taux d’occupation financier EPRA ressort à 71,0 % fin juin 2026, contre 73,1 % fin 2025, soit un repli de 210 points de base. Retraité de la vacance provoquée par les opérations de redéveloppement, qui représente 6,9 %, il s’établit à 78,0 %. Le solde net de l’activité locative ressort néanmoins négatif à -2,1 M€ en loyers annualisés. Sur la période, 3,8 M€ de loyers annualisés ont fait l’objet d’accords, dont 1,3 M€ au titre de nouveaux baux et 2,5 M€ au titre de renouvellements. Le nombre plus faible de baux comportant des options de sortie dans les douze prochains mois explique en partie une activité de sécurisation moins soutenue. La société souligne parallèlement que le marché locatif demeure sélectif. La qualité de la base locative reste préservée : plus de 85 % des locataires appartiennent aux deux meilleures catégories de risque selon Coface et Credit Safe, tandis que 96,2 % des loyers quittancés au premier semestre ont été encaissés début juillet.
Résultat EPRA redressé, notamment grâce à la baisse du coût des TSDI
Le résultat EPRA atteint 8,7 M€ au premier semestre 2026, contre 4,3 M€ un an plus tôt. Cette évolution doit toutefois être appréciée au regard du changement de méthodologie EPRA et de la forte diminution du coût des titres subordonnés à durée indéterminée. Dans la présentation courante utilisée pour le calcul du résultat EPRA, le résultat d’exploitation courant s’élève à 18,0 M€, contre 16,8 M€ un an plus tôt. Les frais de fonctionnement augmentent de 1,1 M€ pour atteindre 8,4 M€, en raison pour moitié de l’évolution des outils métiers et du déploiement de la facture électronique, et pour moitié du reclassement comptable du loyer du siège. Ce dernier est neutre sur le résultat EPRA et sur le résultat net. Les frais financiers s’établissent à 7,6 M€, contre 6,4 M€ au premier semestre 2025, tandis que le coût moyen de la dette progresse à 3,6 %, contre 1,9 %. Le premier semestre 2025 avait bénéficié de 5,9 M€ de produits financiers non récurrents issus du placement d’une partie du produit de l’augmentation de capital, dont 1,8 M€ liés au placement des 180 M€ destinés au remboursement du TSDI 2020. En parallèle, l’utilisation du produit résiduel de cette augmentation de capital a réduit la dette moyenne et généré une économie d’intérêts de 4,7 M€. Le coût des TSDI diminue à 2,2 M€, contre 6,2 M€ un an plus tôt, après le remboursement du TSDI 2020 de 180 M€ en juin 2025 et grâce à la baisse des taux sur le TSDI 2007 indexé sur l’Euribor trois mois. Le cash-flow courant progresse à 10,1 M€, contre 5,1 M€, soutenu notamment par la hausse des loyers encaissés et la diminution des intérêts financiers versés. Le résultat net consolidé demeure déficitaire à -23,0 M€, contre -46,0 M€ un an auparavant, sous l’effet notamment des dépréciations et amortissements du patrimoine.
Le levier financier se resserre et l’ICR se rapproche de son covenant
L’Actif Net Réévalué EPRA de continuation, ou NTA, recule de 8,16 € à 7,72 € par action en six mois. Cette baisse résulte principalement de l’ajustement de la valeur du patrimoine, pour -0,34 € par action, et de la prise en compte de 50 % des impôts différés liés aux plus-values latentes depuis la sortie du régime SIIC, pour -0,16 € par action. La valeur du patrimoine diminue de 2,9 % à périmètre constant, sous l’effet de la remontée des taux de capitalisation, de la baisse des loyers et de l’augmentation des retraitements retenus par les experts. La dette brute s’établit à 424,0 M€, contre 422,5 M€ fin 2025, tandis que la dette nette progresse de 372,5 M€ à 381,9 M€. Cette évolution résulte principalement des dépenses de développement et de la baisse de juste valeur du patrimoine. Le ratio LTV monte ainsi à 24,4 %, contre 23,4 % fin 2025, tandis que le LTV EPRA atteint 31,9 %. Le ratio de couverture des charges financières s’établit à 2,5 fois, contre 3,0 fois fin 2025, pour un covenant contractuel fixé à un minimum de 2,0 fois. La société anticipe que cet indicateur pourrait terminer l’année très proche, voire en dessous de ce seuil, en raison notamment du décalage de plusieurs calendriers de livraison, de commercialisation et de cession. Elle indique avoir obtenu une modification des contrats de financement concernés pour le 31 décembre 2026. Les échéances de l’exercice comprennent le refinancement d’une ligne de 330 M€ en octobre et la prorogation de la ligne SMABTP de 350 M€ en novembre. La société a obtenu un accord de principe portant sur la totalité des 330 M€ à refinancer dans le cadre de son rachat à 100 % par le groupe SMABTP. Elle poursuit parallèlement ses arbitrages afin de financer la transformation de son patrimoine et de maîtriser son levier financier.
