SCPI SELECTINVEST 1 :
une SCPI de bureaux franciliens sous tension entre baisse de valorisation et rendement en hausse
Prix d’achat
Décoté
Écart : -5.5 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,50
Tensions modérées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 4,44 %
- Taux d’occupation financier : 86,40 %
- Durée moyenne des baux : 3,0 ans
- Capitalisation : 1243,44 M€
- Nombre d’immeubles : 136
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Décoté
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
inférieur
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
décoté
Visibilité locative
très inférieur
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | LA FRANCAISE AM |
| Nom SCPI | SELECTINVEST 1 |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | janvier 1968 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 27/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 4,44% |
| Dividende trimestriel | 5,61 € |
| Dividende annuel | 23,55 € |
| Performance brute globale annuelle | 4,00% |
| TRI 10 ans | 2,07 % |
| TRI 15 ans | 3,15 % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 530,00 € |
| Prix de retrait | 496,88 € |
| Valeur de réalisation | 464,91 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 560,96 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 27/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 4,44 % | 4,40 % | 4,13 % | 4,17 % | 4,10 % | 4,10 % | 4,10 % | 4,01 % | 4,01 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en inflexion haussière apparente, mais mécaniquement liée à la baisse du prix de part ; le dividende distribué est resté stable, ce qui relativise la progression du taux de distribution. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
Valorisation : tension observable marquée, avec une érosion de plus de 20 % de la valeur de reconstitution depuis 2022 et un prix de souscription ajusté en baisse de 17,2 % en 2025, créant une décote de 5,5 % par rapport à la valeur de reconstitution.
Exploitation : tension observable, avec un taux d'occupation financier à 86,4 % en recul de 3,4 points et une durée résiduelle des baux de seulement 3 ans, limitant la visibilité sur les flux locatifs.
Diversification : concentration marquée, avec 71,3 % du patrimoine en bureaux et 70,4 % en Île-de-France, réduisant la dispersion sectorielle et géographique du portefeuille.
Liquidité : tension observable forte, avec 210 438 parts en attente de retrait en hausse de 44 % et une collecte annuelle de 0,7 million d'euros, très faible au regard d'une capitalisation de 1,24 milliard d'euros.
Valorisation : tension observable marquée, avec une érosion de plus de 20 % de la valeur de reconstitution depuis 2022 et un prix de souscription ajusté en baisse de 17,2 % en 2025, créant une décote de 5,5 % par rapport à la valeur de reconstitution.
Exploitation : tension observable, avec un taux d'occupation financier à 86,4 % en recul de 3,4 points et une durée résiduelle des baux de seulement 3 ans, limitant la visibilité sur les flux locatifs.
Diversification : concentration marquée, avec 71,3 % du patrimoine en bureaux et 70,4 % en Île-de-France, réduisant la dispersion sectorielle et géographique du portefeuille.
Liquidité : tension observable forte, avec 210 438 parts en attente de retrait en hausse de 44 % et une collecte annuelle de 0,7 million d'euros, très faible au regard d'une capitalisation de 1,24 milliard d'euros.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 136 |
| Nombre de locataires | ND |
| Surface totale | 448 080 m² |
| Durée des baux | 3.0 ans |
Occupation & dette
| TOF | 86,40 % |
| Taux d’endettement | 25,10 % |
| Capitalisation | 1243,44 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 210438 |
ESG
| Classification SFDR | article 9 |
| Label ISR | Non |
Analyse
Selectinvest 1 est une SCPI gérée par La Française AM, classée article 9 au sens du règlement SFDR. Elle détient un patrimoine de 136 immeubles représentant une surface totale de 448 080 m², pour une capitalisation de 1,24 milliard d'euros. L'analyse porte sur les données disponibles de 2017 à 2025, incluant les indicateurs de rendement, de valorisation, d'exploitation et de structure financière.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Selectinvest 1 a connu une longue phase de stabilité remarquable entre 2017 et 2021, oscillant entre 4,01 % et 4,10 %. Une légère inflexion haussière s'est amorcée en 2022 à 4,17 %, suivie d'un repli à 4,13 % en 2023, puis d'une remontée à 4,40 % en 2024 et 4,44 % en 2025.
Toutefois, cette progression apparente du taux de distribution doit être mise en regard de l'évolution du prix de souscription. De 2017 à 2021, le prix est resté stable à 635 €, passant à 640 € en 2022-2024, avant d'être abaissé significativement à 530 € en 2025, soit une baisse de 17,2 %. Le dividende, quant à lui, est resté relativement stable sur la période : 25,44 € en 2017-2018, 26,04 € de 2019 à 2021, 26,16 € en 2022, 26,40 € en 2023 et 26,28 € en 2024. La hausse du taux de distribution en 2025 est donc mécaniquement produite par la chute du prix de part et non par une augmentation du dividende distribué. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
L'évolution de la valeur de reconstitution constitue l'un des faits les plus marquants des données disponibles. Celle-ci s'établissait à 705,38 € en 2020, 706,45 € en 2021 et 709,28 € en 2022, témoignant d'une grande stabilité patrimoniale. En 2024, elle chute à 585,36 €, soit une baisse de 17,5 % par rapport à 2022. En 2025, elle poursuit son recul pour atteindre 560,96 €, soit une érosion supplémentaire de 4,2 % en un an et de 20,9 % par rapport au point haut de 2022.
Le prix de souscription, fixé à 530 € en 2025, se situe en dessous de la valeur de reconstitution de 560,96 €, ce qui signifie que l'investisseur achète les parts avec une décote de 5,5 % environ par rapport à la valeur estimée du patrimoine. En 2022, l'écart était inversé : le prix de 640 € représentait une décote de 9,8 % par rapport à une valeur de reconstitution de 709,28 €. L'ajustement du prix de part en 2025 traduit donc une correction significative, alignée sur la baisse de la valeur patrimoniale sous-jacente.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'affiche à 86,4 % au dernier trimestre 2025, en recul par rapport au niveau de 89,8 % constaté précédemment. Ce niveau se situe nettement sous le seuil de 90 %, ce qui traduit une vacance locative significative sur le patrimoine. Cette dégradation de 3,4 points mérite d'être soulignée car elle affecte directement la capacité de la SCPI à générer des revenus locatifs.
La répartition des actifs révèle une concentration prononcée sur les bureaux, qui représentent 71,28 % du patrimoine. Les commerces constituent le second segment à 21,79 %, tandis que la logistique et les locaux d'activités ne pèsent que 4,14 %, les hôtels et tourisme 2,33 %, et la santé-éducation un poids marginal de 0,46 %.
Sur le plan géographique, l'Île-de-France concentre 54,39 % du patrimoine, auxquels s'ajoutent 15,96 % sur Paris intra-muros, soit un total de 70,35 % en région parisienne. Les régions françaises comptent pour 26,31 % et l'Allemagne pour 3,34 %. La SCPI présente donc une double concentration : sectorielle sur les bureaux et géographique sur l'Île-de-France, deux segments actuellement sous pression sur le marché immobilier.
La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 3,0 ans, un niveau court qui limite la visibilité sur les revenus locatifs futurs. Ce chiffre, combiné au taux d'occupation en baisse, signale une exposition élevée au risque de relocation à court terme. Il est à noter que la durée des baux ne renseigne pas sur la qualité intrinsèque des locataires.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Selectinvest 1 s'établit à 1,24 milliard d'euros, ce qui en fait une SCPI de taille importante. Le taux d'endettement atteint 25,10 %, un niveau qui, dans un contexte de baisse de la valeur patrimoniale, pèse mécaniquement sur la valeur nette pour les porteurs de parts.
La collecte du trimestre s'élève à 0,2 million d'euros et à 0,7 million d'euros sur l'année 2025, des montants très faibles au regard de la capitalisation. Ce niveau de collecte traduit une attractivité commerciale réduite.
Le nombre de parts en attente de retrait constitue un indicateur de tension notable. Il s'établit à 210 438 parts, en hausse de 44,3 % par rapport au niveau antérieur de 145 822 parts. Cette progression significative du stock de parts non servies signale une pression vendeuse croissante et une liquidité contrainte sur le marché secondaire. Aucune projection ne peut être faite quant à l'évolution future de cette file d'attente.
Synthèse
Les données de Selectinvest 1 dessinent un ensemble de tensions convergentes. Le taux de distribution progresse factuellement, mais cette hausse est le produit arithmétique d'une baisse marquée du prix de souscription de 17,2 %, et non d'une amélioration des revenus distribués. La valeur de reconstitution a perdu plus de 20 % depuis 2022, et le prix de part a été ajusté en conséquence, créant une décote de 5,5 %. Le taux d'occupation financier, à 86,4 %, se dégrade et se situe sous les seuils habituellement observés sur le marché, tandis que la durée résiduelle des baux, à 3 ans, offre une visibilité limitée. La double concentration sur les bureaux franciliens expose le patrimoine aux dynamiques spécifiques de ce segment. Enfin, la hausse de 44 % des parts en attente de retrait et la collecte quasi inexistante traduisent une liquidité sous forte contrainte. L'ensemble de ces éléments forme un faisceau cohérent que chaque investisseur peut interpréter selon ses propres critères d'analyse. Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Selectinvest 1 a connu une longue phase de stabilité remarquable entre 2017 et 2021, oscillant entre 4,01 % et 4,10 %. Une légère inflexion haussière s'est amorcée en 2022 à 4,17 %, suivie d'un repli à 4,13 % en 2023, puis d'une remontée à 4,40 % en 2024 et 4,44 % en 2025.
Toutefois, cette progression apparente du taux de distribution doit être mise en regard de l'évolution du prix de souscription. De 2017 à 2021, le prix est resté stable à 635 €, passant à 640 € en 2022-2024, avant d'être abaissé significativement à 530 € en 2025, soit une baisse de 17,2 %. Le dividende, quant à lui, est resté relativement stable sur la période : 25,44 € en 2017-2018, 26,04 € de 2019 à 2021, 26,16 € en 2022, 26,40 € en 2023 et 26,28 € en 2024. La hausse du taux de distribution en 2025 est donc mécaniquement produite par la chute du prix de part et non par une augmentation du dividende distribué. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
L'évolution de la valeur de reconstitution constitue l'un des faits les plus marquants des données disponibles. Celle-ci s'établissait à 705,38 € en 2020, 706,45 € en 2021 et 709,28 € en 2022, témoignant d'une grande stabilité patrimoniale. En 2024, elle chute à 585,36 €, soit une baisse de 17,5 % par rapport à 2022. En 2025, elle poursuit son recul pour atteindre 560,96 €, soit une érosion supplémentaire de 4,2 % en un an et de 20,9 % par rapport au point haut de 2022.
Le prix de souscription, fixé à 530 € en 2025, se situe en dessous de la valeur de reconstitution de 560,96 €, ce qui signifie que l'investisseur achète les parts avec une décote de 5,5 % environ par rapport à la valeur estimée du patrimoine. En 2022, l'écart était inversé : le prix de 640 € représentait une décote de 9,8 % par rapport à une valeur de reconstitution de 709,28 €. L'ajustement du prix de part en 2025 traduit donc une correction significative, alignée sur la baisse de la valeur patrimoniale sous-jacente.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'affiche à 86,4 % au dernier trimestre 2025, en recul par rapport au niveau de 89,8 % constaté précédemment. Ce niveau se situe nettement sous le seuil de 90 %, ce qui traduit une vacance locative significative sur le patrimoine. Cette dégradation de 3,4 points mérite d'être soulignée car elle affecte directement la capacité de la SCPI à générer des revenus locatifs.
La répartition des actifs révèle une concentration prononcée sur les bureaux, qui représentent 71,28 % du patrimoine. Les commerces constituent le second segment à 21,79 %, tandis que la logistique et les locaux d'activités ne pèsent que 4,14 %, les hôtels et tourisme 2,33 %, et la santé-éducation un poids marginal de 0,46 %.
Sur le plan géographique, l'Île-de-France concentre 54,39 % du patrimoine, auxquels s'ajoutent 15,96 % sur Paris intra-muros, soit un total de 70,35 % en région parisienne. Les régions françaises comptent pour 26,31 % et l'Allemagne pour 3,34 %. La SCPI présente donc une double concentration : sectorielle sur les bureaux et géographique sur l'Île-de-France, deux segments actuellement sous pression sur le marché immobilier.
La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 3,0 ans, un niveau court qui limite la visibilité sur les revenus locatifs futurs. Ce chiffre, combiné au taux d'occupation en baisse, signale une exposition élevée au risque de relocation à court terme. Il est à noter que la durée des baux ne renseigne pas sur la qualité intrinsèque des locataires.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Selectinvest 1 s'établit à 1,24 milliard d'euros, ce qui en fait une SCPI de taille importante. Le taux d'endettement atteint 25,10 %, un niveau qui, dans un contexte de baisse de la valeur patrimoniale, pèse mécaniquement sur la valeur nette pour les porteurs de parts.
La collecte du trimestre s'élève à 0,2 million d'euros et à 0,7 million d'euros sur l'année 2025, des montants très faibles au regard de la capitalisation. Ce niveau de collecte traduit une attractivité commerciale réduite.
Le nombre de parts en attente de retrait constitue un indicateur de tension notable. Il s'établit à 210 438 parts, en hausse de 44,3 % par rapport au niveau antérieur de 145 822 parts. Cette progression significative du stock de parts non servies signale une pression vendeuse croissante et une liquidité contrainte sur le marché secondaire. Aucune projection ne peut être faite quant à l'évolution future de cette file d'attente.
Synthèse
Les données de Selectinvest 1 dessinent un ensemble de tensions convergentes. Le taux de distribution progresse factuellement, mais cette hausse est le produit arithmétique d'une baisse marquée du prix de souscription de 17,2 %, et non d'une amélioration des revenus distribués. La valeur de reconstitution a perdu plus de 20 % depuis 2022, et le prix de part a été ajusté en conséquence, créant une décote de 5,5 %. Le taux d'occupation financier, à 86,4 %, se dégrade et se situe sous les seuils habituellement observés sur le marché, tandis que la durée résiduelle des baux, à 3 ans, offre une visibilité limitée. La double concentration sur les bureaux franciliens expose le patrimoine aux dynamiques spécifiques de ce segment. Enfin, la hausse de 44 % des parts en attente de retrait et la collecte quasi inexistante traduisent une liquidité sous forte contrainte. L'ensemble de ces éléments forme un faisceau cohérent que chaque investisseur peut interpréter selon ses propres critères d'analyse. Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
