Depuis plus de sept ans, les plus grandes sociétés d'investissement présentes en France confient à MSCI leurs anticipations concernant les grandes tendances à venir du marché immobilier. Stratégie d'investissement, taux de rendement des actifs immobiliers, loyers faciaux contre revenus nets, mesures d'accompagnement... une vingtaine d'indicateurs est passée au crible. Les investisseurs sondés par MSCI représentent près de 100 milliards d'encours d'actifs immobiliers gérés, soit un tiers du marché.
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10-07-2019 10:57:00 | Publié le
01-12-2017 13:46 Photo : © Pixabay
Des investisseurs optimistes pour 2018
Cette 22e édition du Baromètre MSCI de l'investissement immobilier est marquée par des anticipations optimistes pour 2018 sur la reprise du marché locatif en France, portée par les signaux positifs de reprise économique ; les panélistes anticipent que les bureaux et la logistique en seraient les premiers bénéficiaires alors qu'ils restent prudents sur le marché des centres commerciaux dont le modèle reste à redéfinir.
Le marché de l'investissement resterait également actif en 2018, mais les panélistes restent prudents du fait de la difficulté à trouver les actifs recherchés. Ceci orienterait les investisseurs vers d'autres produits tels que la santé, les hôtels ou encore les fonds de dette. La diversification à l'étranger se poursuivrait, particulièrement en Allemagne et en Europe du Sud.
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Un contexte économique favorable
• L'INSEE prévoit une croissance record pour cette année 2017, à 1,8%. Elle mentionne en effet que ce niveau est « inédit » depuis 2011.
• L'inflation est elle aussi en hausse sur le premier semestre, à 0.6% (1 an glissant). A septembre 2017, la tendance de cette évolution des prix à la consommation se rapproche désormais de 1%. De tels niveaux d'inflation n'avaient plus été enregistrés depuis 2012. De plus, l'élection d'un libéral, pro-Euro comme Emmanuel Macron provoque un certain engouement des investisseurs pour le marché français.
• D'un point de vue fiscal, il est encore difficile de mesurer l'impact du remplacement de l'Impôt sur la Fortune par l'Impôt sur la Fortune Immobilière qui touche également les investissements en OPCI et SCPI.
• Enfin, concernant les capacités d'emprunt, le taux « sans risque » OAT 10 ans est stable autour de 0,8% et le principal taux directeur de la BCE est toujours au plus bas à 0,0%. L'ensemble des panélistes s'accordent sur le fait que les taux d'intérêt remonteront mais 60% d'entre eux pensent que cela aura lieu en 2018.
Le marché de l’investissement immobilier : un recul de l’investissement sur les bureaux et un intérêt certain pour le logement
• Selon le Crédit Foncier Immobilier, 23,6 milliards d'euros devraient être investis sur 2017, contre 24 milliards d'euros en 2016 (soit une baisse de près de 2 %). Les principaux freins à l'investissement demeurent la faiblesse du rendement des actifs core (44 %) et la rareté de ces actifs (24 % contre 27 % au dernier baromètre), selon le panel d'investisseurs.
• Les deux catégories d'investisseurs les plus actives en 2018 devraient être les SPCI/OPCI retail et les compagnies d'assurance ; suivis des foncières non cotées.
• Le panel table sur un taux de rendement prime sur les bureaux Paris QCA de 3,0 % pour 2017 et 2018, en phase avec le taux constaté au deuxième trimestre 2017 par Crédit Foncier Immobilier.
• A l'achat, 63% des investisseurs privilégient les bureaux en 2018 (Paris QCA, Ile-de-France et régions), une proportion en net recul par rapport à 2017 (81 %).
• L'investissement en centre commercial est totalement délaissé en direct, considéré comme un actif risqué, nécessitant des investissements financiers importants en entrée et une taille de portefeuille critique pour avoir suffisamment de poids vis-à-vis des enseignes. Enfin, les investisseurs marquent un intérêt pour le logement (6 %) même s'il reste encore modeste.
• Pour des questions de diversification géographique, les panélistes souhaitent investir à l'étranger en 2018, en particulier en Allemagne et Italie, tandis que le Royaume-Uni disparaît de la liste.
Le marché locatif des bureaux en Ile-de-France : la demande placée en Île-de-France en hausse
• 2,5 millions de m2 devraient être placés en 2017 (+ 4% vs 2016). Pour 2018, les anticipations des panélistes restent stables.
• Le niveau des mesures d'accompagnement octroyées lors d'une prise à bail ou d'une renégociation se situe aux alentours des 17,4 % pour les bureaux prime Paris QCA. En 2018, les panélistes tablent sur un taux de 16,2 %, soit une légère baisse.
• Le taux de vacance des bureaux dans les portefeuilles des investisseurs institutionnels s'inscrirait en légère baisse pour une majorité de panélistes : 11 % pour 2017 (vs 12,2 % en 2016). Cette baisse se poursuivrait en 2018 pour atteindre 10,6 %.
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