« La Loi de Finances 2025 est votée... et alors ? »

Oui, dans l’immobilier, comme partout ailleurs, il est indispensable de revenir à la simplicité, ce qui ne semble pas être le chemin pris par la fiscalité immobilière. Après le vote de la loi dite Le Meur (en novembre 2024), qui a vu fleurir quelques mesures assez pittoresques, comme l’obligation de rembourser les voyageurs qui auraient séjourné dans des locations de courte durée situées dans des logements insalubres (évidemment, sans précision sur les modalités pratiques de cette mesure, qui ne doit en réalité concerner personne…), ou vexatoires, comme la possibilité de réduire de 120 à 90 jours la location de courte durée de sa résidence principale (ce qui ne remettra, bien sûr, aucun logement sur le marché), la loi de finances pour 2025 a finalement accouché de mesurettes immobilières.

Il est vrai que les députés et le gouvernement semblent avoir été largement dépassés par l’ampleur du désastre : le déficit pour l’année 2024 a explosé, à un point tel que la Cour des comptes indique que « la France est au pied du mur ». Il eût été plus judicieux de titrer que « la France est dans le mur »…

En désespoir de cause, et pour tenter de limiter les dégâts, les députés ont finalement approuvé quelques mesures, comme la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value à l’occasion de la vente d’un bien immobilier loué en meublé par un loueur meublé non professionnel, le fameux LMNP.

Concrètement, ce n’est absolument pas la fin du régime toujours très avantageux de la location meublée, mais un premier coup de rabot sur l’un de ses intérêts : ainsi, si un loueur a amorti, par exemple, une somme de 140 000 euros, celle-ci sera ajoutée à la plus-value réelle éventuellement réalisée lors de la vente.

Et si la vente se fait au même prix que l’achat, 10 ou 15 ans plus tôt, l’impôt de plus-value sera calculé sur ces 140 000 euros d’amortissement.

Parmi les raisons avancées de cette modification, figurent notamment :

— L’idée selon laquelle cela va inciter les loueurs à relouer en « nu », ce qui, bien sûr, est faux puisque cet inconvénient ne sera réellement ressenti que lors de la vente, sauf si ceux qui élaborent ces mesures croient naïvement que tous les investisseurs passent leur temps à scruter les changements incessants de la fiscalité immobilière (ce n’est pas leur principale préoccupation, et ils n’en ont souvent pas le temps) ;

— L’idée selon laquelle cela va inciter les loueurs en meublé à vendre plus vite pour éviter une période trop longue d’amortissement, et donc une augmentation de la base taxable, alors que, faute d’avoir modifié le régime de l’abattement pour durée de détention, c’est le contraire qui va se produire. Eh oui, peu importe que la base taxable augmente si le taux est toujours de zéro après 30 ans de détention…

Parmi d’autres mesures diverses, la fin du dispositif Pinel, l’extension du PTZ, la possibilité d’une donation supplémentaire (et temporaire) par les parents et grands-parents pour aider leurs enfants et petits-enfants à acheter leur résidence principale, ou encore l’abaissement du seuil de la TVA pour les microentreprises, avec des répercussions possibles sur les loueurs de courte durée qui deviendraient, malgré eux, des para-hôteliers.

Moralité : aucune réforme d’ampleur, un empilement de textes supplémentaires, et en filigrane, une réforme à venir de la totalité du système de l’impôt sur la plus-value immobilière. Lorsque les rédacteurs de ces mesures vont comprendre qu’il ne sert à rien d’augmenter la base taxable des LMNP si on garde l’abattement pour durée de détention…

Et déjà dans les tuyaux, la hausse à venir de la part départementale des droits de mutation…

L’année 2025 s’annonce mouvementée pour les investisseurs en nom propre, et la fiscalité de l’impôt sur les sociétés est à sérieusement envisager pour ceux qui veulent un peu de stabilité sur les deux prochaines années.

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