SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE :
une SCPI de bureaux parisiens confrontée à une érosion prolongée de ses fondamentaux
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : 0 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,83
Tensions fortes
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 3,79 %
- Taux d’occupation financier : 86,03 %
- Durée moyenne des baux : - ans
- Capitalisation : 2927 M€
- Nombre d’immeubles : 181
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
inférieur
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | AMUNDI IMMOBILIER |
| Nom SCPI | RIVOLI AVENIR PATRIMOINE |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Décembre 2002 |
| Période | T3 2025 |
| Début / fin période | 01/07/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 19/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 3,79% |
| Dividende trimestriel | 0,90 € |
| Dividende annuel | 8,65 € |
| Performance brute globale annuelle | -5,34% |
| TRI 10 ans | 1,68 % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 228,00 € |
| Prix de retrait | 209,78 € |
| Valeur de réalisation | - € |
| Date valeur réalisation | ND |
| Valeur de reconstitution | - € |
| Date valeur reconstitution | ND |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 19/02/2026 (T3 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 3,79 % | 3,89 % | 3,56 % | 3,38 % | 3,80 % | 3,48 % | 3,73 % | 3,73 % | 3,98 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en trompe-l'œil. Le taux de distribution se maintient autour de 3,8 % mais la mécanique repose sur la baisse du prix de part davantage que sur la progression des revenus. Le dividende par part suit une tendance baissière depuis 2017, avec une accélération probable en 2025.
Valorisation : correction prolongée et non stabilisée. Le prix de souscription a reculé de 25,5 % depuis 2022. L'absence de valeur de reconstitution récente empêche de mesurer l'écart entre prix de marché et valeur patrimoniale actualisée.
Exploitation : tension observable. Le TOF à 86 % est en recul de près de 4 points et se situe nettement sous le seuil de 90 %, signalant une vacance locative significative sur un patrimoine de 181 immeubles et 606 761 m².
Diversification : concentration marquée. 79 % du patrimoine en bureaux et 69 % en Île-de-France créent une forte dépendance sectorielle et géographique. La poche européenne (20 %) apporte une diversification partielle.
Liquidité : tension structurelle. 673 865 parts en attente de retrait (+6 %), collecte annuelle inférieure à 0,1 % de la capitalisation : le déséquilibre entre offre et demande de parts s'accentue.
Valorisation : correction prolongée et non stabilisée. Le prix de souscription a reculé de 25,5 % depuis 2022. L'absence de valeur de reconstitution récente empêche de mesurer l'écart entre prix de marché et valeur patrimoniale actualisée.
Exploitation : tension observable. Le TOF à 86 % est en recul de près de 4 points et se situe nettement sous le seuil de 90 %, signalant une vacance locative significative sur un patrimoine de 181 immeubles et 606 761 m².
Diversification : concentration marquée. 79 % du patrimoine en bureaux et 69 % en Île-de-France créent une forte dépendance sectorielle et géographique. La poche européenne (20 %) apporte une diversification partielle.
Liquidité : tension structurelle. 673 865 parts en attente de retrait (+6 %), collecte annuelle inférieure à 0,1 % de la capitalisation : le déséquilibre entre offre et demande de parts s'accentue.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 181 |
| Nombre de locataires | ND |
| Surface totale | 606 761 m2 |
| Durée des baux | ND |
Occupation & dette
| TOF | 86,03 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 2927 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 673 865 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI à capital variable gérée par Amundi Immobilier. L'analyse porte sur les données disponibles jusqu'au second semestre 2025, mises en perspective avec les séries historiques remontant à 2017. Le patrimoine, composé de 181 immeubles pour une surface totale de 606 761 m², représente une capitalisation de 2 927 millions d'euros, ce qui en fait l'une des plus importantes SCPI du marché français.
L'ensemble des indicateurs examinés — rendement, valorisation, exploitation, liquidité — dessine une trajectoire de correction qui s'étend désormais sur plusieurs exercices successifs, sans signe observable de stabilisation à la date des dernières données disponibles.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution affiché pour 2025 s'établit à 3,79 %, en léger retrait par rapport aux 3,89 % de 2024. Sur la période 2017-2025, ce taux a oscillé entre un point bas de 3,38 % en 2022 et un point haut de 3,98 % en 2017. La remontée observée entre 2022 et 2024 (de 3,38 % à 3,89 %) s'explique principalement par la baisse du prix de souscription — passé de 306 € à 250 € sur la même période — plutôt que par une progression du dividende.
L'ensemble des indicateurs examinés — rendement, valorisation, exploitation, liquidité — dessine une trajectoire de correction qui s'étend désormais sur plusieurs exercices successifs, sans signe observable de stabilisation à la date des dernières données disponibles.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution affiché pour 2025 s'établit à 3,79 %, en léger retrait par rapport aux 3,89 % de 2024. Sur la période 2017-2025, ce taux a oscillé entre un point bas de 3,38 % en 2022 et un point haut de 3,98 % en 2017. La remontée observée entre 2022 et 2024 (de 3,38 % à 3,89 %) s'explique principalement par la baisse du prix de souscription — passé de 306 € à 250 € sur la même période — plutôt que par une progression du dividende.
En effet, le dividende par part a suivi une trajectoire descendante, passant de 11,18 € en 2017 à 10,25 € en 2023, soit un recul de 8,3 % en six ans. Les données de dividende 2024 et 2025 ne sont pas disponibles, mais le taux de distribution 2025 appliqué au prix de souscription de 228 € correspondrait à un dividende de l'ordre de 8,64 €, ce qui, s'il se confirmait, marquerait un décrochage supplémentaire significatif par rapport aux années antérieures. Pris isolément, un taux de distribution ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI : ici, la mécanique de calcul — un dividende en érosion rapporté à un prix de part en forte baisse — doit être lue avec prudence. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription a connu une baisse marquée et continue depuis son plus haut de 306 € en 2022. Il a été abaissé à 268 € en 2023, puis à 250 € en 2024, et s'établit à 228 € au second semestre 2025, soit une décote de 25,5 % en trois ans par rapport au niveau de 2022. La dernière valeur de reconstitution disponible date de 2022 et s'élevait à 298,30 €. À cette date, le prix de souscription (306 €) se situait légèrement au-dessus de la valeur de reconstitution, ce qui signalait un léger premium payé par le souscripteur.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription a connu une baisse marquée et continue depuis son plus haut de 306 € en 2022. Il a été abaissé à 268 € en 2023, puis à 250 € en 2024, et s'établit à 228 € au second semestre 2025, soit une décote de 25,5 % en trois ans par rapport au niveau de 2022. La dernière valeur de reconstitution disponible date de 2022 et s'élevait à 298,30 €. À cette date, le prix de souscription (306 €) se situait légèrement au-dessus de la valeur de reconstitution, ce qui signalait un léger premium payé par le souscripteur.
Depuis, l'absence de valeur de reconstitution actualisée ne permet pas de mesurer l'écart courant. On observe toutefois que la valeur de reconstitution elle-même avait entamé un repli : de 319,30 € en 2019 à 298,30 € en 2022, soit un recul de 6,6 % en trois ans, reflétant la dépréciation du patrimoine sous-jacent. L'ampleur de la baisse du prix de souscription au-delà de ce recul suggère un ajustement qui a dépassé la seule correction de valeur patrimoniale connue, mais l'absence de donnée plus récente empêche toute conclusion précise.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) se situe à 86,03 % au second semestre 2025, en recul par rapport au chiffre antérieur de 89,78 %. Ce niveau se situe nettement en dessous du seuil de 90 %, ce qui traduit une vacance locative significative. Un recul de près de 4 points du TOF sur la période observée constitue un signal de tension sur la capacité du patrimoine à générer des revenus locatifs stables.
La structure du patrimoine est fortement orientée vers les bureaux, qui représentent 79,1 % des actifs. Les commerces constituent 13,9 % du portefeuille, suivis des hôtels (3,3 %), de la logistique (3,1 %) et des résidences services (0,7 %). Cette concentration sectorielle expose le portefeuille aux dynamiques spécifiques du marché tertiaire, notamment les mutations des usages de bureaux observées sur la période récente.
Géographiquement, Paris concentre 45,6 % du patrimoine, complété par l'Île-de-France à 23,4 %, soit une exposition francilienne cumulée de 69 %. Les régions françaises représentent 11 % et l'Europe 20,1 %. Cette concentration géographique sur l'Île-de-France, combinée à la prédominance des bureaux, crée un profil de risque sectoriel et géographique observable. Le parc comprend 181 immeubles pour 606 761 m², soit une taille moyenne d'environ 3 350 m² par immeuble, traduisant une granularité relativement fine du patrimoine.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de 2 927 millions d'euros positionne Rivoli Avenir Patrimoine parmi les véhicules de grande taille du marché. La collecte nette du semestre s'établit à 518 700 €, et celle de l'année à 2 386 970 €, des montants marginaux rapportés à la capitalisation totale (moins de 0,1 % sur l'année). Ce niveau de collecte quasi nul traduit un désintérêt marqué des souscripteurs.
L'indicateur de liquidité le plus saillant concerne les parts en attente de retrait, qui s'élèvent à 673 865 au second semestre 2025, contre 630 000 fin 2024. Cette progression de 6 % du stock de parts en attente de retrait signale une pression vendeuse croissante et un déséquilibre persistant entre l'offre et la demande de parts sur le marché secondaire. Rapporté au prix de souscription actuel de 228 €, le volume de parts en attente représente environ 153,6 millions d'euros de demandes de cession non satisfaites.
Synthèse des constats
L'ensemble des indicateurs disponibles converge vers un constat de correction prolongée. Le prix de souscription a perdu un quart de sa valeur en trois ans. Le taux d'occupation financier est passé sous le seuil de 90 %, signe d'une vacance locative en progression. Le dividende par part, en érosion tendancielle depuis 2017, semble s'être encore contracté en 2025 si l'on rapproche le taux de distribution du prix de part. Les parts en attente de retrait augmentent significativement alors que la collecte est devenue quasi inexistante. La concentration sur les bureaux franciliens — 69 % du patrimoine en Île-de-France, 79 % en bureaux — constitue un facteur de dépendance sectorielle et géographique qui se reflète dans l'évolution des indicateurs d'exploitation. La taille importante du véhicule (2 927 M€) et le nombre d'immeubles (181) apportent une granularité patrimoniale, mais ne suffisent pas à compenser les tensions observées sur la liquidité et l'occupation. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) se situe à 86,03 % au second semestre 2025, en recul par rapport au chiffre antérieur de 89,78 %. Ce niveau se situe nettement en dessous du seuil de 90 %, ce qui traduit une vacance locative significative. Un recul de près de 4 points du TOF sur la période observée constitue un signal de tension sur la capacité du patrimoine à générer des revenus locatifs stables.
La structure du patrimoine est fortement orientée vers les bureaux, qui représentent 79,1 % des actifs. Les commerces constituent 13,9 % du portefeuille, suivis des hôtels (3,3 %), de la logistique (3,1 %) et des résidences services (0,7 %). Cette concentration sectorielle expose le portefeuille aux dynamiques spécifiques du marché tertiaire, notamment les mutations des usages de bureaux observées sur la période récente.
Géographiquement, Paris concentre 45,6 % du patrimoine, complété par l'Île-de-France à 23,4 %, soit une exposition francilienne cumulée de 69 %. Les régions françaises représentent 11 % et l'Europe 20,1 %. Cette concentration géographique sur l'Île-de-France, combinée à la prédominance des bureaux, crée un profil de risque sectoriel et géographique observable. Le parc comprend 181 immeubles pour 606 761 m², soit une taille moyenne d'environ 3 350 m² par immeuble, traduisant une granularité relativement fine du patrimoine.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de 2 927 millions d'euros positionne Rivoli Avenir Patrimoine parmi les véhicules de grande taille du marché. La collecte nette du semestre s'établit à 518 700 €, et celle de l'année à 2 386 970 €, des montants marginaux rapportés à la capitalisation totale (moins de 0,1 % sur l'année). Ce niveau de collecte quasi nul traduit un désintérêt marqué des souscripteurs.
L'indicateur de liquidité le plus saillant concerne les parts en attente de retrait, qui s'élèvent à 673 865 au second semestre 2025, contre 630 000 fin 2024. Cette progression de 6 % du stock de parts en attente de retrait signale une pression vendeuse croissante et un déséquilibre persistant entre l'offre et la demande de parts sur le marché secondaire. Rapporté au prix de souscription actuel de 228 €, le volume de parts en attente représente environ 153,6 millions d'euros de demandes de cession non satisfaites.
Synthèse des constats
L'ensemble des indicateurs disponibles converge vers un constat de correction prolongée. Le prix de souscription a perdu un quart de sa valeur en trois ans. Le taux d'occupation financier est passé sous le seuil de 90 %, signe d'une vacance locative en progression. Le dividende par part, en érosion tendancielle depuis 2017, semble s'être encore contracté en 2025 si l'on rapproche le taux de distribution du prix de part. Les parts en attente de retrait augmentent significativement alors que la collecte est devenue quasi inexistante. La concentration sur les bureaux franciliens — 69 % du patrimoine en Île-de-France, 79 % en bureaux — constitue un facteur de dépendance sectorielle et géographique qui se reflète dans l'évolution des indicateurs d'exploitation. La taille importante du véhicule (2 927 M€) et le nombre d'immeubles (181) apportent une granularité patrimoniale, mais ne suffisent pas à compenser les tensions observées sur la liquidité et l'occupation. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
