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Loc'Avantages : un dispositif de défiscalisation pas si avantageux



Selon nos simulations, le gain est faible pour le propriétaire bailleur dans la plupart des cas. L'option pourra plutôt convaincre les plus aisés, si elle reste hors plafonnement des niches fiscales.

Temps de lecture : 10 minute(s) - | Mis à jour le 28-04-2022 08:33 | Publié le 02-02-2022 15:13
Photo : Shutterstock  

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Mobiliser les logements anciens pour baisser les loyers

Le dispositif « Loc'Avantages » vient d'être lancé par le ministère du Logement afin d'inciter les propriétaires à mettre en location à loyer réduit. Il remplace le « Louer abordable » (loi Cosse), qui n'a jamais séduit les foules. En 2021, 110.000 logements étaient conventionnés, soit 26% de moins qu'en 2017. Le gouvernement espère cette fois convaincre environ 20.000 propriétaires bailleurs par an, contre seulement 8.000 avec l'ancienne mouture.

Pour cela, il promet une réduction d'impôt sur le revenu « d'autant plus importante que le loyer est bas ». Avec l'avantage, par rapport aux lois Pinel et Denormandie, de cibler tous les logements anciens, où qu'ils soient sur le territoire. Les maires sont aussi incités à défendre le dispositif, puisqu'il les locations à la mode « Loc'Avantages » entrent dans le quota de logements sociaux imposés à la plupart des communes par la loi SRU.

La mesure a été entérinée par la loi de Finances pour 2022 et un décret d'application est attendu pour mars.

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Une réduction d'impôt de 15 à 65%, mais...

A partir du 1er avril, les propriétaires-bailleurs pourront bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu comprise entre 15% et 65% des loyers bruts du logement concerné.

Son importance dépendra du niveau de décote de loyer choisi (-15%, -30% ou -45% par rapport au loyer de référence de la ville) et du recours à « l'intermédiation » (abrégée « IML »). En clair, ceux qui passent par une association ou une agence solidaire pour mettre en location et gérer leur bien pourront obtenir une réduction d'impôt plus importante. Cette option leur ouvrira aussi droit à une prime de 1000 à 3000 euros, en fonction du montant du loyer et de la surface du logement.

Loc'Avantages : décote de loyer et réduction d'impôt correspondantes


Décote de loyerRéduction d'impôt
Loc115%15%
Loc230%35%
Loc1 IML15%20%
Loc2 IML30%40%
Loc3
(seulement disponible en IML)
45%65%


Pour être incités à améliorer les logements, Loc'Avantages permet aussi d'accéder aux aides de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), jusqu'à 15.000 euros en cas de rénovation énergétique et 28.000 euros en cas de rénovation lourde.

Pour être éligible, le logement devra être loué non-meublé à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans. Le bailleur sera soumis à l'obligation de signer une convention avec l'ANAH. Le montant du loyer devra respecter les plafonds fixés par communes (le simulateur est ici). Les locataires devront présenter des ressources inférieures à un plafond fixé par l'État et ne devront pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire. La location aux parents ou aux ses enfants du propriétaire est aussi exclue.

Attention, car selon la loi (article 199 tricies du Code général des Impôts), le logement doit respecter « d'un niveau de performance énergétique globale fixé par un arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l'énergie et du budget ». Les détails pratiques de ce que cela implique restent à éclaircir.

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Les baux signés à compter du 1er janvier 2022 sont éligibles. Les particuliers concernés peuvent déposer leurs demandes sur le site de l'ANAH jusqu'au 1er mai 2022 s'ils ont loué leur logement avant le mois mars, et dans les 2 mois s'ils l'ont loué après cette date.


Loc'Avantages : un gain limité

La réduction d'impôt octroyée par Loc'Avantages est très différente de celle pratiquée sous les lois Pinel et Denormandie. Son assiette est celle du « montant des revenus bruts du logement », tandis que pour les autres dispositifs, il s'agit du prix du bien. Par ailleurs, la réduction concerne uniquement l'année pour laquelle elle est calculée et si elle dépasse le montant de l'impôt, le reliquat ne peut pas être récupéré.

Le nombre de contribuables que cette nouvelle mesure pourra séduire semble donc réduit. D'autant que d'après nos simulations, dans de nombreux cas l'avantage procuré reste faible. Finalement, le choix se résume souvent à percevoir un loyer de marché sans avantage fiscal, ou réduire ses revenus locatifs en optant pour Loc'Avantages mais obtenir une réduction d'impôt en compensation de la perte.

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Loc'Avantages : exemple d'une réduction d'impôt

Prenons le cas d'un logement de 50m2 loué à Lille (voir le tableau ci-dessous). Selon le site de l'Anah , le loyer de marché est de 720 euros par mois, soit 8640 euros bruts par an. Après abattement lié au régime micro-foncier (-30%), le loyer annuel imposable ressort à 6048 euros.

Avec une tranche marginale d'imposition à 30%, l'impôt sur le revenu lié est de 1814 euros. Ce propriétaire paiera également la CSG à hauteur de 17,2% sur les loyers après abattement, soit 1040 euros. Au global, le montant de ses recettes après impôt sera de 5785 euros sur l'année.

Avec le dispositif Loc'Avantages, le contribuable baisse le loyer par rapport à celui du marché. S'il opte pour le « Loc1 » sans intermédiation qui exige 15% de décote, son loyer brut annuel passe à 7344 euros. S'il opte pour 30% de décote avec intermédiation (« Loc2 IML »), il atteint 6048 euros.

Avec moins d'encaissements, son impôt sur le revenu va mécaniquement baisser. L'impôt appliqué à ces recettes sera de 1542 euros dans le premier cas et 1270 euros dans le second. Mais si le contribuable a renoncé à des revenus locatifs, il a aussi droit à la réduction d'impôt Loc'Avantages.

Cette réduction est de 15% du montant bruts des loyers en Loc1 et de 40% en Loc2 IML. Soit 1063 euros dans le premier cas et de 2335 euros dans le second, applicables au montant de l'impôt à payer sur l'ensemble des revenus.

Le gain n'est pas aussi intéressant qu'il n'y paraît. Au global, si l'on additionne la réduction obtenue au montant des loyers qu'il a perçu, il ressort avec un gain de seulement 1% avec l'option « Loc1 » et de 7% avec la « Loc2 IML » par rapport à une location libre.

L'écart est un peu plus intéressant lorsque l'on prend en compte la CSG. Les loyers bruts après abattement sont en effet soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. En Loc1, le gain est alors de 4% au marché libre. En Loc3 IML, il atteint 12%.

Simulation de l'effet Loc'Avantages sur la location d'un logement de 50m2 à Lille, loyer mensuel de 720 euros, tranche d'imposition à 30%


Loyer
de marché
LOC1LOC2LOC1 IMLLOC2 IMLLOC3 IML
Décote de loyer0%15%30%15%30%45%
Loyers annuels bruts8640 €7344 €6048 €7344 €6048 €4752 €
Loyers après abattement
fiscal de 30%
6048 €5141 €4234 €5141 €4234 €3326 €
Impôt1814 €1542 €1270 €1542 €1270 €998 €
Réduction d'impôt
Loc'Avantages
0%15%35%20%40%65%
Montant de la
réduction d'impôt
0%1102 €2117 €1469 €2419 €3089 €
Recette totale avant CSG6826 €6903 €6895 €7271 €7197 €6843 €
Gain vs loyer de marché
avant CSG
-1%1%7%5%0%
CSG1040 €884 €728 €884 €728 €572 €
Recette nette
(loyer - impôt + réduction - CSG)
5785 €6019 €6167 €6386 €6469 €6271 €
Gain réel vs loyer de marché-4%7%10%12%8%



>> A LIRE : Assurance-vie : le taux réel des fonds euros est dans le rouge pour 2021-2022

Dans tous les cas simulés, l'option « Loc3 avec IML », si elle offre une réduction d'impôt de 65% contre une baisse de loyer de 45%, est moins avantageuse que l'option « Loc2 IML ». (Voir l'ensemble des simulations en bas de l'article).


Un dispositif réservé aux plus aisés ?

Plus la tranche marginale d'imposition augmente, plus le gain lié à Loc'Avantages est intéressant. A l'inverse, pour les personnes imposées dans la tranche à 11%, il est marginal. Il atteint 5 à 6% dans 2 cas seulement, et reste nul pour les autres.

Lorsque l'on considère chacune des tranches d'imposition, le gain médian ressort à seulement 9% par rapport à une location au prix du marché. Dans de nombreux cas, s'il n'est pas le fruit d'une conviction, le choix de Loc'Avantages sera peu intéressant par rapport aux contraintes imposées. Y compris pour les propriétaires qui veulent réaliser des travaux, car ils peuvent trouver d'autres leviers pour aider à leur financement (Ma Prime Rénov', déficit foncier...). L'option sera toutefois à examiner pour ceux qui louent déjà à un loyer déjà décoté, quelle qu'en soit la raison.

Reste un avantage non-négligeable, réservé aux plus aisés. Il est probable que le dispositif Loc'Avantages n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an, ce qui reste à confirmer. La loi Cosse (ou « Louer abordable ») en était exclue. Pour les plus lourdement imposés, il permettrait alors d'obtenir un avantage fiscal supplémentaire.

Simulation de l'effet Loc'Avantages sur la location d'un logement de 50m2 à Lille, loyer mensuel de 720 euros, tranche d'imposition à 11%

Loyer
de marché
LOC1LOC2LOC1 IMLLOC2 IMLLOC3 IML
Décote de loyer0%15%30%15%30%45%
Loyers annuels bruts8640 €7344 €6048 €7344 €6048 €4752 €
Loyers après abattement
fiscal de 30%
6048 €5141 €4234 €5141 €4234 €3326 €
Impôt665 €565 €466 €565 €466 €366 €
Réduction d'impôt
Loc'Avantages
0%15%35%20%40%65%
Montant de la
réduction d'impôt
0%1102 €2117 €1469 €2419 €3089 €
Recette totale avant CSG7975 €7880 €7699 €8247 €8002 €7475 €
CSG1040 €884 €728 €884 €728 €572 €
Recette nette
(loyer - impôt + réduction - CSG)
6934 €6996 €6971 €7363 €7273 €6903 €
Gain réel vs loyer de marché-1%1%6%5%0%

Simulation de l'effet Loc'Avantages, tranche d'imposition à 41%

Loyer
de marché
LOC1LOC2LOC1 IMLLOC2 IMLLOC3 IML
Décote de loyer0%15%30%15%30%45%
Loyers annuels bruts8640 €7344 €6048 €7344 €6048 €4752 €
Loyers après abattement
fiscal de 30%
6048 €5141 €4234 €5141 €4234 €3326 €
Impôt2480 €2108 €1736 €2108 €1736 €1364 €
Réduction d'impôt
Loc'Avantages
0%15%35%20%40%65%
Montant de la
réduction d'impôt
0%1102 €2117 €1469 €2419 €3089 €
Recette totale avant CSG6160 €6338 €6429 €6705 €6731 €6477 €
CSG1040 €884 €728 €884 €728 €572 €
Recette nette
(loyer - impôt + réduction - CSG)
5120 €5454 €5701 €5821 €6003 €5905 €
Gain réel vs loyer de marché-7%11%14%17%15%


Simulation de l'effet Loc'Avantages, tranche d'imposition à 45%

Loyer
de marché
LOC1LOC2LOC1 IMLLOC2 IMLLOC3 IML
Décote de loyer0%15%30%15%30%45%
Loyers annuels bruts8640 €7344 €6048 €7344 €6048 €4752 €
Loyers après abattement
fiscal de 30%
6048 €5141 €4234 €5141 €4234 €3326 €
Impôt2722 €2313 €1905 €2313 €1905 €1497 €
Réduction d'impôt
Loc'Avantages
0%15%35%20%40%65%
Montant de la
réduction d'impôt
0%1102 €2117 €1469 €2419 €3089 €
Recette totale avant CSG5918 €6132 €6260 €6499 €6562 €6344 €
CSG1040 €884 €728 €884 €728 €572 €
Recette nette
(loyer - impôt + réduction - CSG)
4878 €5248 €5532 €5615 €5834 €5772 €
Gain réel vs loyer de marché-8%13%15%20%18%








A propos de l'auteur
Caroline Courvoisier a travaillé 10 ans dans le financement et la gestion de grands projets immobiliers avant de se consacrer au journalisme économique et financier. Elle a suivi un parcours universitaire en économie et est titulaire d’un master de Gestion de patrimoine, cursus qu'elle a complété par des formations financières spécialisées à l’université de New York (Real Estate Finance) et à l’INSEAD (spécialisation « blockchain revolution in financial services »).
Linkedin Caroline Courvoisier


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Commentaires (2)

JIPI

Pour moi si le plafonnement des niches fiscales s'applique ce nouveau dispositif n'a aucun intérêt car je serai très perdant par rapport à ma situation actuelle.

Jérôme

Bonjour,

Dans le cadre d'un propriétaire souhaitant faire des travaux et demandant des aides que ce soit maprimerénov', l'anah, les collectivités locales ou les certificats d'économie d'énergie, la rentabilité du système est augmentée du fait que la réduction d'impôt est calculée sur le revenu foncier brut, ce qui veut dire les loyers avec entre autres choses, toutes les aides ou subventions aux travaux normalement à la charge du propriétaire.

Les simulations financières montrent que le retour sur investissement est sans commune mesure entre loc avantage avec travaux et une location sans conventionnement.

La durée de vie du déficit foncier est plus longue, les réductions d'impôts plus importantes et concernant les obligation en termes de performance énergétiques, porter son bien immobilier jusqu'à la classe énergétique D met tout propriétaire à l'abris de l'indécence puisque les logements classés G à E vont devenir progressivement indécents respectivement en 2023, 2028 et 2034.

Depuis 2 mois que je présente ce dispositif aux propriétaires, je n'en ai pas vu un seul qui ne soit pas intéressé au-delà de la conviction personnelle. Croyez moi, faîtes subventionner vos travaux et conventionnez vos logements, ça fonctionne.

Bonne journée,

Jérôme





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