Holdings et foncières cotées : pourquoi la décote persiste

Des décotes structurelles… et fiscales

Depuis plusieurs années, les sociétés holdings et les foncières cotées sont confrontées à un phénomène bien connu des investisseurs : la décote de holding. Celle-ci désigne l’écart entre la valeur de marché d’une société cotée et son actif net réévalué (ANR), c’est-à-dire la somme de la valeur de ses participations ou de ses actifs immobiliers.

Selon le cabinet Finexsi, cette décote atteint 37 % pour les holdings européennes à fin 2024, un pic de cinq ans au-dessus de la moyenne quinquennale de 29 %. Les foncières françaises ne sont pas en reste, avec une décote de 32 %, malgré un léger reflux par rapport aux 40 % observés en 2022. Ces niveaux reflètent une défiance persistante du marché vis-à-vis de structures jugées opaques, peu liquides ou mal alignées avec les intérêts des actionnaires.

Cette décote est d’ailleurs reconnue officiellement par l’administration fiscale, notamment dans le cadre des donations ou successions. Elle tient compte de plusieurs réalités économiques?: manque de liquidité des actifs sous-jacents, poids fiscal latent, complexité de gestion, ou encore absence de synergies claires entre participations. Un « rabais » qui s’est creusé depuis la fin des politiques monétaires ultra-accommodantes.

Un outil de valorisation… et une alerte pour les investisseurs

Au-delà du constat boursier, ces décotes ont une utilité pratique importante. Elles servent de référence dans l’évaluation de sociétés non cotées, notamment lors de transmissions familiales ou d’opérations de restructuration. La valorisation patrimoniale d’une holding peut ainsi être ajustée par un abattement, en tenant compte de critères objectifs : liquidité des actifs, niveau de contrôle, dispersion du portefeuille, ou encore stratégie de détention.

Mais attention : ces écarts ne doivent pas être interprétés de façon automatique. Finexsi rappelle qu’il faut procéder à une analyse fine et individualisée de chaque structure. Une holding adossée à un portefeuille diversifié et bien géré ne mérite pas nécessairement la même décote qu’une entité peu lisible, endettée ou concentrée.

Par ailleurs, les foncières cotées, encore affectées par la crise post-Covid sur les actifs commerciaux et de bureaux, montrent des signes d’amélioration grâce à la détente attendue sur les taux d’intérêt. Certaines valeurs comme Gecina ou Icade ont vu leurs cours se redresser, même si les décotes restent supérieures à 30 % pour les foncières les plus exposées aux actifs vacants, comme Unibail-Rodamco-Westfield ou Covivio.

Pour les investisseurs, ces niveaux de valorisation peuvent représenter des opportunités à condition d’accepter une logique patrimoniale de long terme. Si la baisse des taux se confirme en 2025, une partie de ces décotes pourrait se résorber… mais le retour en grâce des holdings et foncières restera progressif, car la défiance des marchés ne se corrige pas en un trimestre.