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Dans un marché en recomposition, où le commerce traditionnel se réinvente et où les bureaux affrontent des mutations structurelles, une catégorie d’actifs progresse à contre-courant : les locaux d’activités dédiés au sport, au divertissement et au bien-être. Pour Pierre Premier Gestion, ils concentrent désormais un potentiel de rendement et de résilience difficile à ignorer.
La recomposition du marché immobilier, accélérée par la remontée des taux de 2022-2023, a rendu les investisseurs plus sélectifs et plus attentifs à la pérennité des revenus locatifs. Dans ce contexte, les locaux d’activités de loisirs apparaissent comme une réponse cohérente à plusieurs tendances structurelles : recherche d’expériences physiques, développement d’activités sportives accessibles, montée des formats immersifs et résurgence du besoin de proximité et de sociabilité.Ce segment recouvre une diversité d’espaces : terrains de padel, parcs de jeux indoor, salles de réalité virtuelle, centres de bien-être, ou encore lieux dédiés aux activités hybrides, qui mêlent sport, service et divertissement. Leur point commun est de proposer des expériences non substituables par le numérique. Là où le commerce physique doit affronter la révolution du e-commerce, et où les bureaux sont interrogés par le télétravail, les loisirs indoor s’appuient sur une dynamique inverse : plus les usages sont distants, plus la demande d’expériences incarnées progresse.Cette tendance se traduit dans les fondamentaux immobiliers. Les exploitants de loisirs recherchent des engagements locatifs souvent longs, car leurs modèles économiques nécessitent des investissements matériels significatifs. La vacance y reste limitée, faute d’une concurrence foncière structurée, et la demande se concentre sur des zones périurbaines ou mixtes, où la disponibilité foncière reste compatible avec les besoins d’emprise au sol. Les collectivités, de leur côté, y voient un levier de revitalisation de territoires qui cherchent à diversifier leur offre de services.Il en résulte une catégorie d’actifs relativement décorrélée des cycles économiques, car la fréquentation repose sur des usages récurrents : abonnements, cours réguliers, activités familiales hebdomadaires. Une fréquentation moins sensible aux aléas macroéconomiques que la consommation discrétionnaire classique, ce qui renforce leur résilience.
Face à cette dynamique, Pierre Premier Gestion (PPG) a décidé d’intégrer ce segment dans la stratégie de son fonds opportuniste PPG Croissance, après avoir saisi en 2024 des opportunités sur des bureaux décotés. Pour l’équipe de gestion, les locaux d’activités de loisirs présentent désormais un alignement rare entre performance locative potentielle, visibilité sur les revenus, utilité sociale et profondeur de marché.Les projets les plus attractifs répondent aux standards techniques habituels des locaux d’activités, tout en accueillant des exploitants aux modèles économiques éprouvés. Le gestionnaire note en particulier la montée de concepts entrepreneuriaux innovants — salles immersives multi-joueurs en VR, nouveaux formats de padel indoor, parcs d’activités hybrides — portés par une génération d’opérateurs qui professionnalise un secteur longtemps fragmenté. La diversification des modèles économiques renforce la qualité des preneurs et limite le risque d’obsolescence des sites.Dans ce contexte, PPG Croissance met en avant un couple risque-rendement jugé maîtrisé. Les actifs de loisirs réunissent les conditions qui plaisent aux investisseurs : baux longs, revenus prévisibles, utilité sociale, dynamisme entrepreneurial, réversibilité technique des bâtiments. La présence de preneurs de premier plan renforce encore la solidité des flux de loyers.Le fonds rappelle avoir enregistré une performance de +8,93 % en 2024 (Part A) et une performance annualisée de +14,34 % depuis son agrément, le 28 juillet 2017. Si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles éclairent la trajectoire du fonds, qui s’est adapté aux nouvelles opportunités du marché en combinant recherche de rendement et lecture des mutations immobilières.Dans une logique d’avenir, ce repositionnement illustre la conviction que les actifs alternatifs les plus résilients seront ceux qui répondent à des usages ancrés dans le quotidien, non substituables, et alignés sur les aspirations physiques et sociales des ménages. Les locaux d’activités de loisirs s’inscrivent dans cette perspective, offrant une combinaison rare de visibilité, de potentiel de croissance et d’ancrage territorial.
