Immobilier : une reprise fragile mais réelle

Le marché se redresse

Le redressement s’esquisse : à fin juillet 2025, le nombre de ventes dans l’ancien atteint 910 000 transactions, soit une progression de +8,7 % sur un an, selon les données croisées de l’IGEDD, de l’Insee et de la base notariale. L’année devrait se clôturer autour de 925 000 à 930 000 ventes, un niveau bien supérieur aux 850 000 enregistrées en 2024. Après une baisse moyenne de 5 % des prix sur l’ensemble du territoire depuis 2022, la correction semble terminée. Les prix se redressent désormais légèrement (+1 % sur un an au 1er septembre 2025), à un rythme équivalent à celui de l’inflation. Mais ce redressement masque de fortes disparités : les périphéries urbaines continuent de reculer (-2,3 % en banlieue parisienne, -1,1 % dans les grandes métropoles régionales), tandis que les zones rurales affichent une hausse de +1,9 %, retrouvant leurs niveaux d’avant-crise. La région parisienne reste la zone la moins dynamique, les prix y ayant stagné sur dix ans.

Ce que cela dit de la conjoncture

Le contexte macroéconomique joue en faveur d’un redressement progressif. L’inflation s’est stabilisée à 0,9 % sur un an en août, contre 6 % en 2023, grâce à la baisse des prix de l’énergie et aux huit baisses de taux directeurs opérées par la Banque centrale européenne (BCE) depuis juin 2024. Cette détente monétaire a permis aux taux de crédit immobilier de revenir autour de 3 %, leur plus bas niveau depuis deux ans, selon l’Observatoire CSA/Crédit Logement. Fait notable : ces taux se situent désormais en dessous des OAT à 10 ans, traduisant la concurrence entre banques pour capter de nouveaux clients et la défiance des investisseurs envers la dette souveraine française. Ce décalage rappelle celui observé en 2012, lors de la crise de la zone euro, lorsque les taux souverains espagnols et italiens s’étaient envolés sans provoquer de hausse parallèle sur les crédits immobiliers.

Perspectives et recommandations

La production de crédits à l’habitat, après avoir chuté de deux tiers entre 2022 et 2024, se redresse lentement. En août, elle atteint 13 milliards d’euros hors renégociations, selon la Banque de France. Les encours de crédits se stabilisent : les remboursements compensent désormais les nouveaux prêts, signe que le marché retrouve un certain équilibre. Pour autant, le pouvoir d’achat immobilier des ménages n’augmente plus. La combinaison de prix stabilisés, de revenus en légère hausse et de taux fixes autour de 3 % limite le gain constaté en 2024. La reprise reste donc techniquement fragile : les ménages déjà propriétaires hésitent à déménager par crainte de perdre leur avantage de taux, et les primo-accédants peinent à boucler leur plan de financement sans aide spécifique. « Le logement ne peut plus être une variable d’ajustement budgétaire, plaide Loïc Cantin. Il faut un cadre fiscal stable et incitatif, sinon le redressement s’essoufflera. » Le président de la FNAIM appelle à un rééquilibrage entre le soutien au neuf et à l’existant, et à une relance de l’investissement locatif, indispensable pour fluidifier le marché.