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Dans un contexte de télétravail généralisé et de pression ESG, Knight Frank et la proptech française Z#BRE révèlent une réalité frappante : la moitié des mètres carrés de bureaux sont inoccupés aux heures de pointe. Pour y remédier, ils proposent une nouvelle métrique : l’euro par m² activé, qui mesure non pas la surface louée, mais réellement utilisée.
L’immobilier tertiaire vit une mutation silencieuse. Alors que les baux sont signés et que les loyers tombent chaque mois, une grande partie des espaces reste… déserte. Selon les analyses de Knight Frank et Z#BRE, certains immeubles affichent à peine 50 % d’occupation réelle aux heures de pointe. Une vacance « invisible », car elle ne transparaît pas dans les indicateurs traditionnels du marché.Les causes sont connues : généralisation du travail hybride, flex office, baisse des déplacements domicile-travail. Résultat : des plateaux entiers restent vides certains jours de la semaine, tout en générant charges, émissions carbone et coûts d’exploitation. Une situation qui interroge autant les entreprises locataires que les investisseurs propriétaires.Magali Marton, Directrice Études & Recherche de Knight Frank, résume : « Deux immeubles affichant le même rendement locatif peuvent avoir des performances très différentes selon leur taux d’occupation réelle. Le pilotage par l’usage devient alors un critère de création de valeur à part entière. »
Pour dépasser cette distorsion, Knight Frank et Z#BRE introduisent un nouvel indicateur : l’euro par m² activé. Plutôt que de raisonner sur la surface contractuelle, il s’agit de mesurer le rendement effectif croisé avec le taux d’usage réel. Autrement dit : combien rapporte un espace quand il est vraiment utilisé par des collaborateurs ?Déployée sur un acteur majeur du transport (100 000 m² de bureaux en France, dont un siège de 25 000 m²), cette approche a livré des résultats édifiants :- 42 % de taux d’occupation moyen ;- jusqu’à 28 % de réduction de la consommation énergétique (chauffage, ventilation, climatisation) ;- 5 à 6 millions d’euros d’économies annuelles ;- 30 % de surfaces rationalisées.Au-delà des chiffres, c’est une logique nouvelle qui s’impose : piloter les actifs non pas par les loyers théoriques mais par leur utilité concrète.
Z#BRE a mis au point une technologie alliant capteurs connectés et intelligence artificielle pour suivre en temps réel la fréquentation et les flux. Les immeubles peuvent alors être classés selon trois catégories :- Opportunité : actifs optimisables sans travaux lourds,- Alerte : bâtiments sous-performants à réinventer,- Résilience : immeubles efficaces et stables.Cette approche, inspirée du retail (où chaque m² est mesuré selon son trafic client), ouvre un nouveau paradigme : le bureau devient un actif vivant, dont la valeur se mesure à l’usage, au confort et à l’impact carbone.Pour les investisseurs, c’est un outil stratégique. Pour les entreprises, un levier d’optimisation des coûts et d’alignement avec leurs objectifs ESG. Et pour le marché, une réponse à une question pressante : que faire de tous ces mètres carrés vides ?
