SCPI EDISSIMMO :
un véhicule de bureaux en revalorisation forcée, sous pression locative et de liquidité
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : 0 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,83
Tensions fortes
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 4,04 %
- Taux d’occupation financier : 86,47 %
- Durée moyenne des baux : - ans
- Capitalisation : 3030 M€
- Nombre d’immeubles : 178
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
inférieur
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | AMUNDI IMMOBILIER |
| Nom SCPI | EDISSIMMO |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Mai 1986 |
| Période | T3 2025 |
| Début / fin période | 01/07/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 19/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 4,04% |
| Dividende trimestriel | 0,61 € |
| Dividende annuel | 6,94 € |
| Performance brute globale annuelle | -% |
| TRI 10 ans | 0,77 % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 172,00 € |
| Prix de retrait | 158,25 € |
| Valeur de réalisation | - € |
| Date valeur réalisation | ND |
| Valeur de reconstitution | - € |
| Date valeur reconstitution | ND |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 19/02/2026 (T3 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 4,04 % | 4,27 % | 3,77 % | 3,64 % | 3,67 % | 3,78 % | 4,00 % | 4,13 % | 4,23 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en inflexion — après un rebond en 2023-2024, le taux de distribution recule à 4,04 % en 2025, dans un contexte où la baisse du dividende l'emporte sur l'effet mécanique de la réduction du prix de part.
Valorisation : tension observable — le prix de souscription a été abaissé pour la troisième année consécutive, passant de 237 € à 172 € entre 2022 et 2025, soit un recul de 27,4 %. L'absence de valeur de reconstitution actualisée empêche de situer précisément le niveau de décote ou surcote patrimoniale.
Exploitation : tension observable — le taux d'occupation financier recule à 86,47 %, sous le seuil des 90 %, en dégradation de près de 4 points par rapport au dernier relevé connu, signalant une montée de la vacance locative dans le parc.
Diversification : concentration marquée — 68,9 % du patrimoine est investi en bureaux et 55 % de l'allocation géographique est concentrée en Île-de-France. La composante européenne (24 %) apporte un élément de dispersion, mais la dominance sectorielle reste prononcée.
Liquidité : tension observable — les parts en attente de retrait progressent de 44,5 % pour atteindre 620 526, un niveau significatif qui traduit un déséquilibre persistant entre offre et demande sur le marché secondaire malgré les ajustements successifs du prix de part.
Valorisation : tension observable — le prix de souscription a été abaissé pour la troisième année consécutive, passant de 237 € à 172 € entre 2022 et 2025, soit un recul de 27,4 %. L'absence de valeur de reconstitution actualisée empêche de situer précisément le niveau de décote ou surcote patrimoniale.
Exploitation : tension observable — le taux d'occupation financier recule à 86,47 %, sous le seuil des 90 %, en dégradation de près de 4 points par rapport au dernier relevé connu, signalant une montée de la vacance locative dans le parc.
Diversification : concentration marquée — 68,9 % du patrimoine est investi en bureaux et 55 % de l'allocation géographique est concentrée en Île-de-France. La composante européenne (24 %) apporte un élément de dispersion, mais la dominance sectorielle reste prononcée.
Liquidité : tension observable — les parts en attente de retrait progressent de 44,5 % pour atteindre 620 526, un niveau significatif qui traduit un déséquilibre persistant entre offre et demande sur le marché secondaire malgré les ajustements successifs du prix de part.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 178 |
| Nombre de locataires | ND |
| Surface totale | 924340 m2 |
| Durée des baux | ND |
Occupation & dette
| TOF | 86,47 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 3030 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 620 526 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Oui |
Analyse
Edissimmo est une SCPI gérée par Amundi Immobilier, détentrice du label ISR, dont le patrimoine s'étend sur 178 immeubles représentant 924 340 m² de surface totale. L'analyse porte sur la période du second semestre 2025 et s'appuie sur les données de marché disponibles depuis 2017, couvrant les évolutions de prix, de distribution, d'occupation et de structure patrimoniale.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,04 %, en retrait par rapport au 4,27 % observé en 2024. Ce chiffre rompt avec le rebond amorcé entre 2023 (3,77 %) et 2024, et ramène le rendement à un niveau comparable à celui de 2019 (4,00 %). La trajectoire historique montre une érosion régulière entre 2017 (4,23 %) et 2022 (3,64 %), suivie d'un redressement en 2023-2024, aujourd'hui interrompu.
Pour comprendre la mécanique du taux 2025, il faut croiser le prix de souscription et le dividende. En 2024, le dividende annuel s'élevait à 8,71 € pour un prix de 191 €, soit un taux de 4,56 % en calcul brut — le taux de distribution officiel étant de 4,27 %. En 2025, le prix de souscription a été abaissé à 172 €, soit une baisse de 9,9 % sur un an. Si le dividende était resté stable à 8,71 €, le rendement facial aurait mécaniquement atteint environ 5,06 %. Un taux de distribution affiché à 4,04 % avec un prix de 172 € impliquerait une contraction significative du coupon par rapport aux 8,71 € de 2024. La baisse du taux de distribution résulte donc d'une diminution du dividende distribué, qui absorbe et dépasse l'effet mécanique de la baisse du prix de part. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription suit une trajectoire descendante marquée : stable à 235-237 € entre 2017 et 2022, il a été ramené à 204 € en 2023, puis 191 € en 2024, et désormais 172 € au second semestre 2025. Sur trois ans, la perte de valeur faciale s'élève à 27,4 % par rapport au prix de 2022 (237 €). Sur l'ensemble de la période 2017-2025, le recul atteint 26,8 %.
La valeur de reconstitution n'est pas renseignée pour 2025. Les dernières données disponibles situent cette valeur à 222,83 € fin 2022, alors que le prix de souscription était à 237 €, ce qui correspondait à une surcote de 6,4 %. Les corrections successives du prix de part — à 204 € puis 191 € puis 172 € — suggèrent un ajustement progressif vers des niveaux de valorisation patrimoniale en baisse. En l'absence de valeur de reconstitution actualisée, il n'est pas possible de déterminer si le prix actuel de 172 € intègre une décote ou une surcote par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier constitue le signal le plus tendu de cette analyse. À 86,47 %, il se situe nettement sous le seuil des 90 %, en recul par rapport au dernier relevé historique disponible de 90,39 %. Cette dégradation de près de 4 points traduit une montée de la vacance locative au sein du parc.
Le patrimoine de 178 immeubles totalisant 924 340 m² est très fortement orienté vers les bureaux, qui représentent 68,9 % de la valeur des actifs. Les commerces (14,5 %), la logistique (9,0 %) et l'hôtellerie (4,3 %) constituent les principaux compléments, tandis que les résidences services (1,6 %), les cliniques (1,2 %) et les locaux d'activité (0,5 %) demeurent marginaux. Cette concentration sur le segment bureaux expose la SCPI aux dynamiques spécifiques de ce marché, marqué par des taux de vacance en hausse dans plusieurs métropoles européennes.
Géographiquement, l'Île-de-France au sens large concentre 55 % du patrimoine (24,8 % à Paris, 30,2 % en Île-de-France hors Paris). Les régions françaises représentent 21 % et l'Europe 24 %. La prépondérance francilienne est notable, mais la composante européenne apporte une dimension de diversification géographique. Le nombre de locataires n'est pas communiqué, ce qui ne permet pas d'évaluer le risque de concentration locative. La durée résiduelle des baux n'est pas non plus renseignée, limitant l'appréciation de la visibilité des revenus locatifs futurs.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 3 030 M€, un niveau qui traduit la taille importante du véhicule mais aussi l'érosion mécanique liée aux baisses successives du prix de part. À titre indicatif, avec un prix à 237 € en 2022 et une capitalisation aujourd'hui à 3 030 M€ au prix de 172 €, le nombre implicite de parts en circulation serait d'environ 17,6 millions.
La liquidité constitue un point de tension observable. Le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 620 526, en hausse de 44,5 % par rapport au dernier relevé disponible de 429 511 parts. Rapporté au nombre implicite de parts en circulation, ce stock en attente représenterait environ 3,5 % du total. Cette progression significative traduit une pression vendeuse accrue, dans un contexte de baisses successives du prix de souscription qui n'ont pas suffi à résorber le déséquilibre entre offre et demande sur le marché secondaire. Les données de collecte pour la période ne sont pas renseignées, ce qui empêche de mesurer le flux de souscriptions compensatoires.
Le taux d'endettement n'est pas communiqué pour la période analysée.
Synthèse des constats
Edissimmo présente un faisceau d'indicateurs convergents : baisse du prix de part pour la troisième année consécutive (−27,4 % depuis 2022), recul du taux d'occupation financier sous les 90 %, repli du taux de distribution malgré un dénominateur réduit, et augmentation marquée des parts en attente de retrait. La concentration du portefeuille sur les bureaux (68,9 %) et sur l'Île-de-France (55 %) constitue un facteur structurel à observer. Le label ISR est détenu par la SCPI. L'ensemble de ces éléments dessine un véhicule en phase d'ajustement, dont la trajectoire observable reste orientée vers une correction des principaux indicateurs. Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,04 %, en retrait par rapport au 4,27 % observé en 2024. Ce chiffre rompt avec le rebond amorcé entre 2023 (3,77 %) et 2024, et ramène le rendement à un niveau comparable à celui de 2019 (4,00 %). La trajectoire historique montre une érosion régulière entre 2017 (4,23 %) et 2022 (3,64 %), suivie d'un redressement en 2023-2024, aujourd'hui interrompu.
Pour comprendre la mécanique du taux 2025, il faut croiser le prix de souscription et le dividende. En 2024, le dividende annuel s'élevait à 8,71 € pour un prix de 191 €, soit un taux de 4,56 % en calcul brut — le taux de distribution officiel étant de 4,27 %. En 2025, le prix de souscription a été abaissé à 172 €, soit une baisse de 9,9 % sur un an. Si le dividende était resté stable à 8,71 €, le rendement facial aurait mécaniquement atteint environ 5,06 %. Un taux de distribution affiché à 4,04 % avec un prix de 172 € impliquerait une contraction significative du coupon par rapport aux 8,71 € de 2024. La baisse du taux de distribution résulte donc d'une diminution du dividende distribué, qui absorbe et dépasse l'effet mécanique de la baisse du prix de part. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription suit une trajectoire descendante marquée : stable à 235-237 € entre 2017 et 2022, il a été ramené à 204 € en 2023, puis 191 € en 2024, et désormais 172 € au second semestre 2025. Sur trois ans, la perte de valeur faciale s'élève à 27,4 % par rapport au prix de 2022 (237 €). Sur l'ensemble de la période 2017-2025, le recul atteint 26,8 %.
La valeur de reconstitution n'est pas renseignée pour 2025. Les dernières données disponibles situent cette valeur à 222,83 € fin 2022, alors que le prix de souscription était à 237 €, ce qui correspondait à une surcote de 6,4 %. Les corrections successives du prix de part — à 204 € puis 191 € puis 172 € — suggèrent un ajustement progressif vers des niveaux de valorisation patrimoniale en baisse. En l'absence de valeur de reconstitution actualisée, il n'est pas possible de déterminer si le prix actuel de 172 € intègre une décote ou une surcote par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier constitue le signal le plus tendu de cette analyse. À 86,47 %, il se situe nettement sous le seuil des 90 %, en recul par rapport au dernier relevé historique disponible de 90,39 %. Cette dégradation de près de 4 points traduit une montée de la vacance locative au sein du parc.
Le patrimoine de 178 immeubles totalisant 924 340 m² est très fortement orienté vers les bureaux, qui représentent 68,9 % de la valeur des actifs. Les commerces (14,5 %), la logistique (9,0 %) et l'hôtellerie (4,3 %) constituent les principaux compléments, tandis que les résidences services (1,6 %), les cliniques (1,2 %) et les locaux d'activité (0,5 %) demeurent marginaux. Cette concentration sur le segment bureaux expose la SCPI aux dynamiques spécifiques de ce marché, marqué par des taux de vacance en hausse dans plusieurs métropoles européennes.
Géographiquement, l'Île-de-France au sens large concentre 55 % du patrimoine (24,8 % à Paris, 30,2 % en Île-de-France hors Paris). Les régions françaises représentent 21 % et l'Europe 24 %. La prépondérance francilienne est notable, mais la composante européenne apporte une dimension de diversification géographique. Le nombre de locataires n'est pas communiqué, ce qui ne permet pas d'évaluer le risque de concentration locative. La durée résiduelle des baux n'est pas non plus renseignée, limitant l'appréciation de la visibilité des revenus locatifs futurs.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 3 030 M€, un niveau qui traduit la taille importante du véhicule mais aussi l'érosion mécanique liée aux baisses successives du prix de part. À titre indicatif, avec un prix à 237 € en 2022 et une capitalisation aujourd'hui à 3 030 M€ au prix de 172 €, le nombre implicite de parts en circulation serait d'environ 17,6 millions.
La liquidité constitue un point de tension observable. Le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 620 526, en hausse de 44,5 % par rapport au dernier relevé disponible de 429 511 parts. Rapporté au nombre implicite de parts en circulation, ce stock en attente représenterait environ 3,5 % du total. Cette progression significative traduit une pression vendeuse accrue, dans un contexte de baisses successives du prix de souscription qui n'ont pas suffi à résorber le déséquilibre entre offre et demande sur le marché secondaire. Les données de collecte pour la période ne sont pas renseignées, ce qui empêche de mesurer le flux de souscriptions compensatoires.
Le taux d'endettement n'est pas communiqué pour la période analysée.
Synthèse des constats
Edissimmo présente un faisceau d'indicateurs convergents : baisse du prix de part pour la troisième année consécutive (−27,4 % depuis 2022), recul du taux d'occupation financier sous les 90 %, repli du taux de distribution malgré un dénominateur réduit, et augmentation marquée des parts en attente de retrait. La concentration du portefeuille sur les bureaux (68,9 %) et sur l'Île-de-France (55 %) constitue un facteur structurel à observer. Le label ISR est détenu par la SCPI. L'ensemble de ces éléments dessine un véhicule en phase d'ajustement, dont la trajectoire observable reste orientée vers une correction des principaux indicateurs. Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
