SCPI SOFIPIERRE :
une SCPI de commerces régionaux au rendement en hausse mais à la valorisation sous pression
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : -0.2 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,33
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 6,03 %
- Taux d’occupation financier : 90,34 %
- Durée moyenne des baux : - ans
- Capitalisation : 147.4 M€
- Nombre d’immeubles : 155
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | SOFIDY |
| Nom SCPI | SOFIPIERRE |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Juillet 1989 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 17/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 6,03% |
| Dividende trimestriel | 7,59 € |
| Dividende annuel | 35,79 € |
| Performance brute globale annuelle | 6,03% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 595,00 € |
| Prix de retrait | 535,50 € |
| Valeur de réalisation | 491,04 € |
| Date valeur réalisation | 30-06-2025 |
| Valeur de reconstitution | 595,92 € |
| Date valeur reconstitution | 30-06-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 17/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 6,03 % | 6,20 % | 4,73 % | 5,10 % | 4,80 % | 4,39 % | 4,51 % | 4,71 % | 4,62 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire haussière sur longue période, mais l'accélération récente du taux de distribution intègre un effet mécanique lié à la baisse du prix de part. Le dividende a progressé, soutenant le rendement distribué. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
Valorisation : érosion continue et marquée depuis 2021, avec une valeur de reconstitution en recul de plus de 8,5 % en quatre ans. Le prix de part est désormais aligné avec la valeur patrimoniale, après une phase de surcote. Trajectoire en inflexion baissière observée.
Exploitation : tension observable sur l'occupation financière, passée de 94,12 % à 90,34 %, soit un recul significatif qui place le TOF en zone intermédiaire basse, à proximité du seuil de vigilance de 90 %.
Diversification : concentration marquée sur les commerces (58,4 %) et sur les régions françaises (66,8 %). Exposition internationale marginale à 2,2 %. Le portefeuille repose sur 155 immeubles, offrant une granularité patrimoniale, mais la concentration sectorielle et géographique reste élevée.
Liquidité : tension observable avec l'apparition de 1 223 parts en attente de retrait, absentes des périodes antérieures. La collecte trimestrielle de 725 900 € ne fait qu'équilibrer le volume des retraits, limitant la capacité d'investissement net.
Valorisation : érosion continue et marquée depuis 2021, avec une valeur de reconstitution en recul de plus de 8,5 % en quatre ans. Le prix de part est désormais aligné avec la valeur patrimoniale, après une phase de surcote. Trajectoire en inflexion baissière observée.
Exploitation : tension observable sur l'occupation financière, passée de 94,12 % à 90,34 %, soit un recul significatif qui place le TOF en zone intermédiaire basse, à proximité du seuil de vigilance de 90 %.
Diversification : concentration marquée sur les commerces (58,4 %) et sur les régions françaises (66,8 %). Exposition internationale marginale à 2,2 %. Le portefeuille repose sur 155 immeubles, offrant une granularité patrimoniale, mais la concentration sectorielle et géographique reste élevée.
Liquidité : tension observable avec l'apparition de 1 223 parts en attente de retrait, absentes des périodes antérieures. La collecte trimestrielle de 725 900 € ne fait qu'équilibrer le volume des retraits, limitant la capacité d'investissement net.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 155 |
| Nombre de locataires | ND |
| Surface totale | |
| Durée des baux | ND |
Occupation & dette
| TOF | 90,34 % |
| Taux d’endettement | 26,30 % |
| Capitalisation | 147.4 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 1223 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
SOFIPIERRE est une SCPI gérée par SOFIDY, spécialisée dans l'immobilier commercial et de bureaux, avec une forte implantation en régions françaises. L'analyse porte sur les données disponibles de 2017 à 2025, incluant le dernier reporting du quatrième trimestre 2025. Les indicateurs mobilisés couvrent le rendement distribué, l'évolution du prix de part et de la valeur de reconstitution, l'occupation du patrimoine, la structure du portefeuille et les paramètres financiers.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de SOFIPIERRE a connu une trajectoire haussière marquée sur la période longue. De 4,62 % en 2017, il est passé à 6,20 % en 2024, avant de s'établir à 6,03 % en 2025. Cette progression appelle une lecture attentive de ses composantes. Le dividende par part a augmenté de manière quasi continue : 27,00 € en 2017, puis 30,96 € en 2023 et 32,20 € en 2024. Le numérateur du taux de distribution — le dividende — a donc soutenu la hausse. Toutefois, l'accélération du taux en 2024 à 6,20 % s'explique en grande partie par la baisse du prix de souscription, passé de 655 € en 2023 à 595 € en 2024, soit un recul de 9,16 %.
En 2025, le prix de souscription est resté stable à 595 €, et le taux de distribution a légèrement reculé à 6,03 %, ce qui suggère un dividende distribué en 2025 de l'ordre de 35,88 € si l'on applique le taux au prix, ou une stabilisation du dividende par rapport à 2024. Il convient de rappeler qu'un taux de distribution élevé, considéré isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité globale d'une SCPI. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, qui ne sont pas garantis.
Analyse de la valorisation
L'évolution croisée du prix de souscription et de la valeur de reconstitution constitue un axe d'analyse central pour SOFIPIERRE. La valeur de reconstitution a suivi une trajectoire baissière nette : 651,67 € en 2021, 635,45 € en 2022, 624,52 € en 2023, 602,40 € en 2024 et 595,92 € en 2025. Sur cette période de quatre ans, la valeur de reconstitution a reculé de 8,56 %. Parallèlement, le prix de souscription a été ajusté : après un pic à 655 € en 2022 et 2023, il a été abaissé à 595 € en 2024, niveau maintenu en 2025.
L'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution s'est considérablement réduit. En 2022, le prix de souscription de 655 € dépassait la valeur de reconstitution de 635,45 €, soit un écart de +3,07 % au-dessus de la valeur patrimoniale. En 2024, le prix de 595 € est inférieur à la valeur de reconstitution de 602,40 €, ce qui représente une décote de -1,23 %. En 2025, avec un prix de 595 € et une valeur de reconstitution de 595,92 €, l'écart est quasi nul (-0,15 %). Le prix de part est désormais aligné avec la valeur patrimoniale estimée, après une phase où l'investisseur acquérait les parts au-dessus de la valeur du patrimoine. La trajectoire descendante de la valeur de reconstitution, qui a perdu plus de 55 € depuis 2021, reflète une érosion de la valorisation du patrimoine immobilier sous-jacent.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) constitue un point d'attention. Alors que les données antérieures indiquaient un TOF de 94,12 %, le dernier reporting le situe à 90,34 %, soit un recul de près de 4 points. Ce niveau place SOFIPIERRE dans une zone intermédiaire basse, sous le seuil de 95 % généralement observé chez les SCPI à exploitation stabilisée, et à proximité du seuil de 90 % en deçà duquel les interrogations sur la qualité d'exploitation se renforcent.
Le patrimoine se compose de 155 immeubles. La répartition par typologie fait apparaître une dominance des commerces à 58,4 % de la valeur du portefeuille, suivis des bureaux à 22,7 % et des locaux d'activité à 18,9 %. Cette structure confirme un positionnement orienté commerce, cohérent avec l'historique de SOFIDY.
Sur le plan géographique, les régions françaises (hors Paris et Île-de-France) représentent 66,8 % du patrimoine, Paris 15,1 %, la région parisienne 15,9 % et l'étranger 2,2 %. La concentration régionale est donc marquée, avec plus des deux tiers du portefeuille situés en dehors de la métropole parisienne. Cette orientation vers les régions, couplée à la prédominance des commerces, dessine un profil de SCPI axée sur le maillage commercial territorial, avec une exposition limitée aux marchés de bureaux métropolitains et une exposition internationale marginale.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de SOFIPIERRE s'établit à 147,4 millions d'euros, ce qui la positionne comme une SCPI de taille modeste sur le marché. Le taux d'endettement est de 26,30 %, un niveau qui mobilise une part significative de la capacité financière du véhicule.
La collecte sur le dernier trimestre 2025 s'élève à 725 900 €, un montant limité au regard de la capitalisation. Les données antérieures indiquaient zéro part en attente de retrait. Le dernier reporting mentionne 1 223 parts en attente de retrait, ce qui constitue une apparition de tension sur la liquidité, absente des périodes précédentes. Rapportées au prix de souscription de 595 €, ces 1 223 parts représentent un encours d'environ 727 685 €, soit un montant proche de la collecte trimestrielle. Cette mise en regard indique que la collecte du trimestre a été absorbée presque intégralement par les demandes de retrait, laissant peu de marge pour de nouveaux investissements patrimoniaux.
Synthèse finale
SOFIPIERRE présente un profil de SCPI dont les indicateurs racontent une transition observable. Le taux de distribution a atteint un niveau élevé en 2024-2025, porté à la fois par une hausse du dividende sur longue période et par un ajustement à la baisse du prix de souscription. La valorisation patrimoniale s'est érodée de manière continue depuis 2021, avec une valeur de reconstitution en recul de plus de 55 euros sur quatre ans, ramenant le prix de part à un alignement quasi parfait avec la valeur du patrimoine. L'exploitation immobilière connaît une dégradation mesurable de l'occupation, avec un TOF passé de 94,12 % à 90,34 %, dans un portefeuille concentré sur les commerces en régions. L'apparition de parts en attente de retrait, absentes des relevés précédents, constitue un signal de tension sur la liquidité, d'autant que la collecte trimestrielle ne fait qu'équilibrer ces demandes.
Analyse de la valorisation
L'évolution croisée du prix de souscription et de la valeur de reconstitution constitue un axe d'analyse central pour SOFIPIERRE. La valeur de reconstitution a suivi une trajectoire baissière nette : 651,67 € en 2021, 635,45 € en 2022, 624,52 € en 2023, 602,40 € en 2024 et 595,92 € en 2025. Sur cette période de quatre ans, la valeur de reconstitution a reculé de 8,56 %. Parallèlement, le prix de souscription a été ajusté : après un pic à 655 € en 2022 et 2023, il a été abaissé à 595 € en 2024, niveau maintenu en 2025.
L'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution s'est considérablement réduit. En 2022, le prix de souscription de 655 € dépassait la valeur de reconstitution de 635,45 €, soit un écart de +3,07 % au-dessus de la valeur patrimoniale. En 2024, le prix de 595 € est inférieur à la valeur de reconstitution de 602,40 €, ce qui représente une décote de -1,23 %. En 2025, avec un prix de 595 € et une valeur de reconstitution de 595,92 €, l'écart est quasi nul (-0,15 %). Le prix de part est désormais aligné avec la valeur patrimoniale estimée, après une phase où l'investisseur acquérait les parts au-dessus de la valeur du patrimoine. La trajectoire descendante de la valeur de reconstitution, qui a perdu plus de 55 € depuis 2021, reflète une érosion de la valorisation du patrimoine immobilier sous-jacent.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) constitue un point d'attention. Alors que les données antérieures indiquaient un TOF de 94,12 %, le dernier reporting le situe à 90,34 %, soit un recul de près de 4 points. Ce niveau place SOFIPIERRE dans une zone intermédiaire basse, sous le seuil de 95 % généralement observé chez les SCPI à exploitation stabilisée, et à proximité du seuil de 90 % en deçà duquel les interrogations sur la qualité d'exploitation se renforcent.
Le patrimoine se compose de 155 immeubles. La répartition par typologie fait apparaître une dominance des commerces à 58,4 % de la valeur du portefeuille, suivis des bureaux à 22,7 % et des locaux d'activité à 18,9 %. Cette structure confirme un positionnement orienté commerce, cohérent avec l'historique de SOFIDY.
Sur le plan géographique, les régions françaises (hors Paris et Île-de-France) représentent 66,8 % du patrimoine, Paris 15,1 %, la région parisienne 15,9 % et l'étranger 2,2 %. La concentration régionale est donc marquée, avec plus des deux tiers du portefeuille situés en dehors de la métropole parisienne. Cette orientation vers les régions, couplée à la prédominance des commerces, dessine un profil de SCPI axée sur le maillage commercial territorial, avec une exposition limitée aux marchés de bureaux métropolitains et une exposition internationale marginale.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de SOFIPIERRE s'établit à 147,4 millions d'euros, ce qui la positionne comme une SCPI de taille modeste sur le marché. Le taux d'endettement est de 26,30 %, un niveau qui mobilise une part significative de la capacité financière du véhicule.
La collecte sur le dernier trimestre 2025 s'élève à 725 900 €, un montant limité au regard de la capitalisation. Les données antérieures indiquaient zéro part en attente de retrait. Le dernier reporting mentionne 1 223 parts en attente de retrait, ce qui constitue une apparition de tension sur la liquidité, absente des périodes précédentes. Rapportées au prix de souscription de 595 €, ces 1 223 parts représentent un encours d'environ 727 685 €, soit un montant proche de la collecte trimestrielle. Cette mise en regard indique que la collecte du trimestre a été absorbée presque intégralement par les demandes de retrait, laissant peu de marge pour de nouveaux investissements patrimoniaux.
Synthèse finale
SOFIPIERRE présente un profil de SCPI dont les indicateurs racontent une transition observable. Le taux de distribution a atteint un niveau élevé en 2024-2025, porté à la fois par une hausse du dividende sur longue période et par un ajustement à la baisse du prix de souscription. La valorisation patrimoniale s'est érodée de manière continue depuis 2021, avec une valeur de reconstitution en recul de plus de 55 euros sur quatre ans, ramenant le prix de part à un alignement quasi parfait avec la valeur du patrimoine. L'exploitation immobilière connaît une dégradation mesurable de l'occupation, avec un TOF passé de 94,12 % à 90,34 %, dans un portefeuille concentré sur les commerces en régions. L'apparition de parts en attente de retrait, absentes des relevés précédents, constitue un signal de tension sur la liquidité, d'autant que la collecte trimestrielle ne fait qu'équilibrer ces demandes.
Le taux d'endettement à 26,30 % complète un tableau de SCPI dont la structure financière est sollicitée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
