Loueur en meublé (LMNP) : attention à l'URSSAF !

Un seuil de 23 000 euros déterminant

Actuellement, les loueurs en meublé sont tenus de s’immatriculer auprès de l'URSSAF et de payer des cotisations sociales sur leurs bénéfices uniquement si leurs revenus annuels de loueur en meublé dépassent 23 000 euros, charges refacturées au locataire comprises.

En dessous de ce seuil, les revenus sont considérés comme des « revenus du patrimoine » et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Au-delà, ils sont qualifiés de « revenus professionnels », avec des cotisations sociales correspondantes.

Toutefois, la question se pose de savoir si un loueur en meublé qui repasserait sous ce seuil après avoir été affilié à l'URSSAF, peut demander à être radié de cette affiliation. Et c'est justement à ce sujet que Dimitri Bougeard, avocat spécialisé dans l'investissement, a donné l'alerte sur son compte Linkedin.

Une décision récente de la Cour d'appel d'Amiens

Dans une décision rendue en avril 2024, la Cour d'appel d'Amiens a tranché cette question en faveur de l'URSSAF. Un loueur en courte durée, dont les revenus étaient repassés sous le seuil de 23 000 euros, avait demandé sa radiation au motif qu'il ne remplissait plus la condition de chiffre d'affaires imposée. Ce dernier estimait qu'en dessous de ce seuil, ses revenus de location devaient être de nouveau considérés comme des revenus du patrimoine, soumis aux prélèvements sociaux, et non plus aux cotisations sociales.

Cependant, la Cour a jugé que « la date d'effet de l'affiliation ou de la radiation est le jour du début ou de la fin de l'activité professionnelle ». Selon son interprétation, tant que le loueur continue son activité de location meublée, même sous le seuil des 23 000 euros, il doit donc rester affilié à l'URSSAF.

Une affiliation qui perdure malgré la baisse des revenus

Cette décision, basée sur l'application combinée des articles L.611-1 et R.611-3 du Code de la sécurité sociale, indique que le loueur « reste affilié, sans conditions de seuil de revenus, soit jusqu'à sa radiation, soit jusqu'à cessation de son activité ». En d'autres termes, tant que l'activité de location meublée continue, la radiation de l'URSSAF n'est pas possible, même si les revenus du loueur passent en dessous du seuil fixé.

Une décision surprenante selon de Me Dimitri Bougeard, car les revenus locatifs sous 23 000 euros devraient être considérés comme des revenus du patrimoine, et non comme des revenus professionnels. L'avocat ajoute que cette situation complique la gestion des obligations fiscales et sociales pour les loueurs, et appelle à une vigilance accrue de leur part.

Cette récente jurisprudence montre que l'affiliation à l'URSSAF pour les loueurs en meublé dépasse la simple question du seuil de revenus. Une fois inscrits, il semble très difficile de revenir en arrière sans cesser complètement son activité de location. Il est donc essentiel pour les investisseurs de bien comprendre les implications fiscales et sociales de leur activité avant de franchir les seuils fixés par la réglementation.