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EDISSIMMO : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 04/08/2023

Parmi les plus grandes SCPI du marché, Edissimo affiche un rendement 2022 décevant et semble en perte de vitesse.



Score 12,3 / 20

Atouts de EDISSIMMO

- Diversification des actifs
- Diversification géographique (France et étranger)
- Forte capitalisation, ancienneté

Points faibles :

- Taux d'occupation faible, ce qui pourrait indiquer une certaine obsolescence du patrimoine
- Un rendement inférieur au marché depuis quelques années
- Un dividende en baisse continue depuis 2015
- Une forte baisse du prix des parts en juillet 2023

EDISSIMMO : avis et analyse complète


La SCPI Edissimmo figure parmi les SCPI les plus importantes (plus de 4 milliards d'euros de capitalisation) et les plus anciennes du marché. Sa taille lui assure une forte mutualisation répartie sur des immeubles représentant plusieurs dizaines de millions d'euros.

Son patrimoine est composé de 198 actifs (+6 vs 2021), principalement des bureaux situés en Ile-de-France. Sa diversification et la taille significative de ses immeubles donnent à Edissimmo une dimension patrimoniale de long terme.

En 2022, pour la 3ème année consécutive, la SCPI a vu sa performance baisser sous la barre des 4%. Elle affiche seulement 3,63%, ce qui la place nettement en dessous du marché pour une année supplémentaire. Hélas, son dividende s'érode lui aussi, baissant d'année en année depuis 2015. Avec un dividende par part à 8,63€ en 2022, le montant a ainsi reculé de 25% en 7 ans.

De même, le taux d'occupation d'Edissimmo n'est pas remonté au-dessus de 90%, même si l'on peut noter qu'il a rebondi depuis l'année dernière. La société de gestion Amundi indique que la raison réside en partie dans la livraison de la tour Helka à La Défense après 4 ans de travaux, dans laquelle la SCPI a pris une participation au travers d'une SCI. Mais ces faits évoquent aussi le fait qu'une partie du patrimoine de la SCPI est peut-être en phase d'obsolescence et nécessite des travaux ou une politique de renouvellement.

La SCPI a d'ailleurs lancé une phase active de cessions-acquisitions, avec 140 millions d'euros d'investissement pour 124 millions d'euros de ventes rien que sur le dernier semestre 2022. Elle a également obtenu le label ISR immobilier, ce qui implique une démarche d'adaptation de son parc et de ses acquisitions.

En 2022, le prix des parts est resté identique aux années précédentes, mais il a subi une forte baisse mi 2023 (-14%).

Perspectives 2023
La SCPI Edissimo semble en perte de vitesse durant cette phase de transition. Si le dividende ne semble pas impacté (la distribution d'acompte a été sensiblement identique à 2022), la valeur du patrimoine a subi une baisse de 8%. Le prix des parts a donc été baissé de 14% en juillet, tout comme la valeur de retrait.

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Assurance Vie


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Présentation de EDISSIMMO


Société de gestion : AMUNDI IMMOBILIER
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2022)
3,64%*

Dividende par part 2022
8.63 €
▼ -0,80 %
Dividende par part
janvier - juin 2023
4.49 €
+ 6,90% vs n-1
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
204.00 € 
▼ -13,92 %
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
222.83 €
  ▼ -5,21 %
À l'achat : Décote (-8.5%)
Souscription minimum : 204 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Ets de santé
✓ Locaux d'activité
✓ Entrepôts
✓ Commerces
✓ Hôtels / tourisme
Zones géographiques Paris intra-muros
Région parisienne
Régions de France
Europe
Label ISR immobilier OUI
Label ISR immobilier
Délai de jouissance NC
% de parts en attente de retrait
Disponible en
assurance-vie / PER
Les deux
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

3,84% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque semestre

Bulletin 2ème trimestre 2023




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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de EDISSIMMO



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : Mai 1986
 Capitalisation : 4205 millions d'euros (4,79% du marché des SCPI)
 Nombre d'associés : 60 264
 Nombre de parts : 17 743 236
 Parts en attente de retrait :



EDISSIMMO est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par AMUNDI IMMOBILIER.

Créée en 1986, EDISSIMMO totalise37 années d'activité. Elle annonce 4205 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 17 743 236 parts émises et 60 264 souscripteurs (nombre d'associés), EDISSIMMO a une souscription moyenne de 294,4 parts par investisseur.



Taux de distribution de EDISSIMMO : 3,64% en 2022


Pour l'année 2022, la SCPI EDISSIMMO a distribué à ses souscripteurs un dividende de 8.63 euros par part. Le rendement brut a été de 3,64% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a baissé de façon importante par rapport à l'année dernière. Ce taux de distribution a été inférieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 204.00 euros, en baisse de -13,9% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

EDISSIMMO en chiffres

 Dividende par part 2022 : 8.63 €*
 Taux de distribution 2022 : 3,64 %
 Taux de distribution moyen sur 5 ans : 3,84%
 TRI à 5 ans : 2.55%**
 TRI à 10 ans : 4.33%**
 Taux d'endettement : NC


 Valeur de réalisation : 193.60 € / part
 Valeur de reconstitution : 222.83 € / part
 Prix de souscription : 204.00 € / part
 Prix de retrait : 187.69 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.




Distribution de dividende par part par trimestre, en €

Niveau de risque de l'investissement dans EDISSIMMO


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à -.***

Évolution du prix des parts de EDISSIMMO


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 204.00 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 222.83 €. La décote est de -8.5 %.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 187.69 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de EDISSIMMO


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Bureaux
 Zone principale : Région parisienne
 Nombre d'immeubles : 193
 Surface totale : 1017081m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : NC
 Taux d'occupation financier : 89.45 %


 Valeur du patrimoine : 222.83 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


EDISSIMMO dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 71.50 %
- locaux d'activité à 1.70 %
- entrepôts à 7.70 %
- commerces à 13.30 %
- santé à 0.60 %
- Résidences gérées (tourisme, étudiants, séniors et/ou EHPAD) à 4.40 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 33.00 %
- Régions à 19.90 %
- Europe à 24.10 %
- Paris à 23.00 %

Le graphique nécessite d'activer javascript pour s'afficher.
Patrimoine de EDISSIMMO, pourcentage d'actifs



2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de EDISSIMMO



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 204 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Les deuxNC
 Frais réels de souscription max TTC : 8.40 %
(moyenne du marché : 6,72%)
 Frais de gestion TTC : 12.00 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,67%)


Pour investir dans EDISSIMMO, le ticket minimum est de 204 €.
Les frais de souscription sont de 8.40 % TTC (moyenne du marché : 6,72%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,67%).


Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
ASAC NEO VIE ASAC FAPES label ideal-investisseur 17,7/20
BFORBANK VIE BforBank label ideal-investisseur 16,4/20
CARDIF ELITE CARDIF 13,8/20
LINXEA SPIRIT 2 Linxea label ideal-investisseur 17,2/20
LINXEA ZEN Linxea label ideal-investisseur 16,2/20
OCTAVIE 4 UAF LIFE PATRIMOINE 8,2/20
RAMIFY VIE Ramify 13,5/20




Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
ASAC FAPES PER ASAC FAPES label ideal-investisseur 17,2/20
LINXEA PER LINXEA label ideal-investisseur 16,0/20
LINXEA SPIRIT PER LINXEA label ideal-investisseur 15,8/20
MEILLEURTAUX LIBERTÉ PER Meilleurtaux label ideal-investisseur 17,2/20
PER Assurance PERSPECTIVE Crédit Agricole Assurances 13,6/20
PER LIGNAGE UNEP 12,6/20
PRIMOPER PRIMONIAL PRIMONIAL label ideal-investisseur 15,0/20

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

AMUNDI Immobilier est une société de gestion du groupe AMUNDI, spécialisée dans les fonds immobiliers pour particuliers. Elle créée des SCPI, OPCI et FCPR immobiliers, ainsi que des fonds sur mesure. Les fonds gérés par AMUNDI IMMOBLIER investissent sur les marchés immobiliers français et européen (Italie, Royaume-Uni, Pays-Bas...).

Amundi dispose de plus de 40 ans d'expérience dans la gestion d'actifs. En 2017, la société était numéro 1 en collecte de SCPI et OPCI en France.


Autres fonds de AMUNDI IMMOBILIER


SCPI :
- SCPI AMUNDI DELTA CAPITAL SANTE
- SCPI GENEPIERRE
- SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE
- SCPI GEMMEO COMMERCE
- SCPI L'OUSTAL DES AVEYRONNAIS
- SCPI AMUNDI DEFI FONCIER
- SCPI AMUNDI DEFI FONCIER 2
- SCPI AMUNDI SELECTION LOGEMENT
- SCPI DUO HABITAT
- SCPI LION SCPI AVANTAGE
- SCPI PREMELY HABITAT
- SCPI PREMELY HABITAT 2
- SCPI PREMELY HABITAT 3 BBC
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- SCPI REXIMMO PATRIMOINE 2
- SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3
- SCPI REXIMMO PATRIMOINE 4
- SCPI SG PIERRE PATRIMOINE
- SCPI SG PIERRE PATRIMOINE 2



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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.





Et vous, qu'en pensez-vous ?

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Vos avis, vos débats, vos commentaires... (1)

Doublem

amundi la majuscule est superfétatoire brille surtout pour son absence de respect...En 47 mois toujours pas le moindre courrier...Suis je vraiment un associé, pour reprendre la formule du crédit agricole ?

Dib

L'intérêt du client n'est jamais respecté, leur slogan "Agir chaque jour dans votre intérêt" est une gageure.

À croire que le mépris du client est un principe pour l'ensemble des filiales du Crédit Agricole.



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corum
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