Contrairement à la location nue qui est imposée dans la catégorie des revenus fonciers, les loyers perçus dans le cadre de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous les déclarerez sur la déclaration 2042 C. Dans certains cas, cela vous permet de déduire vos charges et amortissements et réduire ainsi la base taxable voire même créer un déficit. Enfin, certains investissements permettent de récupérer la TVA sur votre logement neuf et donc de le payer moins cher.
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31-07-2019 12:07:00 | Publié le
30-05-2014 Photo : © Pixabay
Le micro BIC : des avantages pour le LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel
Si vos revenus ne dépassent pas 32 600 euros, vous pourrez être imposé en "micro-BIC", ce qui signifie que vous ne serez imposés que sur 50% des loyers perçus. Par contre, vous ne pourrez pas déduire vos charges ni appliquer un amortissement, puisque vous bénéficiez déjà d'un abattement forfaitaire.
Pour savoir si le régime du micro-BIC vous correspond bien, calculez la somme des charges annuelles liées à l'exploitation de tous vos logements meublés. A cela, ajoutez l'amortissement possible, correspondant à 5% du prix d'achat du bien et 20% du prix du mobilier par an. Si la somme de ces deux éléments est inférieure à 50% de vos revenus issus de la location meublée, le régime micro-BIC vous correspond parfaitement.
Si vos charges et amortissements possibles sont supérieures à 50% de vos revenus, le "régime réel" devient plus intéressant. Pensez à opter pour ce système avant le 1er janvier de chaque année.
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Le régime réel en BIC
Si vos revenus issus de la location meublée sont supérieurs à 32 600 euros, ou sur option, vous entrez dans le régime réel d'imposition au BIC. Vos charges sont alors déductibles des loyers, et vous bénéficiez du système d'amortissement.
La première chose à faire en régime réel est d'imputer l'amortissement comptable de votre logement servant à la location meublée (5% par an pendant 20 ans par exemple), ainsi que des meubles (10 à 20% par an par exemple pendant 5 à 10 ans). L'amortissement peut contribuer à réduire vos revenus imposables en BIC jusqu'à zéro. Attention, l'amortissement ne peut contribuer à créer du déficit. Ensuite, vous pouvez déduire vos charges des revenus (les frais d'établissement (notaire, constitution société), les frais d'entretien, de réparation, d'amélioration, les impôts locaux, les frais de gestion, l'assurance, les intérêts d'emprunt...) et éventuellement créer un déficit en BIC.
Si vous êtes en LMP, vous pourrez déduire le déficit créé du revenu global de l'année, sans limitation de montant. L'excédent de déficit (lorsque votre revenu imposable arrive à zéro !) est lui-même reportable sur le revenu des 6 années suivantes.
En LMNP, le déficit créé ne pourra être imputé que sur les revenus de même catégorie. Autrement dit, la réduction n'impactera que les revenus imposés en BIC, mais pas le revenu global.
Le principe de la récupération de TVA pour la location meublée
Pour les biens acquis neufs que vous allez exploiter en résidence hôtelière (notamment par la signature d'un bail commercial avec un exploitant), vous pouvez dès la livraison de votre bien demander aux impôts de vous rembourser la TVA en remplissant un formulaire CERFA. Vous payez donc votre bien hors taxe et la rentabilité s'en trouve décuplée. Attention néanmoins, le remboursement de TVA ne vous est acquis qu'au bout de 20 ans, ce qui signifie que vous vous engagez à louer le logement meublé pendant 20 ans et de soumettre les loyers à la TVA. En effet, la TVA est déductible uniquement lorsque vous pouvez la collecter.
En cas de revente avant le terme, lorsque le logement est vendu à un propriétaire qui va continuer l'activité ou reprend le bail commercial, l'opération bénéficie de plein droit du régime de la transmission d'une universalité de biens (article 257 bis du CGI). La vente se déroule alors sans TVA (même si le bien est venu dans le délai de 5 ans après l'achèvement). De plus le vendeur est dispensé de la régularisation : il n'est pas obligé d'avoir à reverser une partie de la TVA récupérée lors de son achat au prorata de la période restant à courir sur les 20 ans. Il est essentiel de bien s'assurer que l'acheteur va continuer l'activité de location assujettie, sans quoi la vente sera soumise à TVA. En effet, il y a lieu de se demander si les services fiscaux ne pourraient pas se retourner contre le vendeur si l'acheteur ne continuait pas finalement l'activité locative. Demandez donc conseil à votre notaire si vous êtes dans le cas d'une revente.
La location meublée avec mandat de gestion et récupération de TVA : un cas particulier
Certains produits immobiliers vous proposent actuellement d'acquérir un bien neuf destiné à la location meublée, assorti d'un mandat de gestion permettant la récupération de TVA. Ce montage peu classique permet de cumuler 2 avantages :
• Vous récupérez la TVA : vous achetez votre bien moins cher que le marché et sur demande récupérez les 20% de TVA payée
• Vous vous passez de l'exploitant, ce qui peut être confortable dans la mesure où vous pouvez envisager de récupérer le bien à un moment donné (attention à la destination du local cependant au niveau de l'urbanisme). Vous êtes propriétaire d'une fraction des parties communes et ne craignez pas de subir les défaillances du bailleur si celui-ci n'est pas suffisamment solide
Néanmoins, il faut avoir à l'esprit qu'aux yeux de la loi, vous devenez exploitant, vous fonctionnerez donc comme une entreprise. Vous devez donc être immatriculé au Registre des Commerces et des Sociétés pour exercer votre activité.
Pour pouvoir récupérer la TVA en location meublée, le législateur indique que vous devez fournir 3 services parmi les 4 suivants : fourniture et nettoyage du linge, petit déjeuner, accueil, ménage. Ces services, rendus de manières habituelle et récurrente, vous permettent de facturer un loyer avec TVA (7%), et de récupérer de l'autre la TVA payée pour le bien. Vous devez fournir ces services par vous-même ou par l'intermédiaire d'une entité mandatée par vos soins. Vous devez donc estimer si le paiement de ces trois services est bien rentable par rapport au prix d'achat du bien et au loyer que vous allez percevoir.
Vérifiez que les produits immobiliers que vous visez proposent un mandat de gestion avec les trois services. Néanmoins vous restez responsable et vous devez donc veiller à ce que les services soient bien rendus.
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