Loc'Avantages : un dispositif de défiscalisation pas si avantageux

Mobiliser les logements anciens pour baisser les loyers

Le dispositif « Loc'Avantages » a été l'année dernière par le ministère du Logement afin d'inciter les propriétaires à mettre en location leurs biens à loyer réduit. Il remplace le « Louer abordable » (loi Cosse), qui n'a jamais séduit les foules. En 2021, 110.000 logements étaient conventionnés, soit 26% de moins qu'en 2017. Le gouvernement espère cette fois convaincre environ 20.000 propriétaires bailleurs par an, contre seulement 8.000 avec l'ancienne mouture.

Pour cela, l'Etat propose aux particuliers qui optent pour ce mode de location de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu « d'autant plus importante que le loyer est bas ». Avec l'avantage, par rapport aux lois Pinel et Denormandie, de cibler tous les logements anciens, où qu'ils soient sur le territoire. Les maires sont aussi incités à défendre le dispositif, puisqu'il les locations à la mode « Loc'Avantages » entrent dans le quota de logements sociaux imposés à la plupart des communes par la loi SRU.

La mesure a été entérinée par la loi de Finances pour 2022 et un décret d'application a été publié le 31 mars de la même année (décret 2022-465 relatif aux conventions portant sur un immeuble ou un logement conclues par l'Agence nationale de l'habitat).

Une réduction d'impôt de 15 à 65%, sous conditions

Les propriétaires-bailleurs ont désormais droit à une réduction d'impôt sur le revenu comprise entre 15% et 65% des loyers bruts du logement concerné lorsqu'ils louent sous le dispositif Loc'avantages.

Son importance dépend du niveau de décote de loyer choisi (-15%, -30% ou -45% par rapport au loyer de référence de la ville) et du recours à « l'intermédiation » (abrégée « IML »). En clair, ceux donnent un mandat de gestion à une association, une agence solidaire ou une agence immobilière sociale pour mettre en location et gérer leur bien peuvent obtenir une réduction d'impôt plus importante. Cette option leur ouvre aussi droit à une prime de 1000 à 3000 euros, en fonction du montant du loyer et de la surface du logement.

Loc'Avantages : décote de loyer et réduction d'impôt correspondantes

Pour être incités à améliorer les logements, Loc'Avantages permet aussi d'accéder aux aides de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), jusqu'à 15.000 euros en cas de rénovation énergétique et 28.000 euros en cas de rénovation lourde.

Pour être éligible, le logement doit être loué non-meublé à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans. Le bailleur est soumis à l'obligation de signer une convention avec l'ANAH. Le niveau du loyer doit respecter les plafonds fixés par communes (le simulateur est ici).

Les locataires ne doivent pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire ni être membre direct de sa famille (la location aux parents et aux enfants est exclue). Leurs revenus doivent être inférieurs à un plafond fixé chaque année par décret, en fonction du nombre de membre du foyer fiscal, de la zone où est situé le bien et du mode de gestion choisi. Pour 2024, ceux-ci sont assez élevés (le dispositif ne concerne donc pas seulement les revenus modestes). Cela ne semble pas présenter une contrainte particulière dans la plupart des situations. En location intermédiaire Loc1, une personne seule est par exemple éligible si elle perçoit moins de 43.475 euros par an en zone A bis, ou 35.435 en zone B1. Un couple avec 2 enfants dont les revenus sont inférieurs à 101.693 euros en zone A bis et 68.699 euros en zone B1 le sont également.
Le nombre de cas étant assez élevé, vous trouverez tous les plafonds de ressources sur le site de l'ANIL.

Attention, car selon la loi (article 199 tricies du Code général des Impôts), le logement doit respecter « un niveau de performances énergétiques globales fixé par un arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l'énergie et du budget ». Pour le moment, les logements qui offrent un DPE étiqueté E au minimum (ou D en cas de subvention) sont éligibles selon la FAQ de l'ANAH. Ces dispositions risquent d'évoluer, puisque ces logements seront interdits à la location à compter de 2034.

Loc'Avantages : un gain limité

La réduction d'impôt octroyée par Loc'Avantages est très différente de celle pratiquée sous les lois Pinel et Denormandie. Son assiette est celle du « montant des revenus bruts du logement », tandis que pour les autres dispositifs, il s'agit du prix du bien. Par ailleurs, la réduction concerne uniquement l'année pour laquelle elle est calculée et si elle dépasse le montant de l'impôt, le reliquat ne peut pas être récupéré.

Le nombre de contribuables que cette nouvelle mesure pourra séduire semble donc réduit. D'autant que d'après nos simulations, dans de nombreux cas l'avantage procuré reste faible. Finalement, le choix se résume souvent à percevoir un loyer de marché sans avantage fiscal, ou réduire ses revenus locatifs en optant pour Loc'Avantages mais obtenir une réduction d'impôt en compensation de la perte.

Loc'Avantages : exemple d'une réduction d'impôt

Prenons le cas d'un logement de 50m2 loué à Lille (voir le tableau ci-dessous). Selon le site de l'Anah, le loyer de marché est de 720 euros par mois, soit 8640 euros bruts par an. Après abattement lié au régime micro-foncier (-30%), le loyer annuel imposable ressort à 6048 euros.

Avec une tranche marginale d'imposition à 30%, l'impôt sur le revenu lié est de 1814 euros. Ce propriétaire paiera également la CSG à hauteur de 17,2% sur les loyers après abattement, soit 1040 euros. Au global, le montant de ses recettes après impôt sera de 5785 euros sur l'année.

Avec le dispositif Loc'Avantages, le contribuable baisse le loyer par rapport à celui du marché. S'il opte pour le « Loc1 » sans intermédiation locative qui exige 15% de décote, son loyer brut annuel passe à 7344 euros. S'il opte pour 30% de décote avec intermédiation (« Loc2 IML »), il atteint 6048 euros.

Avec moins d'encaissements, son impôt sur le revenu va mécaniquement baisser. L'impôt appliqué à ces recettes sera de 1542 euros dans le premier cas et 1270 euros dans le second. Mais si le contribuable a renoncé à des revenus locatifs, il a aussi droit à la réduction d'impôt Loc'Avantages.

Cette réduction est de 15% du montant brut des loyers en Loc1 et de 40% en Loc2 IML. Soit 1063 euros dans le premier cas et de 2335 euros dans le second, applicables au montant de l'impôt à payer sur l'ensemble des revenus.

Le gain n'est pas aussi intéressant qu'il n'y paraît. Au global, si l'on additionne la réduction obtenue au montant des loyers qu'il a perçu, il ressort avec un gain de seulement 1% avec l'option « Loc1 » et de 7% avec la « Loc2 IML » par rapport à une location libre.

L'écart est un peu plus intéressant lorsque l'on prend en compte la CSG. Les loyers bruts après abattement sont en effet soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. En Loc1, le gain est alors de 4% au marché libre. En Loc3 IML, il atteint 12%.

Simulation de l'effet Loc'Avantages sur la location d'un logement de 50m2 à Lille, loyer mensuel de 720 euros, tranche d'imposition à 30%