SCPI GENEPIERRE une SCPI de bureaux historique confrontée à une décollecte prolongée et un taux d'occupation dégradé

Genepierre est une SCPI gérée par Amundi Immobilier, labellisée ISR, dont le patrimoine s'étend sur 150 immeubles pour une surface totale de 217 871 m². La présente analyse couvre la période du second semestre 2025 et s'appuie sur les données de reporting disponibles, mises en regard des séries historiques remontant à 2017. La capitalisation s'établit à 637,3 M€.

Analyse du rendement et de sa dynamique

Le taux de distribution affiché pour 2025 ressort à 4,64 %, en légère progression par rapport à 4,63 % en 2024. Toutefois, l'examen de la série longue révèle que cette hausse apparente du rendement s'inscrit dans un mouvement de fond bien différent d'une amélioration de la rentabilité locative. Entre 2017 et 2023, le dividende par part a décliné de 11,89 € à 10,17 €, avant de remonter modestement à 10,38 € en 2024. Sur cette même période, le prix de souscription est passé de 267 € en 2017 à 209 € en 2024, puis à 180 € en 2025, soit une contraction de 32,6 % en huit ans.

C'est donc principalement l'effet dénominateur — la baisse du prix de part — qui tire le taux de distribution vers le haut. Le passage de 209 € à 180 € entre 2024 et 2025, soit une diminution de 13,9 %, suffit mécaniquement à rehausser le rendement même si le dividende reste stable ou quasi stable autour de 10,38 €. À titre de comparaison, entre 2019 et 2022, le taux oscillait entre 3,78 % et 4,22 % avec un prix de part compris entre 268,50 € et 270 €. L'amélioration du taux de distribution ne traduit donc pas une dynamique locative ascendante. Il convient de rappeler que les rendements passés ne constituent pas un indicateur fiable des rendements futurs.

Analyse de la valorisation

La dernière valeur de reconstitution disponible date de 2022 et s'établissait à 248,25 €, en baisse par rapport aux 270,75 € de 2019. Aucune donnée de reconstitution n'est fournie pour 2023, 2024 ou 2025 (la valeur indiquée à 0 € pour 2025 est considérée comme non renseignée). Le prix de souscription actuel de 180 € se situe 27,5 % en dessous de la dernière valeur de reconstitution connue de 248,25 €. Cet écart considérable peut signaler soit que la valeur de reconstitution a été significativement révisée à la baisse depuis 2022 sans que les données soient disponibles, soit que le prix de part intègre une décote importante par rapport à la valeur patrimoniale estimée.

La trajectoire du prix de souscription est marquée par une succession d'ajustements baissiers : 270 € en 2021-2022, 224 € en 2023 (−17 %), 209 € en 2024 (−6,7 %), puis 180 € en 2025 (−13,9 %). Ce recul cumulé de 33,3 % depuis 2022 constitue un fait structurant pour l'analyse de la valorisation. L'absence de valeur de reconstitution actualisée limite toutefois la portée de toute conclusion sur l'écart réel entre prix de marché et valeur patrimoniale.

Analyse de l'exploitation immobilière

Le taux d'occupation financier s'établit à 84,7 %, en net recul par rapport au dernier niveau connu de 90,47 %. Ce passage sous le seuil de 90 % constitue un signal de dégradation de la qualité d'exploitation du patrimoine. Un TOF inférieur à 85 % indique qu'environ un sixième des revenus locatifs théoriques ne sont pas perçus, ce qui pèse directement sur la capacité distributive.

Le patrimoine se compose de 150 immeubles pour 217 871 m² de surface totale, soit une taille moyenne d'environ 1 452 m² par immeuble. La répartition typologique fait ressortir une prédominance marquée des bureaux à 67,6 %, complétée par les commerces à 19,9 %. Les segments logistique (4,2 %), hôtels (3,2 %), locaux d'activité (3,2 %) et résidences services (0,8 %) restent marginaux. Cette concentration sur les bureaux expose le portefeuille aux dynamiques spécifiques de ce segment.

Sur le plan géographique, l'Île-de-France (incluant Paris) représente 48,4 % du patrimoine (12,2 % Paris, 36,2 % reste de l'Île-de-France), les régions françaises 28,5 % et l'Europe 23,1 %. La poche européenne apporte un élément de diversification géographique, mais la concentration francilienne demeure le trait dominant. La durée résiduelle des baux n'est pas disponible, limitant l'appréciation de la visibilité des revenus futurs.

Analyse de la structure financière et de la liquidité

La capitalisation de 637,3 M€ positionne Genepierre comme une SCPI de taille significative, bien que ce chiffre reflète mécaniquement l'érosion du prix de part. Aucune donnée de collecte ni de taux d'endettement n'est renseignée pour la période en cours.

L'indicateur le plus saillant concerne la liquidité. Le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 207 816, en augmentation de 36,1 % par rapport au précédent relevé de 152 730 parts. Cette progression significative traduit une pression vendeuse croissante. Rapporté au prix de souscription de 180 €, le montant théorique des demandes de retrait en attente représente environ 37,4 M€, soit 5,9 % de la capitalisation. L'absence de données sur la collecte ne permet pas de mesurer la capacité de compensation entre souscriptions entrantes et retraits sortants. Ce niveau de parts en attente constitue un signal de tension sur la liquidité qui mérite d'être observé dans la durée.

Synthèse

L'examen croisé des indicateurs de Genepierre fait ressortir une cohérence interne entre les différents signaux observés. La baisse continue du prix de part (−33,3 % depuis 2022) s'accompagne d'un taux d'occupation financier dégradé à 84,7 % et d'une hausse des parts en attente de retrait à 207 816. Le taux de distribution de 4,64 % progresse mécaniquement par l'effet de la baisse du prix de souscription, alors que le dividende par part est resté dans une fourchette étroite entre 10,17 € et 10,38 € depuis 2021. Le patrimoine reste concentré sur les bureaux franciliens, sans données disponibles sur la diversification locative ni la durée des baux. L'absence de valeur de reconstitution par part actualisée empêche de qualifier précisément l'écart entre prix de marché et valeur patrimoniale. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.