Un principe ultra-simple : déduire les charges liées à la location
Lorsque vous louez un appartement (ou une maison) non meublé à un particulier, vous déclarez les revenus de cette location dans la catégorie des revenus fonciers. Si ceux-ci sont inférieurs à 15 000 euros sur l'année, vous entrez de fait dans le régime du "micro-foncier". Comme pour la déclaration des salaires, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire correspondant plus ou moins à vos charges. Mais vous pouvez aussi opter pour le "régime réel" et déduire les vraies charges que vous avez constatées. Et tout le principe du déficit foncier est là !
En régime micro-foncier, l'administration fiscale va considérer que vos charges représentent forfaitairement 30% de vos revenus locatifs. Par exemple, si vos revenus fonciers de l'année sont de 10 000 euros, vous ne serez imposés que sur 7 000 euros.
Dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos revenus, appliquez d'office le régime réel puisqu'il vous permettra de réduire encore plus vos revenus fonciers imposables. Les charges déductibles sont :
• Les charges liées directement à votre bien : charges de copropriété, primes d'assurances, taxe foncière, intérêts et frais d'emprunt (hypothèques…) pour le financement des travaux
• Les dépenses liées aux travaux : dépenses d'entretien, de réparation ou d'amélioration du logement, maintien en bon état, etc.
• Les dépenses permettant d'améliorer le confort (isolation, installation chauffage central, cuisine aménagée)
Votre engagement pour bénéficier du déficit foncier
L'administration fiscale ne fait jamais de cadeau. L'application du déficit foncier s'accompagne donc d'un engagement de votre part : vous devez louer. Pas question de déduire des charges sur les travaux de sa résidence principale ou de sa maison de vacances. La règle est que vous devez mettre en location (et donc générer des revenus fonciers) jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant la déduction des charges.
Les points de vigilance du déficit foncier
Portez une attention particulière aux dépenses qui ne sont pas éligibles afin d'éviter les mauvaises surprises : les travaux qui ont pour effet de modifier les surfaces ou les volumes du logement ne peuvent pas être déduits.
Attention également si vous faîtes de la location meublée, pas de déficit foncier applicable puisque vous êtes imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ! Pas de panique néanmoins, il est possible sous certaines conditions d'appliquer le même principe en régime réel BIC.
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