SCPI MY SHARE EDUCATION :
une SCPI éducation en phase de déploiement avec un positionnement thématique très concentré

My Share Education est une SCPI thématique gérée par My Share Company, positionnée sur le secteur de l'éducation et de la petite enfance. Les données analysées couvrent la période allant de la création jusqu'au second semestre 2025, avec un historique limité puisque la SCPI n'affichait aucun taux de distribution en 2023, année qui correspond vraisemblablement à sa phase de lancement. L'analyse porte sur les indicateurs patrimoniaux, financiers et d'exploitation disponibles à ce stade encore précoce de la vie du véhicule.

Analyse du rendement et de sa dynamique

Le taux de distribution affiché pour 2025 s'établit à 6 %.  Le prix de souscription a légèrement évolué, passant de 200 € en 2023 et 2024 à 202 € en 2025, soit une hausse de 1 %. Il convient de rappeler que ce niveau de rendement, observé sur une période encore courte, ne préjuge en rien des distributions futures, qui ne sont pas garanties.

Analyse de la valorisation

Le prix de souscription s'établit à 202 € en 2025, pour une valeur de reconstitution de 209,46 €. L'écart entre ces deux données représente une décote d'environ 3,6 % par rapport à la valeur de reconstitution, ce qui signifie que le prix payé par le souscripteur est inférieur à la valeur estimée du patrimoine sous-jacent rapportée à la part. Cet écart reste contenu dans une fourchette modérée. La revalorisation du prix de part de 200 € à 202 € entre 2024 et 2025 constitue un ajustement de 1 %, cohérent avec le début de constitution du patrimoine.

Analyse de l'exploitation immobilière

Le taux d'occupation financier est de 100 %, niveau maximal, observé de manière constante puisqu'il était déjà à 100 % lors de la dernière mise à jour disponible en 2024. Ce niveau indique que l'intégralité des surfaces acquises génère des revenus locatifs. Le patrimoine se compose de 10 immeubles pour une surface totale de 20 444 m² et 12 locataires. La durée résiduelle moyenne des baux s'élève à 7,0 ans, un niveau qui offre une visibilité significative sur les flux locatifs à venir, sans que cette durée ne préjuge toutefois de la qualité intrinsèque des preneurs.

La répartition typologique des actifs confirme le positionnement thématique : les établissements d'enseignement supérieur représentent 31 % du patrimoine, les autres écoles et centres de formation 10 %, et les crèches 8 %. Le commerce alimentaire (2 %) et l'alternatif (5 %) complètent le portefeuille. Il est à noter que la somme des typologies renseignées s'élève à 56 %, ce qui laisse 44 % du patrimoine sans affectation détaillée dans les données fournies.

Géographiquement, la province concentre 79,5 % des actifs, l'étranger 15,8 % et la région parisienne 4,7 %. Cette répartition traduit un ancrage territorial fortement orienté vers les marchés régionaux français, avec une ouverture internationale encore minoritaire.

Analyse de la structure financière et de la liquidité

La capitalisation atteint 48,85 M€, un niveau modeste qui reflète la jeunesse du véhicule. La collecte du second semestre 2025 s'élève à 13,77 M€ et la collecte annuelle à 23,66 M€, ce qui indique que la dynamique de souscription représente près de la moitié de la capitalisation totale, signe d'une phase de croissance active. Le nombre de parts en attente de retrait est explicitement de 0, ce qui traduit une absence totale de pression vendeuse observée à cette date. En phase de déploiement, cet indicateur est toutefois à contextualiser : les SCPI jeunes présentent rarement des demandes de retrait significatives dans leurs premières années d'existence.

Synthèse finale

My Share Education présente le profil caractéristique d'une SCPI en phase de constitution de patrimoine. Le taux d'occupation financier de 100 % et la durée résiduelle des baux de 7 ans forment un couple d'indicateurs d'exploitation cohérent à ce stade. La décote de 3,6 % entre prix de souscription et valeur de reconstitution constitue un signal de valorisation observable. Toutefois, la concentration thématique marquée sur le secteur éducatif, la capitalisation encore modeste de 48,85 M€, le nombre restreint de 12 locataires pour 10 immeubles, et la forte pondération géographique en province (79,5 %) dessinent un profil de diversification étroit. L'absence de demandes de retrait est cohérente avec la jeunesse du véhicule mais ne constitue pas un indicateur structurel de liquidité future. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.