Le montage de l'opération : réfléchir en amont et s'entourer des meilleurs professionnels
Une fois le terrain acquis ou sous compromis de vente, un projet de promotion immobilière démarre par la réalisation des plans de la future résidence auprès d'un architecte. Une fois ceux-ci établis avec pour objectif de coller au mieux à la demande locale, ils donnent lieu au dépôt d'un permis de construire auprès de la mairie. Après une période d'analyse, celle-ci peut soit accepter le projet en l'état, soit demander des modifications, soit le refuser.
L'établissement du permis de construire nécessite de faire appel à certains professionnels, afin de réaliser des études techniques indispensables : étude de sol pour déterminer le mode de fondation nécessaire et études de géomètre pour établir les dimensions exactes de la future construction ainsi que les caractéristiques de l'environnement (bornage, niveau du terrain, hauteur des bâtiments voisins...).
Une fois le permis de construire obtenu de façon définitive après la période de purge des recours, le promoteur peut entamer les démarches pour vendre le futur immeuble en bloc ou par lots. Pour cela, il va à nouveau devoir faire appel à l'architecte pour dresser des plans de ventes et créer une notice descriptive.
Une opération de marketing va ensuite être nécessaire pour communiquer autour du lancement du programme immobilier et attirer les acheteurs. Ceux-ci signeront un contrat de réservation et pourront signer l'acte de vente définitif une fois que le promoteur aura pu réunir toutes les garanties obligatoires (garantie financière d'achèvement, assurance dommage ouvrage, financement de l'opération...).
La troisième étape est parmi les plus cruciales. C'est à ce moment que tout le projet réfléchi en amont va se concrétiser par la construction de l'immeuble et que le plan de financement établi au début du projet va prendre vie.
La première étape va être de faire appel à des bureaux d'études techniques pour établir les plans détaillés de la future construction. Avec les plans d'architecte et les pièces juridiques de marché, ils serviront de base à l'appel d'offres qui va ensuite être émis auprès d'entreprises de construction.
Le promoteur, maître d'ouvrage, devra ensuite négocier les marchés afin d'obtenir un prix conforme à celui de son bilan de promotion. Les travaux pourront ensuite débuter sous la direction d'un maître d'?uvre choisi par le promoteur. Celui-ci sera chargé de vérifier la conformité des travaux et de donner le rythme au chantier.
Une fois les travaux achevés, le maître d'ouvrage pourra réceptionner les travaux avec d'éventuelles réserves, puis livrer les logements aux clients qui pourront à leur tour émettre des réserves.
Les étapes résumées précédemment cachent de nombreux pièges qu'il faut pouvoir gérer. Le métier de promoteur immobilier est avant tout une activité de terrain, dans laquelle il est indispensable de s'impliquer quotidiennement.
Mais au-delà de la capacité à régler des problèmes chaque jour, le promoteur doit surtout maîtriser les aspects financiers et juridiques pour se lancer dans un contrôle optimal des risques. Un bilan de promotion et un tableau de trésorerie doivent être établis dès le début du projet, avant même l'acquisition du terrain. Celui-ci servira de base pour trouver les financements nécessaires et tableau de suivi de l'opération jusqu'à la livraison de l'ouvrage. Or, une mauvaise évaluation des coûts et/ou du chiffre d'affaires que peut générer de grandes difficultés, voire mener à une faillite personnelle. Suivre une
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Commentaires (1)
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